多房企发布盈利预警，行业调整拖累利润，国家统计局称市场有望逐步企稳

​作者：沈卓玄

市场对后市的预期正在走出悲观情绪。

8月18日，碧桂园发布盈利警告，预期2022年上半年的核心净利润约为45-50亿元，去年同期为152亿元；预期股东应占净利润约为2-10亿元，去年同期为150亿元。

碧桂园在公告中表示，预期盈利下降的原因主要是考虑到房地产行业经营环境严峻，同时受到新冠疫情的持续影响。

在这样的背景下，出现市场下行叠加工程进度减缓的情况，导致已出售物业结转确认的收入减少，此外，低毛利项目结转导致房地产业务结转毛利率下降，而出于谨慎性原则对物业项目计提的减值增加，外汇波动也造成了预期净汇兑损失。

不过，碧桂园董事会认为，上述盈利的影响因素多为非现金性质，公司的经营状况良好，具备充足的可动用现金，现金流依然稳健。

行业调整对上市房企利润的影响是普遍现象。时代财经了解到，2022年上半年，招商蛇口和绿地控股发布的业绩预告显示，上半年的盈利水平均出现了不同程度的下降。此外，业绩预亏的上市房企数量对比往年增多，自7月中旬陆续发布盈利预警以来，截至8月18日，已有至少50家房企业绩预亏，包括建业地产、珠江股份、京能置业和荣盛发展等。

盈利下降甚至业绩预亏的数据直至近期才通过公告得以显现，但市场对此早已形成预期，而由于市场预期往往早于数据，房地产行业也已先行步入情绪修复和信心重塑的阶段。

在8月15日举行的国新办新闻发布会上，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，总的来看，房地产市场呈现下行态势，当前整体处于筑底阶段。随着房地产市场长效机制不断完善，因城施策效果逐步显现，房地产市场有望逐步企稳。付凌晖还称，尽管最近有些地方出现了房地产项目交付问题，但从全国看，大部分施工期在两年以上，接近交付期的房地产开发项目建设进度保持平稳，总体风险可控。

根据国家统计局，7月70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市数量略增， 其中，一线城市商品住宅销售价格同比涨幅回落，环比微涨。

从销售看，1-7月份，全国商品房销售面积下降23.1%，降幅比上半年略有扩大，但低于1-5月份降幅；全国商品房销售额下降28.8%，比1-6月份收窄0.1个百分点，连续两个月降幅收窄。从投资看，1-7月份，房地产投资下降6.4%，降幅比1-6月份扩大1个百分点，但降幅扩大幅度有所收窄。

在碧桂园今日召开的投资者会上,总裁莫斌表示，在市场筑底的过程中，最重要的工作是以现金流为核心，保证资产负债及利润的平衡上，并确保核心资产和核心人员不受损。

莫斌指出，碧桂园的具体措施是“通过销售回款，可动用现金的管理、审慎投资来维持收支相对平衡的状态，压缩一切不必要的支出。通过经营性现金流，偿还高成本短周期的融资，进一步拉长融资久期，优化债务结构”。

时代财经了解到，债务方面，碧桂园下半年已经没有到期的美元债，境内有两笔债达到可回售状态，分别是九月和十一月，合计40 亿人民币，除此之外没有到期的直接融资；融资方面，今年以来碧桂园在境外资本市场发行的可转债折合33.68亿人民币，配售新股折合24.1亿人民币；去年下半年至今，公司境内发行公司债及中票合计 61 亿、供应链 ABS 及 ABN 合计 87 亿；回款方面，上半年实现权益回款现金回款约为1703 亿，而权益销售为1850 亿元，权益回款率达到92%。

莫斌表示，碧桂园对房子和债务的态度是“保按期完美交付、保证所有债权刚性兑付”，而经过内部评估之后，碧桂园对“保交付、保债务刚兑充满信心”。

今年以来，在不将房地产作为短期刺激经济手段的大前提下，政策从房贷、市场和融资等多方面对房地产行业予以支持，并于近期迎来更多的利好。

8月16日，市场消息称监管机构计划通过指定国有企业担保和承销示范性房企的人民币债券新发，为这些房企提供流动性支持；监管部门同时指示中债信用增进投资公司对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，涉及旭辉控股集团、碧桂园、龙湖集团、金地集团、远洋集团、新城控股等示范民营房企。

上述房企中，碧桂园、龙湖和旭辉均对媒体回应称正在与监管层进行沟通。莫斌指出，目前，碧桂园在交易商协会和中债信用增进公司的支持下，也在推进中票的发行。此外，根据澎湃新闻的报道，龙湖集团正计划发行一笔15亿元的中期票据，中债信用将提供全额担保不可撤销连带责任保证担保。

出于对市场转好的展望，叠加利好政策的支持，近期，地产股以及与地产行业紧密关联的物管股率先迎来一波较好的行情，市场对后市的预期正在走出悲观情绪。