从引资保利到50亿债获批 大悦城系的流动性补充探索
作者：钟凯
央企大悦城近期先后在流动性补充上取得进展，凸显了在行业“寒冬”之下，维持基本面及经营稳健的重要性。
据大悦城控股9月16日公告，当日收到中国证监会出具的相关批复（证监许可【2022】2079号），同意公司向专业投资者公开发行不超过50亿元公司债券的注册申请，应严格按照报送深交所的募集说明书进行。有效期为24个月。
观点新媒体查询，早在2021年6月，大悦城控股年度股东大会已授权董事会，在不超过200亿元的范围内发行境内外各类债务类融资产品；去年12月，大悦城控股决定在深交所注册发行不超过50亿元的公司债券。
上述债券注册于今年5月21日正式在深交所提交申报稿，最终于8月22日相关注册正式生效。根据募集说明书，大悦城控股扣除发行费用后，拟将20亿元用于偿还存量公司债券，30亿元用于偿还其他到期债务。
当时大悦城控股并未在募集说明书中披露证监会批复日期及许可编号。因此对比之下，基本可确定该公司最新获批的，正是已推进一年多的那笔50亿元公司债。
在房地产行业普遍面临流动性紧张的情况下，近期除了碧桂园、龙湖、新城、旭辉、美的置业等部分民企以外，新增融资多数仍集中于国央企。
据不完全统计，在50亿元公司债获批以外，大悦城控股年内另申请3笔共计70亿元银行间及交易所的融资，类别包括ABS、私募债及中票，其中除了20亿元ABS，剩余融资均已完成注册或通过，融资渠道总体处于相对畅通的状态。此外，6月该公司控股子公司还获得了星展银行、信银国际提供的3亿美元等值定期贷款额度。
于今年2月，大悦城控股亦先后与招商银行签署100亿元并购融资战略合作协议，与浦发银行签署100亿元地产并购融资全面合作协议，旨在为房地产风险出清做出努力。
但至今大悦城在这方面鲜有收并购落地，与其他国央企相似，对投资持谨慎态度。按照管理层于5月所召开线上业绩会的说法，公司在积极跟踪、筛选市场上的收并购项目，鉴于项目存在一定潜在风险，故已相应提高投资标准。
相反，从现金流量表角度观察，企业正采取措施提高自身安全边际。
今年上半年，受制于销售下滑，大悦城控股经营性现金流入同比缩减61.01%至247.35亿元，流出部分则对应缩减64.77%--期内公司拿地总金额由215亿元降至77亿元；最终经营性活动现金流量净额录得-3.6亿元，较去年-77.93亿元大幅改善。
至期末大悦城控股筹资活动产生的现金流量净额为12.94亿元，同比减少64.19%，在持续保持“流入＞流出”状态的前提下，企业偿债力度有所加大。
数据来源：企业公告，观点指数整理
实际上，该公司有息负债已从2020年底的708.06亿元提高至今年上半年的741.62亿元；期末公司货币资金余额257.36 亿元，较去年底增加8.5亿元，现金短债比1.37倍，则较去年底1.44倍有所下降；扣除预收账款后的资产负债率仍为71.12%，脚踩一道红线。
但这并不能将杠杆视作洪水野兽般的存在，融资的利弊取决于资金成本及使用效率等因素。大悦城控股于上半年新增借款平均成本约4.84%，其中1月发行的15亿元公司债，5+2年期部分利率仅3.49%；期末公司平均融资成本4.87%，较年初下降0.04个点。
大悦城控股旗下H股上市平台大悦城地产，同样得益于政策机会，截至6月底平均融资成本3.90%，同比下降0.17个点。据观点新媒体统计，自2019年重大资产重组完成以来，大悦城两大上市平台均实现了融资成本逐步下降。
数据来源：企业公告，观点指数整理
上述融资的使用效果最终仍需体现在经营成果之上，以大悦城控股为例，过去两年其有息负债与签约销售金额的比例分别为1.02、0.99，资金使用效益有所提高，但与保利发展（2021年为0.63）等头部企业相比仍有一定差距。
同时按照2019年年报中所提及的“2021年前销售规模破千亿的目标达成”维度观察，去年大悦城控股签约金额仅727亿元。今年上半年，该公司签约金额 285亿元，同比减少21%。
大悦城地产方面的销售则仍维持稳定增长势头，上半年录得合约销售金额162.97亿元，同比增长33.4%；受疫情影响，投资物业租金及相关服务收入总额16.26亿元，同比下降18.2%。期末公司银行及其他计息借贷约417.07亿元，较去年底增加7%。
此前9月13日，大悦城地产还宣布为旗下重庆悦昇增资，增资后公司持股51%，保利发展入股并持有49%。标的公司重庆悦昇拥有重庆两江新区两路组团C、F标准分区C03-2、C05-1、F140-3地块，后者于3月30日以12.04亿元竞得，预计建设逾1000套99-143平方米住宅公寓。
大悦城地产据此表示，保利发展增资可向重庆悦昇提供资金，有关资金拟用于补充发展地块的一般营运资金。此外，增资乃利用保利发展的资源及专业知识开发该地块的良机。
观点新媒体了解，保利发展于今年重庆集中供地中几无所获，因此存在项目布局需求。另有迹象显示，保利与大悦城之间并不陌生，2021年5月双方曾在重庆两江新区合作开发过“中粮保利天玺壹号”项目，总体量达22万平方米；其中大悦城控股间接持股49%。