华润置地斥资160亿元补仓深圳，寻找下一头“现金奶牛”

作者：梁争誉

华润置地深圳大区拆分以来，表现进取。

2021年5月，华润置地华南大区正式拆分为4个片区和2个城市公司，包括深圳大区和华南大区。深圳大区下设深南片区、深北片区、南山片区、宝安片区、东莞公司、粤东公司。华润置地执行董事、总裁李欣担任深圳大区董事长。

深圳大区之于华润置地，是“业绩压舱石”一样的存在。2021年，深圳大区实现签约金额约631亿元，占比约20%；签约面积约162.9万平方米，占比约9.3%。

这是什么水平？业绩排名第一的华东大区2021年实现签约金额约736亿元、签约面积约317万平方米，占比分别为23.3%、18.1%。

李欣曾经在华润置地2020年度业绩发布会上表示，在华润置地“十四五”（2020-2025年）期间，对深圳的定义不是“示范区”，而是“样板城市”，按照大区的原则来配置财务资源，配置相关的人力和可持续发展的资源，做强深圳。

做强第一步，积极扩储。

据时代周报记者统计，在今年深圳两批集中供地，华润置地累计斩获6宗地块，总地价逾160亿元，与去年在公开市场的拿地金额相比，激增633%。

不过，受市场低迷影响，华润置地的销售能力同样面临挑战。

斥资160亿元逆势补仓

8月4日，深圳第二批集中供地落幕，华润置地成为土地交易大厅里最让同行羡慕的大赢家。

根据时代周报记者掌握的报名情况，此次集中供地，华润置地一共参与14宗地块的竞买，为参与度最高的房企。其中，华润置地独立竞买10宗地块，联合深铁竞买3宗地块，联合前海投控竞买1宗地块。

受“同一企业参与同一批次竞买最多可竞得3宗地块”的出让条件限制，华润置地此次动用了6个公司主体参与竞买，包括深圳市润投咨询有限公司、深圳市润朗房地产有限公司、深圳运瑞商务咨询有限公司、深圳昆瑞商务信息有限公司、东莞市润溪房地产有限公司、华润置地（南昌）开发有限公司。

开局，华润置地便以底价79.69亿元拿下被业内视为“城市超核”、位于龙华北站国际商务区的A800-0401，为此次供地体量最大、地价最高的地块。

A800-0401是一个建面约45.8万平方米的商业综合体项目，需单独签署一份产业发展协议，要求按五星购物中心的标准建设、运营，前5个年度内年均营收不少于1亿元；办公项目鼓励引进总部企业、上市企业以及符合深圳市战略性新兴产业和未来产业发展方向的优质企业。

基于上述要求，一名长期观察华润置地的分析人士认为，这是华润置地在南山后海已经试验成熟的“片区统筹”模式的继续扩张，A800-0401将会是一个向华润深圳湾看齐的项目，定位为龙华版的万象城、悦府。

此外，华润置地还独立竞地坪山石井G12314-8038、龙岗龙城G01009-0006，联合深铁拿下光明凤凰A503-0096，并参与了4宗地块的摇号，最终斩获4宗靓地，总地价为118.77亿元。

据时代周报记者统计，今年深圳前两批集中供地，华润置地已拿到6宗地块，总建面约87.21万平方米，总地价为160.08亿元，平均溢价率约6.3%。

深圳前两批集中供地成交地价总额为532.63亿元。也就是说，华润置地买走了今年深圳土地公开市场上1/3的土地。纵向对比，在2021年集中供地市场，华润置地仅获得一宗地块，宝安福海A208-0989，地价21.82亿元。

两批集中供地的表现，“既体现了华润置地在深圳积极拿地的投资态度，也展现了较雄厚的资金实力”，克而瑞深圳区域总经理陈洪海向时代周报记者表示，更说明华润置地逆势突围的趋势愈加明显。

寻找下一头“现金奶牛”

“积极拿地表明华润置地意欲保持在深圳的领先优势”，一名业内人士向时代周报记者表示。

截至2022年6月30日，华润置地深圳大区实现签约金额117.45亿元，签约面积29.66万平方米。在克而瑞研究中心《2022年1-6月房企流量销售TOP20 深圳榜》上，华润置地成为流量金额、流量面积双料冠军，继续稳居第一。

值得注意的是，深圳大区6月单月贡献业绩52.52亿元，6月签约金额环比上升81%。销售额激增，主要得益于“网红盘”华润城。

并不在《深圳市2022年二季度计划预售商品房情况9住宅及商务公寓）》的华润城润玺二期第二批次房源，于6月9日“空降”入市，推出约4万平方米住宅及约249平方米商业，货值约53.67亿元，开盘去化近九成，收金逾46亿元。加上顺销中的润玺二期首批房源，华润城在今年上半年贡献70亿元的业绩。

华润置地一名营销线人士曾经开玩笑说，华润城就像“现金奶牛”，需要冲刺业绩的时候，拿批房子出来卖，业绩就稳了。

这并不是华润城第一次被用于冲刺业绩。

2021年12月，华润城润玺二期首批房源入市。据每经智库数据，当年华润城以196亿元的销售额蝉联全国销冠，成为华润置地超额完成年度销售目标的重要助攻。

随着货值可观的华润城销售收官，不论是在深圳市场，还是华润置地内部，深圳大区的领先地位都面临挑战。

据时代周报记者了解，2022年深圳大区的销售目标为440亿元。可供对比的是，2021年全年深圳大区实现签约金额约631亿元，签约面积约163万平方米。相较之下，今年深圳大区的业绩目标大幅缩水30%。

下调销售目标，是否与可售货量不足有关？

对此，时代周报记者致函华润置地深圳大区投资部，截至发稿未获回应。

根据华润置地2021年年报，截至报告期末，华润置地物业开发土地储备面积为5778万平方米。其中，深圳大区约567万平方米，占比约9.8%；与深圳大区处于同一销售量级的华东大区，拥有土储约965万平方米，占比约16.7%。

华润置地深圳大区前营销线员工徐再宁（化名）向时代周报记者表示，离职原因是，“公司当时没项目可卖了。”

2020年底，徐再宁所在的项目开完盘后，便甚少新项目可卖，团队成员要么另寻出路，要么分流至周边城市项目，留下来的只能守着商铺等待新项目。

今年以来，深圳大区已入市项目仅3个，半山润府、华润城润玺二期和润峯云上府，待入市项目主要有2个，华润置地未来城、雪花科创城。华润置地在今年4月第一批集中供地拿下的光明2宗地块，正在组建销售团队。

华润置地未来城，即湖贝旧改。与大冲旧改相似，湖贝旧改是一个建面约220万平方米的巨型综合体，包含49万平方米商业、71万平方米办公、57万平方米住宅、21万平方米商务公寓、20万平方米公共配套等。华润置地对其寄予厚望。

不过，在市场筑底、恢复缓慢的当下，湖贝旧改能否复刻大冲旧改的销售奇迹，成为深圳大区新的业绩压舱石，还是个未知数。