借道ABS，招商局置地变现2.88亿

文/杨宏彬

自国务院政策例行吹风会上，释放出支持房企合理融资需求的信号后，各大房企的融资动作多了起来，近日最常见的便是通过资产支持专项计划（ABS）进行融资。

就在一周前，万科和华润置地计划发行的两只ABS均已获受理。紧接着，招商局置地也有了新动态。

9月13日晚间，招商局置地公告称，将通过非全资子公司光鸿投资有限公司向中信证券出售南京招商启盛房地产有限公司（下称“南京公司”）100%股权，代价为2.88亿元。出售事项的代价将由中信证券于股权转让协议后一个工作日内支付。

南京公司由光鸿投资100%持有，而光鸿投资则由招商局置地持股51%，平安不动产持股49%。

公告指出，中信证券是作为资产支持专项计划的管理人收购南京公司股权。出售事项由北交所挂牌方式进行，中信证券成功竞标。出售事项完成后，招商局置地仍然有权委任南京公司董事会的大部分成员，因此，南京公司仍是招商局置地的附属公司。

本次交易与资产支持专项计划（即中信金石-招商蛇口二期资产支持专项计划）有关，该计划由中信证券管理，股权转让协议就资产支持专项计划而订立，招商局置地作为支持证券持有人将南京公司的权益转让给中信证券。

截止2022年6月30日，南京公司净资产为2.61亿元，招商局置地出售所录的收益为2710.63万元。招商局置地表示，出售事项将提前实现集团的未来收入。

5个月的筹备

招商局置地从筹谋该产支持专项计划，到注入底层资产，一共花费了5个月的时间。

4月8日，招商局置地曾发布公告称，将与平安不动产成立一家合资公司，为相关项目提供资产管理服务及为资产支持专项计划提供增信。

合资公司名为南京招平置盛商业管理有限公司（下称“南京招平”），注册资本1000万元，由招商局置地出资510万元，持股51%，平安不动产出资490万元，持股49%。

南京招平提供服务的项目，正是南京公司所持有的项目。据了解，南京公司持有江苏省南京市栖霞区迈皋桥街道经五路二期西侧1号和2号地块。总占地面积25,755.79平方米，总建筑面积78,646.80平方米。

公告指出，合资公司将与相关实体就资产支持专项计划的增信事宜签订协议，同时将履行支付资产支持专项计划的维护费、向资产支持专项计划下的优先资产支持证券提供流动性支持等义务。招商局置地总投资额的应占份额估计约为2.63亿元。

5个月后，招商局置地与平安不动产选定了资产支持专项计划的管理人，中信证券。

9月8日，南京招平与中信证券订立资产支持证券认购协议，南京招平须认购次级资产支持证券，金额为2.2亿元，占资产支持专项计划项下已发行次级资产支持证券的100%及全部资产支持证券的约29.97%。

据了解，该资产支持证券分为三类，优先级A类资产支持证券金额为4亿元，占比54.5%，优先级B类资产支持证券1.14亿元，占比15.53%，余下为南京招平认购的次级资产支持证券。

A类资产支持证券持有人，预期回报率为每年认购金额的约3.8%，B类资产支持证券持有人，预期回报率为每年认购金额的约4.0%。南京招平则享有剩余分派。

紧接着，招商局置地便为资产支持专项计划注入底层资产，同时变现了2.88亿元的资金。

ABS的暖意

近日，除招商局置地外，多家房企的资产支持专项计划均得到受理，这与政策层面释放出的积极信号有关。

9月5日举行的国务院政策例行吹风会上，中国人民银行副行长刘国强表示，保障房地产合理融资需求，合理支持刚性和改善性住房需求。

3日后，华润置地、万科的资产支持专项计划（ABS）均已获受理。其中，华润置地发行的债券名为中信证券-华润置地石家庄万象城资产支持专项计划，拟发行金额为30.01亿元。而万科发行的债券名称为南方资本-万科商业4号资产支持专项计划，拟发行金额为11.05亿元。

而在8月份，建发房产同样成立“平安-建发商业悦享1号资产支持专项计划”。专项计划资产支持证券目标募集规模为10.45亿元人民币，中优先级资产支持证券目标募集规模10.44亿元人民币，次级资产支持证券目标募集规模0.01亿元人民币。

作为一种融资手段，ABS有何优势？

乐居财经了解到，发行ABS是一种更为快捷、高效、灵活的融资渠道，为企业盘活了存量资产，在不产生负债的情况下，获得新的资金，尤其是当企业资信不高，无法满足其他融资方式的信用要求时，发行ABS为其提供了一条新的融资路径。

值得注意的是，ABS虽作为一种负债，但如果科目明细或附注披露不明确，则可能造成ABS隐藏，并且在计有息负债规模时，ABS融资规模也常被忽略，因此ABS也对有息负债起到了一定的美化作用。