万科高管「下沉到前线」这半年
作者 | 宋虹姗
编辑 | 赵晓丽
8月31日，万科举行2022年中期业绩会，公司至少兑现了4月股东大会上提及的两个目标：一是「业绩止跌企稳」，二是「高管下沉前线」。
2021年，万科实现归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，较上年同期下滑45.75%，该指标上一次出现下跌还是在2008年，当年跌幅16.74%。 在地产寒冬继续加剧的2022年上半年，万科交出了一份「好学生」成绩单，净利润止跌回升，同比增长10.6%至122.2亿元。
4个月前，万科管理层为净利润大跌付出惨重代价——高管降薪、郁亮放弃2021年全部经济利润奖金。2021年年度报告显示，在万科任职的8位董事、监事、高级管理人员从集团合计获得税前报酬人民币3409.6万元，同比下降50%。
万科董事会主席郁亮也在当天的股东大会上宣布高管下沉消息，「万科取消了集团合伙人的层级，即高管层级，每个人都要下沉到前线去干活。」
如今，万科高管已经下沉超半年，随着公司净利润扭亏为盈，高管薪酬也有小幅增长。2022年半年报中，万科没有披露高管的具体税前报酬，但「关键管理人员薪酬」增长至553.6万元，去年同期为513.7万元。
高管下沉奔赴前线的半年里，郁亮亲自称跑了全国的100个项目，总裁祝九胜直接负责长租公寓业务，执行副总裁刘肖开始研究物流战略。
郁亮说，「在行业冬天里面，最重要的事是“生火取暖”。」
祝九胜：把鞋伸到租客的脚里
1月，万科总裁及首席执行官祝九胜兼任长租公寓事业部（BU）首席合伙人。在中期业绩会上，祝九胜说，「今年年初，我自己下沉去干出租公寓业务、泊寓业务」，并分享了找生意、找客户的门道。
整个长租公寓业务，不只祝九胜一个人在下沉。他在中期业绩会上指出，长租公寓BU同事在全国各地出差，不住酒店，都住自己的泊寓，找一间临时空出来的房子，把脚伸到租客鞋子里，做租赁服务体验官。「我们小伙伴自己开玩笑叫，冲过租客曾冲过的凉，睡租客曾经睡过的床。」
在疫情冲击下，祝九胜总结了一些经验教训：门店位置越好，出租率下降越快，恢复越慢；越偏远，门店出租率下降反而慢，恢复也快。「如果位置太好，租满有可能是地段本身带来的，不是销售能力带来的。」除此之外，周五、周六带看效果、签约效果最好。
据了解，「泊寓」目前布局33个城市，报告期内，泊寓共运营管理房屋20.99 万间，出租率为94%，续租率为56%。同期，泊寓在深圳、广州、厦门、佛山等 7 个城市新获取10个项目，房间数9674 间。营业收入同比增长12.3%至14.8亿元，与2021年相比，泊寓营收增幅反超龙湖冠寓。
刘肖：甜度、熟度、大小
2021年6月，刘肖离开了万科北方区域，接任王海武担任集团执行副总裁、首席运营官。而同期，万科宣布将五大区域拆分重组为七大区域，提出转型，重点是「从开发为主转到开发经营服务并重」。
回归总部后，刘肖没有缺席每次半年度、年度业绩会，但与之前不同的是，这次半年度业绩会，除了分享投资、拿地策略，刘肖第一次回答物流业务相关问题。他表示，在疫情前去了上海物流园区，参观了佳沛物流的仓库。发言过程中，刘肖详谈了商品的品控环节，提到「甜度、熟度、大小」三种分类。
2022上半年，万纬物流也实现了业绩增长。半年报显示，万科集团物流业务（含非并表项目）实现营业收入18.6亿元，同比增长 39.1%，其中高标库营业收入10.4亿元，同比增长13.0%；冷库营业收入8.2亿元，同比增长94.7%。
刘肖也表示，这是一个中长期赛道，未来在高标仓、冷库、库内运营、REITs方面，公司都会积极尝试。
郁亮：督战保交付
2022年4月，郁亮宣布带头出差不坐头等舱。半年业绩会当天，郁亮分享称：自己上半年走遍了全国30个城市，看了100个项目，主要任务是督战，查看交付情况。
至于今年「止跌企稳、稳中提升」的工作目标，郁亮表示，「上半年从结果看还马马虎虎，关键是能不能走下去、保持下去的问题。」
今年6月，郁亮预判市场已经筑底。2个月后的业绩会，郁亮不再提具体的市场节点，而是用「11亿平方米的需求」给出信心。
他提出，「从目前情况来看，按照自然更新的速度，每年需要淘汰大概10亿-11亿平方米，一、二线城市大概需要3亿平方米。按照目前开工的情况，我们今年的开工预计数字距离自然更替的速度，是达不到的。这里还没考虑我们居住水平的改善、人口聚集所带来的需求，所以这个数字肯定是偏低了。」
半年报显示，围绕地产开发，万科核心经营数据仍有所下降。2022年上半年销售下滑四成，毛利率下降2.48个百分点至20.46%。
另外，万科的投资还在收缩。今年上半年获取新项目19个，总规划计容建筑面积307.8万平方米，权益计容规划建筑面积213.1万平方米，项目总地价386.8亿元，权益地价总额约248.3亿元。权益面积相对上年同期下滑八成。
中期业绩发布后，高盛发布万科公司研报，维持买入评级，但鉴于前七个月合同销售表现低于预期，因此将其全年合同销售预测下调至5310亿元人民币，即同比下跌15%。