招商局商业房托落子北京CBD，未来投资价值几何？
作者：陈奇杰
北京CBD，是全球排名第7的顶级商务区，2020年每平方公里GDP高达942.6亿元，是汇集众多标志性写字楼的争妍竞艳之地，招商局大厦、中国尊、央视大楼、国贸三期……各式具有独特风格的高楼大厦，勾勒出首都繁华的天际风景线。区内世界500强企业林立，已形成以国际金融为龙头、高端商务为主导、国际传媒聚焦发展的成熟产业格局。
招商局商业房托上市两年半之后，第一步正选在此地拓展版图。
走出大湾区，突破百亿
2022年6月30日，招商房托举行基金单位持有人特别大会，获高票赞成通过13.41亿元向母公司招商蛇口收购北京国贸CBD地标物业招商局航华科贸中心46.41%权益。
招商局航华科贸中心由招商局大厦、友邦保险NPA中心、连接招商局大厦与太平金融中心的01-04连接裙楼、招商银行大楼、中国惠普大厦、横琴人寿大厦、梵悦108、中国工商银行大厦及太平金融中心共同构成。
根据公告，招商房托将在航华科贸中心拥有4.08万平方米可租赁面积的控制权益。其中，招商局大厦楼高34层，属于甲级写字楼，是北京国贸CBD地标建筑之一，招商房托将持有其15个写字楼/多功能单位及3个商业单位。
招商局商业房托对于对收购标的的区位优势非常满意，其管理人指出，目标物业为坐落于北京朝阳区国贸中心商业区的商业大楼，具有策略地位。首都北京作为国际商业中心之一，生机勃勃极具潜力，经济强劲增长势头促进对高质量办公室租赁单位的高需求。
不管从位置还是质量看，本次招商房托收购的物业都属优质上乘，且收购价格也比较划算。
据悉，收购事项购买代价定为13.41亿元，金额相等于协定物业价值的46.41%加初步经调整资产净值8846.73万元，协定物业价值27亿元乃由自愿买方/卖方经计及目标物业质量及过往表现后按公平原则厘定。
招商房托主席黄均隆指出，招商局商业房托本次并购选择招商蛇口的资产注入，体现了发起人对房托的大力支持，为本次及后续收购大陆核心区域优质资产提供了难得的机会。
招商房托执行董事郭瑾也表示，交易对于招商局商业房托来说是一个里程碑。除了是2019年上市后母公司首个注入的项目，亦是其第一个走出深圳的项目。
收购之后，招商房托将摆脱资产分布地域集中在深圳蛇口的单一局面，把版图拓展至北京CBD核心区域，使资产组合在地域上更加多元化。
加上初始五处深圳优质商业物业组合，当前，招商房托已持有深圳及北京的核心区域各1栋甲级写字楼、深圳3栋综合写字楼及蛇口花园城商业购物中心。
基于截至2021年12月31日招商房托的现有物业公允价值，招商房托组合的公平市场价值预期将增加40%。其中，深圳物业应占公平值将降至71.4%，北京占到接近30%，招商房托管理总资产规模则突破100亿。
招商蛇口助推
对于仅收购航华科贸中心部分权益而不是全部，招商房托有其考虑在内。
据了解，本次招商房托收购资金来源主要以新融资为主，融资成本较低，仅为Hibor1M+1.2%，交易完成后，经调整负债对资产总额比率预计将仅由29.2%增加至33.1%。
管理人认为，在当前国际经济环境不明朗，债务加息的情况下，收购目标公司部分权益而非全部可以减少带来的直接财务负担完成资产并购，使得资产负债比率控制在房托基金守则规定的50%借款上限之内，与此同时，招商房托通过保持充足的现金流为后续收购保存实力。在招商房托于香港举行的媒体交流会上，郭瑾表示，是次只收购部份股权，主要考虑是令现金流的稳定，这为未来收购第二个或者更多项目留下一些“子弹”。
而且，根据股东协议的条款，招商房托将保留购买目标物业余下49%权益的优先购买权，将来会择机将物业全部纳入。
另外，招商房托在公告中还提到招商蛇口不遗余力的后续支持：“招商蛇口将通过保留项目一部分权益与房托实现双赢，因此，招商蛇口会为管理目标物业提供必备经验，以及广泛的租户来源。”
据悉，招商蛇口的经营策略这两年提出三个转变，要从开发到开发跟经营并重，从重资产投资到轻重资产并重，从同质化到差异化转变，在这三个转变引领之下，意味着招商蛇口会加大对持有资产的投资。
去年，招商蛇口提出了“双百战略”，预计花五年左右的时间，到2025年，实现管理100个购物中心与写字楼，以及持有物业收入达到100亿元的宏大目标。
作为招商蛇口旗下上市REITs平台，招商房托背靠招商蛇口，未来将有充足的备选资产可供注入，预期可以为基金单位持有人提供稳定分派，长期可持续的分派增长，这将提升招商房托基金的核心竞争力，也为香港REIT市场发展注入强心针。
投资价值考题
作为刚上市不久的房托基金，招商房托在香港上市的REITs中市值排名并不算靠前。但是，招商房托在近12个月股息率达到9.89%，这在11支REITs中是最高的。
股息率是一年总派息额与当时市价的比例，以占股票最后销售价格的百分数表示年度股息，该指标是投资收益率的简化形式。
有投资者分析称，在招商房托上市之初，大股东招商蛇口对现金分派有3年承诺。按照承诺，2021年招商房托单位可分派收入为0.2541港元，收益率为9.7%，与港股上市的其他REITs年化分派率在6%-7%之间相比，要高出50%。
但分派承诺即将于2022年末到期，而此时收购新物业项目有助于提振分派率，从而抵消“分派承诺”到期的影响。
招商房托称，收购事项将提升招商房托现有基金单位持有人的每单位基金分派，2021年每基金单位分派业已提升5.6%至人民币0.1596元，物业收入稳定。
同时，该公司物业公允价值增长会带来利润的增加，提升净资产水平，再通过PE和PB反映到股价上，持续增长的股价可增加投资者收益。在为基金单元持有人创造更好回报的同时，也为香港REIT市场发展注入强心针。
另一方面，市场分析人士还指出，深圳地铁12号线年内即将开通，线路开通之后，将直接连通5大物业所在的蛇口以及深圳人口最密集的宝安区。而地铁12号线出站口直连招商房托旗下花园城，距离科技大厦、科技大厦二期、数码广场的距离也不算远，招商局房托五大物业增值、出租率稳步上升是大概率事件。
此外，在大环境方面，由于俄乌冲突影响，大宗商品价格全线上涨。与此同时，美联储实施加息政策，美元利率上市，经济基本面、货币政策对风险资产的走势均不利。
在此情形下，一部分债券投资人会把资金转移到其它资产类别，而REITs历来与多个主要资产类别的关联程度较低，因而为投资者提供具吸引力的多元化投资选择，并可分散投资。
当前，香港房托基金的交易量较低，据去年香港金发局发布报告显示，虽然香港是最早推出房托基金监管制度的市场之一，但香港房托基金仍然欠缺增长动力，其交投量亦不及其他亚太市场活跃，建议将房托基金纳入为股市互联互通计划下的合资格证券，藉此容许两地的房托基金投资于彼此市场。
未来，随着大陆香港股市互联互通计划推进，内地投资者或将更多意识到房地产信托基金的投资机会，加上招商蛇口重新审视业务模式和商业逻辑，将“三个转变”融入公司的中长期战略中，即：从开发为主向开发与经营并重转变、从重资产为主向轻重结合转变、从同质化竞争向差异化发展转变，并已构建了蛇口产园REIT(180101.SZ)和招商局商业房托(1503.HK)境内外双REITS平台，覆盖产园、商业等多种业态，相信招商局商业房托的未来发展可期。