合景悠活上半年业绩会实录：商业物管、商业运营在住宅板块收入共计占比31%

作者：赵焓璐

"相信大家一定能看到合景悠活的长期价值。"回顾过上半年的成绩数据，合景悠活管理层于业绩会中如此表示。

2022年，房地产行业进入深度调整周期，物企赛道也在同步降温，寻求新方向。对于敲响上市钟声接近两年的合景悠活来说，能否顺利实践2022年业务发展策略，与业绩数据的支撑息息相关。

上半年，合景悠活录得收入约20.64亿元，较2021年同比增长68%；归母净利润3.14亿元，同比降0.42%；毛利约人民币6.22亿元，同比增长14.5%；利润约人民币3.3亿元，同比增长3.4%。

特别值得关注的是，截至6月30日，合景悠活总在管建筑面积达到2.14亿平方米，较2021年同期增长29.7%，跨越"2亿"大关；总订约建筑面积达2.86亿平方米，同比增28.9%。此外，第三方住宅物业在管建筑面积占住宅物业总在管建筑面积79.3%。

总在管面积的2.14亿平方米背后，合景悠活第三方在管面积占比达到了88.2%，企业的独立性有所提高。这一数据细节，在8月24日举行的线上中期业绩会中被首席执行官王建辉屡屡提及。

除王建辉外，集团执行董事兼首席财务官杨静波女士、投资者关系及资本市场部负责人李明明女士也一齐出席会议，向市场解读合景悠活的上半年成绩单。

重塑

"市场方面，我们一直坚定走独立和市场化的路，通过收并购规模得到提升。截至期末第三方项目的在管面积占比达到88%以上，收入占比达到77%。"目前，合景悠活在管城市已经达到了147座，进驻省份22个，在管面积2.14亿平方米，合约面积2.86亿平方米，住宅业务比非住宅业务的比例为47：53。

对于合景悠活来说，业务比例的变化意味着其业态走向更加均衡，这家企业所重仓的大湾区和长三角区域在管面积占比进一步拉高至60%。截止目前，合景悠活于大湾区的在管面积占比37%，长三角为23%，中西部地区为30%，环渤海地区为10%。

会议上，提及潜在收并购的问题，李明明表示，合景悠活会考虑优秀标的，可能采取收并购的方式，也会考虑以资源互换，或者成立合资合作公司为解决方案。"在收并购方面，一方面考虑目前合适的标的，一方面也会进一步锻造市场的能力。"

诚然，在管面积占比的提高奠定了合景悠活深入发展业态的可能性。除布局住宅物业、公建物业、商业运营以及物业服务以外，城市服务也成为本场业绩会的关键词之一。在其公建占比超过5程的基础上，王建辉表示，今年会进一步强化优势业态的壁垒，开始入局城市服务的赛道。

目前为止，合景悠活在机关保障服务、场馆保障服务、校园保障服务等公建领域上呈现比例分别为30%、25%及20%，另有25%为其他保障服务。资料显示，合景悠活已拓展的公建项目包括上海青浦公安局、嘉定博物馆、广东广州中学、南方医科大学珠江医院等，大部分位于一线城市。

其实，合景悠活对于城市服务业态的执着，早在2021年可窥探一二。2021年中期业绩发布会上，孔健楠已经预告："未来会开启城市服务的新赛道。"而其主攻赛道，则为城市内环卫领域。

果不其然，于今年1月，合景悠活收购了广东特丽洁环境工程有限公司50%的股权，迈出了第一步。据王建辉在业绩会中透露，特丽洁目前已经在扩展西南和华中的市场，同时，合景悠活希望未来在生活垃圾处理、政府混改，以及构建一体化城市服务的基础上拓展新的业务。

入局，是新的开始。但对于合景悠活来说，进深城市服务赛道只是其企业战略中的一环。

管理层已在近日的业绩会中表示，合景悠活的长期战略是成为行业领先和值得信赖的智慧服务运营商，并展示了其战略计划：2023年达到业务协同目标，2025年实现基础业务领先，2027年增值业务领先，2032年实现业务领先，而其间反复提及的一环便是数智发展与数字化转型。

"不管把多少辆马车连续相加，也绝不可能得到一辆火车。"王建辉在2022博鳌房地产论坛后再次提起这句名言，在他看来，数字重生是行业发展的必经之路，上半年，合景悠活已投入超过2000万资金用来发展数字化，接下来，这家转型中的服务商会进一步加大在数字重生上的投入，以打造全新竞争力。

毛利率

上半年，合景悠活毛利由2021年同期约5.43亿元增加14.5%至6.22亿元，而集团录得毛利率为30.1%，较去年同期下降超10个百分点。据业绩报告显示，毛利率降低主要由于收购若干子公司带来毛利率较低的公建项目数目的增加。

仔细拆分来看，住宅板块的毛利率为25%，其中住宅板块的收入中，预售管理服务、物业管理服务以及社区增值服务占比分别为13%、68%以及19%；非住板块的毛利率为35.3%，该板块中预售管理、商业物管、商业运营、公建管理以及其它增值服务的占比分别为2%、25%、6%、63%和4%。

据杨静波透露，今年中期毛利率较去年同期有所下降的主要原因涉及多方面，首先是业态组合的变化，今年上半年各被投企业的业绩进入了合景悠活的并表范畴，主要是公建、城市服务和住宅，公建和城市服务的业务毛利水平就是26%到28%之间。

"伴随着它们的入表，合景悠活整体的毛利率有所下降的，这是我们在做并购的时候就有过的预期的正常的变化。"

其次，与业务组合的变化也有关，上半年合景悠活的整体营收同比增68%，整体的收入是增长的，相对应毛利比较高的增值业务，在收入中的占比有所降低，在一定程度上削弱了上半年的毛利率。而李明明表示，从全年来看，随着业务板块的增长，预期毛利率会保持在稳中有升的水平。

虽然整体毛利率下滑，合景悠活在报告期内的利润则实现了微增，实现净利润3.3亿元，同比上升3.4%；另据杨静波透露，上半年的净利润率为16%，整体期末现金为15.2亿元，相对较充沛。

业务进一步扩张，利润录得增长，而另一面则是销售成本的增加。合景悠活的销售成本包括劳工成本、分包成本、能耗等开支，而截至2022年6月30日止六个月，其总销售成本达到14.42亿元，较2021年同期约人民币6.85亿元足足增加了110.5%。

另值得注意的是，2022年上半年合景悠活负债总额约人民币37.47亿元，流动比率为1.58，而2021年12月31日为1.89；总借贷约人民币6.64亿元，其中约1.57亿元将于1年内偿还，以及约5.07亿元将于2至5年内偿还。

总体来看，合景悠活的资产总额已达到75.25亿元，较年初上升了25亿元，相较去年同期1亿元左右的增长有了大幅提升。但王建辉在业绩会中坦言，当规模到达一定程度之后，会百尺竿头更进一步，持续围绕品质、增长和数智化提效向心发力。由此看来，规模，或许也是当下合景悠活发力的重点之一，但不是一切。

以下为合景悠活集团控股有限公司2022年中期业绩发布会现场问答实录：

现场提问：近期港股物业股市值和股价普遍下滑，请问公司如何看待下半年的资本市场？

李明明：从我们的角度来说，我们非常看好物业管理的长期发展和空间，物业公司属于轻资产运营，现金回款是充沛的，该板块在经济周期中有非常强的防御性。其次，随着政策的打开，城市服务、公建领域具有非常大的发展空间。

另外，关于智慧物业、科技赋能方面，这也给物业带来了升级迭代的可能。作为具有非常强的抗周期的属性和强现金流的板块，物业公司未来增长可期。从去年开始，物业板块的估值/PE有所回调，我们认为，主要的原因不是基本面的问题，而是宏观环境，或者某些房企的信用风险擦碰所带来的，这对物业的基本面是没有影响的。

板块恢复需要一定的信心，但中长期来看趋势是不会改变的，随着大环境的改善，物业企业和业主之间的信任建立，以及企业数字化能力、业务模式的创新和探索，板块的成长性和确定性会被资本市场看到或者重新青睐。同时，这个过程也是合景悠活夯实内功的好时期，我们已经站在了2.14亿平米在管面积的大基础之上，持续锤炼外拓的功底，加深内生性的增长，而且品牌信誉度、财务稳健经营的特点依然在继续壮大。

所以，我们认为股价的波动并不是由基本面造成的，管理层对于公司的发展非常有信心，现在一切的战略和发展都是按照既定的节奏和方针来进行。从长远来看，企业估值肯定是和基本面息息相关，所以我们一定会坚持难而正确的事情，相信大家一定能看到合景悠活的长期价值。

现场提问：过去合景悠活依靠收并购快速得到了规模的上升，未来将依托哪种方式加强经营的可持续性？

王建辉：从上市以来，合景悠活一直在延续独立的市场化发展路径，通过收并购得到了规模的快速上升，到目前为止我们第三方在管项目的面积占比达到88%，收入占比达到77%，已经形成了非常好的第三方物业和自有物业协同发展的良好局面。面向未来，合景悠活加强未来经营的可持续性，我们将其拆解为三个关键词：

第一个是初心致远，回归到做好行活，积极地构建客户、员工、供应商的信任，形成增长的飞轮。在品质上继续发力，给客户提供更好的服务和产品；第二个是面向未来，整个行业都会经历数字化提质增效、管理模式变革的阶段。合景悠活的数智化提效会分阶段去做，逐级提升。而当我们具备数字化的基础之后，也会在适时的时候引入流程再造、组织扁平、共享服务和集中管控；第三个是增长，我们高度重视面向未来独立市场发展能力的打造，一直在着力强化市场团队的能力，包括更高量级的人才引进、信息的获取、销售团队能力打造等。当规模已经到了一定程度之后，合景悠活会百尺竿头更进一步，持续围绕品质、增长和数智化提效向心发力。

现场提问：对于收并购后的企业，目前实现融合的进程如何？

杨静波：投后企业的整合，我们划分为三个阶段，首先是组织上的整合，集团会要求进行调整投后企业的授权和制度，同时派出行政、财务，以及业务的高管到被投企业，进行一系列的制度设计、业财对接，以及资源的梳理、权责分析等，确保平稳过渡以及融合。

其次是业务的深化期，在并购后的第二到第三年，我们会通过多维度为成员企业节省人力物力、做大做强，通过业财一体化、DHR系统的对接，跨品牌赋能以及市场的协同，帮助成员企业实现经营目标的持续增长；同时通过跟踪成员企业的经营指标，定期评估以及深度交流，帮助挖掘其增长点，在完成对赌目标的基础上继续摸高，实现协同发展。

再来是文化的融合期，实际上文化是始终贯彻投后的主线，我们同步战略规划、组织建设、共生共享，通过市场化的激励机制，以及内部晋升、储备动能、携手共进。

总结来看，我们与被投企业的融合主要在文化、体系，以及制度层面，目前进展非常顺利， 2021年的对赌目标已经完成，在投后我们也已经建立了统一大平台，在管理层核心业务、财务以及系统方面都有不同程度的赋能及对接，目前我们在进一步实现深化的融合以及升级。

有关投后整合，以上海申勤为例，上海申勤在合景悠活的赋能之下，在疫情期间积极拓展市场，新拓嘉定区政府、上海工商信息学校、青浦区实验中学等等的物业管理项目，在虹口区实现了项目的零突破。值得一提的是，申勤物业有幸成为青浦区方舱服务供应商，在青浦区朱家角临时方舱隔离点提供基础服务，进一步加强在上海区域的项目密度以及质量。

现场提问：未来有落实数字化的方案吗？

王建辉：我们一直认为科技赋能是合景悠活的关键发展战略，科技赋能是这个行业转型升级的关键路径。熊彼特说过，你不管把多少辆马车连续相加，也绝不能得到一辆火车。所以我们会在数字重生上进一步加大投入，用科技打造全新竞争力。合景悠活已经完成了整个公司面向未来数字化转型的总体方案，在未来公司的投入建设上，我们会深度围绕着蓝图去发展。

对于行业的数字化转型，我们有着自己独到的理解，低效率带来信息流的流转成本过高，所以我们把过往所有服务和设备管理都凝结为工单，让工单零成本运转是我们的解决之道。在此之外，我们也对未来的数字化赋能以及数字重生提升了新维度，当完成了数字化赋能之后，整个公司的管理模式会有新的变化，而这个变化会进一步促进在科技上的投入和未来合景悠活整个数字重生的长相。

今年上半年，合景悠活差不多投入了超过2000万的资金用于数字化，在未来我们还会再进一步的投入。我们的数字化长相大概分成三个阶段，第一个阶段是在今年快速完成基于业财税一体化、基于DHR、基于工单快速流转的品质管理系统和业财税一体化系统；第二个阶段会持续在物联网IoT上投入；第三步是围绕着社区增值业务，进一步加大在数字重生上的投入。

此外，我们的数字化赋能的长相可以总结为两点：第一，未来的服务长相可以总结为前端更前，所有的服务都进入受控的状态，信息流零成本运转，万物互联管理所有设备，移动互联优化所有的服务。

第二个长相总结为后端更后。这是基于合景悠活对行业的洞察和理解，未来涉及到一体化的管理系统，我们会做集中整合。在后台，用更少的人管理更多项目，让项目之间的方差、品质的方差变得更小，这就是后端更后，更加集约、更加高效。

现场提问：可以讲讲在管面积到年底的目标吗？是否有潜在的收并购拓展计划？上半年的销售成本倍增，公司会采取哪些措施控制？

李明明：合景悠活自上市以来就一直坚持着独立发展、市场化的路线通过一年多的发展，已经达到2.14亿平米的在管面积。我们未来会专注在内生性的发展。其次，非常优秀的标的我们也会考虑，但考虑的过程中会采取收并购的方式，或是采取资源互换、成立合资合作公司的方式，形式是多样的。所以在收并购方面，我们一方面考虑目前合适的标的，一方面也会进一步锻造市场能力。

关于销售成本，去年合景悠活的销售成本是11.6%，今年稳中有降，去到11.3%。未来有几个方向：第一，随着在管面积和规模的增长，以及集约化、精细化的管理，我们会有相当的规模效应体现；第二，科技赋能以及对流程的重塑和打造，我们也会带来运营效能提升和品质的提升，包括增值服务方面有更多的成本挖掘，以及降本增效的作用。所以公司未来会持续的稳步保持优质地、逐渐平滑的趋势。

现场提问：公司入局城市服务赛道后，该等城市服务目前的贡献及管理层对这个业务的展望目标？

王建辉：关于城市服务，我们用的词是“入局”，对于这项新业务，行业正在积极的探索和观望，我们也是这样做的。有关城市服务板块，今年上半年的贡献差不多是2亿元左右。面向未来，我们也形成了在西南、华中的异地复制，希望未来在生活垃圾处理，政府混改、构建一体化城市服务的基础上拓展新的业务，面对未来的增量，我们一直是以谨慎、乐观的态度地看待这项业务。