恒大香港总部大楼：许家印的超短融提款机

​作者：宋虹姗

位于香港的湾仔告士打道38号大楼在2015年被恒大购入后，一直是许家印进行短期抵押融资的提款机，直到2022年9月被债权人接管。

近日，据香港公开文件披露，中国恒大的香港总部大楼中国恒大中心已于9月6日被债权人中信银行旗下的中信银行国际（简称「信银国际」）委任接管人接管。

来自香港公司注册处的一份《委任接管人或经理人通知书》显示，中国恒大旗下持有香港恒大中心的项目公司Pioneer Time，委任安迈企业咨询公司(Alvarez & Marsal)香港董事总经理黄咏诗及高级董事杨美莉为恒大中心的接管人和经理人，2022年9月6日生效。

36氪注意到，香港恒大中心多次被抵押。据香港公司注册处网站显示，在2020年12月4日、2018年12月3日、2018年2月23日、2016年1月19日、2016年11月29日共5次发生了该栋物业被抵押登记的情况，而2020年12月4日正是抵押给了现在的接管方信银国际。

一位在香港银行业从事结构化融资业务的人士表示，香港大宗物业及豪宅的抵押融资行为较为常见，但大多数案例融资的周期长达5-10年，恒大中心短期滚续融资的情况较少见。

2020年11月26日，Pioneer Time作为押记人（Chargor）以该商厦作抵押向信银国际贷款融资。据香港公司注册处2020年12月4日的一份文书文件显示，有关抵押贷款涉金额76亿港元，借款人为恒大旗下全资附属公司天基控股。

香港土地注册处文件显示，恒大中心业主仍为Pioneer Time，但登记资料显示，接管人在其间具有物业的全部权益，包括租金收入、处置权益等。

有消息称，接管人已将恒大中心于市场放售，估值约12亿美元，约合94亿港元（83.575亿元）。36氪作者向恒大方面求证，对方表示暂未收到准确消息。

如果该估值属实，恒大香港中心不仅面临被多次抵押，同时还存在估值价格不断下降的情况。

2015年，香港恒大中心的前身为美国万通大厦，许家印从华人置业刘銮雄的手中购置，并以125亿港元的收购价格，创下香港商厦买卖的最高纪录。

除了2020年信银国际提供的一笔76亿元抵押贷款融资，2018年11月，恒大也曾以旗下另一家子公司EV Wanchai 1 Land作为担保人、抵押中国恒大中心以获取80亿元的贷款融资。

虽然相关贷款在今年较早时已解除质押，但目前EV Wanchai 1 Land亦有文件正待递交或存档，以「委任接管人或经理人通知书」，故而未知是否尚有其他债权人提出接管申请。

2021年8月，恒大曾开价156亿港元寻求香港恒大中心接盘方，据港媒报道，恒大其后向越秀地产降低售价至105亿港元，但最终双方未能成功交易。据香港商办市场人士分析，当时恒大中心的市场价格大概在124亿至132亿港元之间，但是出租率仅在80%左右。

2022年7月底，恒大再度标售香港恒大中心，李嘉诚家族旗下长实集团确认入标参与，彼时市传恒大中心估价进一步降至约90亿港元，从当下信银国际接管情况看，最终交易也未能落实 。

36氪从香港代理行人士获悉，该笔交易由戴德梁行负责处理竞投标业务。关于长实为何放弃接手，36氪试图联系香港戴德梁行方面，但截至发稿，暂未得到回复。

9月1日晚间，中国恒大发布额外复牌指引，另外还披露了公司在香港的主要营业地点进行变更，自9月1日起变更至香港湾仔告士打道38号中国恒大中心15楼。

北京国贸CBD区域的北京中信大厦由中信银行母公司中信集团持有，是北京市最高的地标建筑。但接管恒大香港总部大楼后，信银国际很可能不会长期持有，而是继续寻求转让、退出。

世邦魏理仕(CBRE Group)估计，今年上半年末，香港商办市场的空置率为11.9%，为2003年第三季度以来的最高水平，有980万平方英尺空置。高力国际(Colliers)统计，截至8月，香港高档写字楼空置率已升至12.3%。

第一太平戴维斯(Savills)估计，未来四年，香港甲级写字楼的可租空置面积将总共达到1720万平方英尺，而预计每年的租用面积将为100万平方英尺，导致供应过剩，面积相当于近250个足球场。