建业胡葆森：事了拂衣去，深藏身与名

作者：刘满桃

打开建业地产网页，映入眼帘的是喜庆大红，上书“三十岁30th（1992-2022），生日快乐”。

只是在这而立之年的重要时间，创始人胡葆森以及建业地产都将开启新一段篇章。

8月11日，建业地产宣布，河南省铁路建设投资集团按每股股份0.7325港元购买建业地产885,000,000股股份，占公司已发行股份的29.01%。

据此，河南省铁路建设投资集团已成为建业地产第二大股东，交易已于2022年8月5日完成。

而在消息公布的前几天，8月8日，建业地产还宣布全数偿还2022年8月到期之5亿美元6.875%优先票据。

对此，一位资产管理机构高层在2022博鳌房地产论坛上公开表示了自己的赞扬：“非常优秀的一家企业，在周一的时候还了5亿美元的美元债，大家都点赞，这就是珍惜自己的信用。只要有一丝偿还的可能，我们都要维护自己的信用，这是非常值得鼓励的一件事情。”

认识胡葆森的人或许并不会意外。

自创立建业地产三十年来，个人名利从不是胡葆森的第一追求，因此即使有困难，他都不希望将问题留给河南和来者。

事了拂衣去，深藏身与名。如今的胡葆森，大抵也抱着这种想法吧。

从东坡攀登珠峰

对于建业地产，外界最熟知的或许就是省域化，这一点胡葆森坚持了将近三十年。

九年前的2013博鳌房地产论坛前夕，胡葆森在观点新媒体专访中，将建业省域化战略喻为从东坡攀登珠峰：“最近中城联盟爬山，郁亮带着中城联盟的8个人去登珠峰，下来之后，我突然有个感悟：建业这个战略，就像我带着我们的团队从东坡攀登珠峰。”

“东坡是没人上去过的，也许根本没有路，但我现在可能已经到了5000米，抬头往上看，发现还是有路的。但至于最后能走到6000米还是到7000米？现在还不知道，只有一直往前爬。”胡葆森彼时如是说。

“如果到前面一看四周全是悬崖峭壁，就算拿着绳子、搬着梯子也上不去了，那就只好绕到北坡、南坡。”

如今看来，建业攀登之路虽非康庄大道，却走到了很多同行所不能企及的位置。如果不是近两年的内外交困，或许将爬到更高的海拔。

胡葆森开始思考省域化战略，要追溯到2000年，彼时中国城镇化率为36.2%，河南的城镇化率则仅有23.2%。

他曾为此算了一笔账：河南有122个县及县级以上城市，有1亿人口，每年有150万人进城，按一个人20平方米的居住面积计算，一年就是3000万平方米的市场新增需求。河南城镇化率只有23.2%，也意味着2000万人在城镇，算上这部分人之后的改善住房需求，每人按增加1平方米算，就是2300万平方米，所以每年新增刚需加上改善型需求就有5000-6000万平方米。

“如果我们能在河南干20年，达到10%的市场占有率，那一年就是五六百万平方米！”就这样，建业制定了“省域化”战略，并贯彻了18年，直到开花结果。

“建业从2000年（提出）不出河南，到2002年开始走出郑州，一直到2019年，用了整整18年，实现了在全省122个县及县级以上城市全覆盖。”去年7月与胡葆森进行了一年一度的面对面专访，他说这几年看到的成绩都是结果：“可能追溯到20年前，至少要追溯到10-15年前，因为那时候做了当时应该做的事情，做了正确的事情，今天才结出了这样丰硕的果实。”

登上河南全省域覆盖这座“山峰”后，胡葆森开始将目光投到了河南之外。

事实上，走出河南或者说大中原的概念，早在十七年前已经形成了。

“我们‘根植中原，造福百姓’的核心价值观是04年提出的，当时我读了《基业常青》，把自己企业的价值观进行了梳理，浓缩为‘根植中原，造福百姓’。为什么没有说‘根植河南，造福百姓’？04年时在我脑子里已经形成了中原的概念，可能最后不止于只在河南。2008年香港上市公司的英文名称‘CENTRALCHINA’，意思就是‘中国中原’。”胡葆森向我们讲述了过往的许多思考和转型。

因此，根植中原的建业在2018年开始制定走出河南战略。次年3月份业绩会上，胡葆森提出以郑州为原点，以300公里为半径，以轻资产模式向外拓展。

2021年，建业战略扩张半径扩大至500公里，“大中原战略”也在更多层面落到了实处。其中，6月底与陕西荣华的合作最受关注。

“2018年，中原建业开始走出河南，2019年收购筑友智造时，中原建业已经在全国20多个城市布局，就迫使我把自己的战略定好，2021年2月份管理年会提出了‘扩大根据地,服务大中原’。”

对于业内认为建业是“被迫”走出河南的说法，胡葆森显得很平静：“我不是放弃河南了，河南的市场占有率不但没有减少，还在持续提升。我是扩大了根据地，原来的根据地直径是600公里，现在半径扩大到500公里，直径就是1000公里。”

据此，建业“大中原战略”迈出了坚实一步，在陕西省进入加速发展阶段；去年5月底，中原建业正式上市，成为建业旗下第四个上市平台。

至此，胡葆森实现了建业地产、建业新生活、中原建业、筑友智造四个业务板块的上市与协同发展，也正准备攀登更高的山峰。

他说：“外界看到的都是结果，我们每天都是埋头苦干，也算是战战兢兢，因为市场竞争环境很激烈，这个激烈还不是竞争对手之间的相互降价，不是简单的残酷或者激烈。”

但一场残酷的考验已在逼近。

刮骨疗伤 壮士断腕

一直以来，老胡赋予的“追求卓越，坚忍图成”企业精神在建业身上展现得淋漓尽致，即使接连遭遇波折，也未言放弃。

说起近几年的境遇，相信没有任何一家房企会感觉轻松，河南企业尤甚。

或许2019年三条红线的出现是房企现金流压力明显加大的一条分界线，但紧接着2020年新冠疫情爆发并延续数年，由之带来的一连串社会影响，更使房企销售及回款迎来前所未有的挑战。

从去年到今年，房企们销售接连下滑已明显反映出这种困境，但这并非最致命的，让人丧失信心的更多原因，或是房企因美元债违约而接连爆雷、濒临破产等信息充斥在整个房地产舆论场中。

聚焦到河南市场，这些影响在2021年成倍增长，原因是那场千年一遇的暴雨与新冠疫情的反扑。

资料显示，2021年7月20日8时至7月21日6时，河南中北部出现大暴雨，郑州、新乡、开封、周口、焦作等地部分地区出现特大暴雨（250-350毫米），郑州城区局地500-657毫米……河南郑州、新乡、开封、周口、洛阳等地共有10个国家级气象观测站日雨量突破有气象记录以来的历史极值。

此次特大暴雨事件造成了河南150个县（市、区）1663个乡镇逾1453万人受灾，倒塌房屋30106户、89001间，农作物成灾面积872万亩，绝收面积380万亩，直接经济损失1142.69亿元。

但坏消息还没结束，7月30日，洪灾造成的损失和伤害尚未完全修复，省城郑州一家医院又传出疫情。

当时曾有报道这样说：“8月，河南人民在持续不断的叠加降雨中，一边抗疫，一边生产自救。”

对于深耕河南的建业而言，这也是写照。

同年9月，建业在当地政府“万人助万企”活动背景下撰写的《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》在网络传播，在这份报告中，详述了建业因为灾情、疫情所受到的损失，其中直接损失5.5亿元、经营性损失8亿元、运营性损失3亿元，以及正在销售的300多个项目超过50个销售案场关闭，销售及回款较原计划减少近30亿元……累计各种经济损失逾50亿元。

这份报告还披露，建业旗下四家在香港上市公司（建业地产、筑友智造、建业新生活、中原建业），发行外债30多亿美金，占全省境外上市公司发行外债的一半左右。

从目前爆雷房企来看，大多触发原因都和美元债相关，因而，建业额度不小的美元债也触动了投资者的信心。

于是，一场围绕“信心”的行动在建业打响——如深夜召开说明会，讲述灾后重建工作：9月4号河南电影小镇正式重新开园，均已恢复到灾情和疫情之前的运营状态，全省8家建业大食堂、10家建业酒店、7家商场、4家绿色基地也都已经复工复产……“目前企业经营状况是稳健向好的，各项目的营销工作也全面恢复到了疫情和灾情前的情况。”

之后，建业还调拨30亿元偿还即将到期的美元债；与中原银行签署战略合作协议，获得总额达100亿元的综合融资服务。

虽困难重重，但一直未放弃努力。

经历河南水灾、疫情反复以及地产调控之后，建业地产开始重新出发。

今年2月14日，“建业系”三家上市公司同时换帅：“去年的特大暴雨灾害，加上三次疫情叠加的发生，就迫使我们必须刀刃向内，先刮骨疗伤、壮士断腕，不能把企业遇到的困难都推向外部环境的变化、都推向政策的变化、都推向行业整体的变化、都推向资本市场的变化，所以首先还是要刀刃向内。”

“其实这个想法（架构调整）不是心血来潮，也不是一时冲动，应该说是酝酿了大约有半年时间，而且不断地在细化方案。”同日下午五点，建业集团召开媒体恳谈会，董事长胡葆森提到，行业进入管理红利时代，大家也都在调整，而建业的经营策略在变、发展指标也在变，但初心不会变。

与此同时，面对新的征程，胡葆森表示“接下来要坚持三个字：少、小、好”，即减少开辟新赛道、不再追求规模过快增长、把企业做得越来越好。

为此，4月份，建业地产宣布将旗下全部商业项目10年运营权托管给万达，以起到开源节流、降本增效的财务效果。

5月份，建业集团旗下电影小镇、“只有河南·戏剧幻城”发生股权关系变动。自此，建业·华谊兄弟电影小镇由河南文投持股90%，建业集团持股10%。同样，股权结构变更后，“只有河南·戏剧幻城”由河南文投持股51%，建业集团持股49%。

终于来到了6月1日晚，建业地产宣布转让29.01%股权予河南国企——河南省铁建投，同时，河南省铁建投还将认购建业地产发行的本金额不高于7.08亿港元的2024年到期的票息5%、到期收益率9%可换股债券。

上述交易总代价不到14亿港元，很显然这是一笔不划算的生意，但都是为了能够活下去。

“生存下去才有发展机会”，如今河南省铁建投正式成为建业第二大股东，并派驻两名董事进驻建业地产董事会，一切基本尘埃落定。

2002年5月，老胡文集发表第一篇文章《身约者智广》，里面有这样一段话：坚毅、厚重、大气、执着和不屈的河南人决不会被历史的潮流抛弃，纵然鲜于惊天动地，但也决不甘于落后平庸，他们正以坚实的步履踏出时代的强音，以连串的收获捍卫自己的尊严。

“做企业不易，在欠佳的环境里做企业尤难，而在欠佳的环境里做上佳的企业则难之又难。但是，知大者远者，不拘泥于小者近者。身约智广的建业人将眼光放远，心态放平，十年寒耕暑播，十年春华秋实。”

没有谁能陪伴企业到永远，但建业依然是他创造的那个企业。