广州第三轮集中供地起拍价超500亿，恒大足球场地块回炉出让

作者：陈泽旋

这是自2021年第三次集中供地以来，供地数量、面积及金额均最大的一次。

广州出手盘活出险房企的地产项目，取得了关键性进展。

9月9日，广州市2022年第三批集中供地挂牌20宗住宅用地，总出让面积达208.5万平方米，总建筑面积达388.7万平方米，总起始价将近538.6亿元。从2021年开始实施“两集中”土地出让模式以来，广州已举行了5次土地拍卖，而这是自2021年第三次集中供地以来供地数量、面积及金额均最大的一次。

不过，本次供地除了规模大外，多家出险房企此前向广州市规划和自然资源局退还的地块，也第一次出现在供地名单中，包括华夏幸福广州幸福中心项目、富力花都中轴线CBD住宅项目和恒大足球场项目。

这三个项目的土地均是在2020年由相关房企摘得，并在2022年不同月份与广州相关部门解除了土地出让合同，在解除合同之时三大项目处于不同的开发进度。其中，华夏幸福广州幸福中心项目已启动建设但为停工状态，富力花都中轴线CBD住宅项目仍是一片草地，而恒大足球场项目的公寓部分在2020年底已入市销售。

对比2020年，回炉重拍的价格不同程度地下调，个别地块的面积或规划也被重新调整。

其中，华夏幸福广州幸福中心项目在本次供地中被命名为“荔湾区珠江隧道口以西、珠江以南AF020112、AF020119地块”，土地面积将近13.31万平方米，包括11.39万平方米的配建面积，需配建安置房、中小学、道路和绿化等，余下为住宅用地，整个项目计容建面不高于20.06万平方米，挂牌起始价为38.58亿元。而在2020年，住宅用地则是与商业、商务用地一起打包出让，土地面积约6.58万平方米，计容建面不高于44.9万平方米，成交价为68.39亿元。

时代财经了解到，该地块位于广州中心城区荔湾的白鹅潭板块，规划显示，该板块计划被打造为广州西翼CBD，“与广州东部‘黄金三角’（珠江新城、金融城、琶洲西区）构成东西两翼比翼齐飞的发展格局”，而华夏幸福地块位于白鹅潭板块的核心，按照原来的规划，建成后须引入多家世界500强企业，还将拥有一座300米高的地标建筑。

富力花都中轴线CBD住宅项目在本次供地中仍然保留“花都区花都大道以北、莲山路以东花都中轴线八地块一”的名称，土地面积6.64万平方米，计容建面为10.94万平方米，挂牌起始价达9.84亿元。在2020年出让时，土地面积为6.59万平方米，计容建面不超过10.44万平方米。

时代财经了解到，该地块虽位于广州的外围区域花都，但所在板块为花都中轴线CBD，是该行政区目前为止最重要的城市规划。2020年12月21日，曾提出“暂缓拿地”的富力以11.22亿元拿下该地块，楼面价将近10749元/平方米。

而近一年来，富力通过转让股权、出售资产、大股东注资等形式换取资金。在富力拿下花都中轴线CBD住宅用地后长达一年半的时间内，该地块未有动工迹象，最终在2022年1月份与广州相关部门解除土地出让合同。地块西面、由保利置业于同年9月份竞得的宅地已在2021年7月份迎来首次开盘，目前已卖到第二期。

在本次集中供地中，回炉重拍的恒大足球场项目可谓是明星项目，土地面积57.77万平方米，计容建面不高于65.73万平方米，挂牌起始价为31.55亿元，而2020年恒大拿地时，该项目面积将近49.91万平方米，计容建面不高于94.2万平方米，成交金额为68.1亿元。

时代财经了解到，足球场原计划在2022年底前竣工并投入使用，建成后，将可容纳高达10万人同时观赛，取代西班牙巴塞罗那队主场诺坎普，成为世界最大的顶级专业足球场；而公寓部分则在2020年11月便入市销售。

不过，恒大足球场项目停工至今已超过一年。8月5日，时代财经在恒大足球场项目现场看到，由于缺乏更新维护，广告牌和展板都已明显褪色，而销售中心仅剩数名工作人员，但并不接待外来访客。

根据公告，新的竞得人须按规划要求无偿配建BA0402042地块（体育用地），总投资65亿元，其中包括已经建设投资20.92亿元，剩余需继续投资44.08亿元。

值得一提的是，在8月5日时代财经走访项目现场时，一名工作人员称恒大退出之后，项目将交给政府托管，再重新进行拍地，但彼时还未确定由哪家开发商接手，而另一名工作人员则表示开发商或是广州城投，并称广州城投已在4个月前派人进驻项目。此前，另有报道称，恒大启动退地之后，政府将项目土地重新挂牌，再由广州城投集团或其他市场主体摘牌。

在“保交楼、保民生、保稳定”之下，出险房企纾困手段多样，包括AMC进场、城投公司助力、央企国企接盘或是成立纾困基金。

目前，广州除了上述三个项目退地之后重新出让，近期由信达接管的佳兆业广州南沙住宅项目“悦伴湾”，在更名为“山海合悦”正式对外开放营销中心。

根据信达地产微信公众号，该项目采用了“内部协同（信达系债权重组及增量投入）+ 外部合作”模式进行盘活，即由中国信达深圳分公司折价收购项目债权，华建深圳提供增量资金借款，信达地产华南区域公司进场操盘代建，信达地产与该项目公司签订委托代建协议，负责该项目开发、建设、销售、物业服务等全过程管理，收取操盘代建费。

时代财经了解到，“山海合悦”预期将在9月开盘，这将是信达对出险房企进行救助的首个成功落地的项目。