碧桂园的短痛与长痛

万科郁亮认为市场收缩过了头，新世界集团郑志刚准备百亿资金抄底，万达的老王也跟了上来。就问碧桂园一句，你还跟吗？

今年上半年，这家宇宙级房企过得非常不好，以至于总裁莫斌在业绩会上向投资者致歉，还说要深刻检讨和反思。

历时两年多的行业海啸至今未退，碧桂园虽没饿着肚子，但也领略到行业动荡中的危机重重，销售下滑、盈利水平降低，规模再大的房企，终也难抵潮水的流向。

如今置身这个行业，你会发现谁都不安全，而长期重仓三四线市场的碧桂园，恐怕再难续写辉煌。这种紧迫感，远不是莫斌在业绩会上流露出的那份无奈，所能平复的。

短痛：净利润大降9成

2021年的行业之困，别说是房企，就是房企打工人也领教到深深的寒意。稍稍有点运气的还只是降薪，一不小心被厄运砸中，就只能卷铺盖走人。

今年以来不少地产打工人游走在市场上找工作，甚至最后连送外卖的岗位，也不敢挑肥拣瘦了。

民营房企哀鸿遍野，被外界称为宇宙房企的碧桂园，也不例外，在寒风里瑟瑟发抖。

在日前披露的中期业绩中，公司上半年实现营业收入1623.63亿元，归母净利润6.12亿元，较上年同期分别下降30.89%和95.92%。

今年以来，公司销售一再拉胯，继1月销售下滑9.82%之后，降幅不断扩大。

数据显示，2月至6月，公司分别实现销售金额327.6亿元、301.1亿元、226.4亿元、287.1亿元和345.2亿元，较上年同期分别下降29.62%、42.85%、57.14%、49.97%和35.27%。相当于，每个月都较上年同期少卖百亿至两百亿左右。

这直接造成今年上半年销售状况惨不忍睹，虽然实现权益销售金额1851亿元、权益销售面积2348万平方米，还是稳坐头部阵营，但相比去年同期权益销售金额3030.9亿元、3451万平方米，一个天上，一个地下。

头部房企老大哥的颜面，早已掩饰不住尴尬了。

这不是公司在销售上首次下滑，去年就尝到下滑的苦味。2022年，公司实现全口径销售金额7588.2亿元，未完成8000亿元的年度计划。彼时，权益销售金额5580亿元、权益销售面积6631万平方米，较上年分别减少2.22%和1.51%。

更响亮的警钟，早在2020年就给公司敲响，当年营业收入同比下降4.74%、归母净利润同比下降11.45%，毛利率下降4.26个百分点至21.80%。

在业绩会上，首席财务官伍碧君解释，今年上半年结算的项目多为2017年至2019年拿地，当时拿地价格较高，加之期内处置部分沉淀资产，影响了公司的整体盈利水平。

截至今年上半年，公司毛利率、净利率分别为10.60%和1.17%，分别较上年同期减少9.10个百分点、8.37个百分点。

长痛：如何突破三四线

行业调整的剧烈程度，远超出公司预期，而恢复市场信心，将是一个漫长的过程。这些，碧桂园管理层心里都明明白白，在行业大势面前，除了降本增效、杜绝跑滴冒漏，在拿地方面也相当谨慎，甚至已经闻到消极的味道。

今年上半年，公司优中选择优，在广东佛山、河北张家口、甘肃兰州等地，合计获得9个项目，权益总对价约61亿元。

碧桂园也怂了吗？要知道在2020年、2021年，公司在拿地方面分别耗资2092亿元、1416.2亿元。

公司在业绩会上已明确下半年不设拿地金额。不是不拿地，而是谨慎再加小心。行业调整期里，拿地是次要的，活下去才是第一要务。况且，目前手里还有万亿级可售资源储备。可是，这些储备资源，很多都在三四线城市，短期内无解。

聚焦下沉市场的“调子”，是老板杨国强早年就定下来的。他声称要坚持深耕三四五线城市，还反复强调新型城镇化带来的市场机遇。

公司也的确尝到过错位竞争的甜头。2017年业绩会上，杨国强大方承认，企业能做到行业第一，主要得益于国内城镇化的大潮。如果没有棚改货币政策、城镇化等红利，碧桂园的崛起速度可能会慢一拍。

现在的三四线市场，不再香了。农村还剩多少能进城买房的农民？还有多少年轻人愿意回流县城？

今年上半年，在碧桂园的销售金额构成中，有69%来自三四线城市，有31%来自一二线城市。2020年至2021年，在公司权益合同销售金额中，分别有54%和64%的销售收入来自三四线城市。

据中新经纬，今年上半年，在公司各能级市场中，一线、二线市场销售金额分别下跌40%和44%，三四线销售金额下跌37%，总体下跌了39%。

看好三四线城市的杨国强，自2019年3月后再也没有出席过业绩会，但公司的策略一直持续至今。

随着三四线城市市场走势分化严重，公司也进行了合理配置，在现有权益可售资源中，96%位于常住人口50万以上的区域。75%位于长三角、珠三角、环渤海、长江中游及成渝等五大都市圈内。

公司常务副总裁程光煜表示，下半年公司将向更加确定性的市场和人口流入的市场进行相应投资。

三四线城市房地产市场的确不太乐观。 中指院披露，今年前7个月，三四线代表城市新建住宅价格累计下跌0.23%，一线、二线累计上涨分别为0.05%和0.43%。

拷问：地产之外还有什么

现在的碧桂园，已经变得悄无声息。很难在城市显眼位置看到这家房企的户外广告，森林城市在公司年报中也绝口不提了，创始人杨国强也鲜少出现在公众视野里，只有那句脍炙人口的“五星级的家”没有变化，还镌刻在小区门口。

行业血流成河的时代，碧桂园在短期是相对安全的。它的底气，是手里的钱。

截至今年上半年，公司还掌握着可动用现金1479.8亿元，应付未来一年内须偿付的短期债务729亿元，绰绰有余。

这些有一部分来自于公司降本增效。莫斌说，公司将减少非刚性需用支出，降低业务招待标准，减少各种外包服务。就连管理层也主动降薪，层级越高降薪幅度越大，做好了过苦日子的准备。

另外，公司在去年底一口气砍掉41个区域公司，进一步精简组织架构。今年上半年公司和39家项目合作企业分家，涉及63个项目，涉及资金35亿元，减少项目合作以提升权益。

地产业务之外，公司对多元化业务拓展变得相当谨慎，仅有机器人业务项目在非地产业务中可圈可点。

2018年，碧桂园成立广东博智林机器人有限公司，主要在建筑领域配置机器人，批量商业化建筑施工。

截至今年7月底，博智林公司已有30款建筑机器人投入商用，适用于建筑全周期智能建造工序，服务公司在28个省市自治区的超过550个项目，累计交付超过1200台，应用施工面积超过1000万平方米。

另一方面，碧桂园物业在市场低谷期里，攒足劲儿收购物业资产，先后将富力物业、蓝光嘉宝服务等收入囊中。

截至今年6月，碧桂园物业除三供一业业务外，合同管理面积16.09亿平方米，收费管理面积8.43亿平方米，是目前国内规模最大的物业企业。

公司布局的创投业务，在房企中是一个特别的存在。碧桂园创投作为公司重要投资平台，关注新消费、大健康等赛道，投资的秦淮数据、快手、贝壳等已经上市，还有二厂汽水、茶里ChaLi、林清轩等一众明星企业。