困在了布吉旧改 万科与中国宝安的诉讼交集

万科与另一家深圳本土企业中国宝安之间的法律纠纷仍在持续，且看起来远未结束。

中国宝安9月19日晚间公告，近日，该公司下属深圳市运通物流实业有限公司（下称运通物流）、深圳恒安房地产开发有限公司（下称恒安房产）、中国宝安集团控股有限公司（下称中宝控股）收到了深圳中级法院寄送的《应诉通知书》，及深圳市桦盈实业有限公司（下称桦盈实业）的《民事起诉状》等材料。

据此，桦盈实业以合资、合作开发房地产合同纠纷为由，起诉运通物流、恒安房产、中宝控股，请求判令3名被告返还保证金、旧改过渡安置费、损失费等；判令中宝控股对给付义务承担连带保证责任。这部分诉讼请求标的额暂计6.71亿元。

桦盈实业同时起诉深圳市奥盛置业有限公司（原名为中信置业（深圳）有限公司），请求判令后者共同承担本案诉讼费用、保全担保费、律师费。

桦盈实业目前由深圳市万科发展有限公司持股55%。对于上述诉讼事宜，万科方面并未回应观点新媒体。

各方存在的纠纷源头是深圳市龙岗区布吉街道运通片区城市更新项目（下称运通片区旧改），本质上反映了当前深圳存量市场存在的“推进难”问题。

运通片区旧改位于龙岗区布吉街道布龙路与金运路交汇处，处于《龙岗区城市更新十三五规划》拆除重建区，早期暂划定拆迁用地面积13.97万平方米，地上建筑物主要为仓库。

早在2017年3月，深圳规土委发布的龙岗区101-04号片区【布吉中心地区】法定图则草案显示，运通片区旧改规划为布吉中心地区独立的DY01单元，主导功能为新兴产业、居住，用地面积15.89公顷，新兴产业建面不超19.3万平方米，居住建面不超12.2万平方米。

其中，中国宝安下属运通物流、恒安房产合计拥有项目拆除范围用地9.57万平方米，并主要由运通物流主导城市更新单元计划、规划研究等前期工作。

观点新媒体了解，与深圳其他旧厂房用地类似，运通物流于1984年成立之初曾获得划拨土地，土地面积约达40万平方米，至2016年拥有6万多平方米。因此，中国宝安存在盘活资产，实现资产保值增值的需求。

2017年11月28日，中宝控股、恒通物流、恒安房产宣布引入中信置业深圳及其所持股70%的桦盈实业，各方约定共同推进运通片区旧改。其中桦盈实业作为项目推进主体，按土地面积1：1.11比例计算赔偿回迁物业建面，并按约定节点支付合同保证金共计8亿元。

万科此后选择介入。企查查信息显示，2018年7月6日，桦盈实业的控股股东由中信置业深圳变更为骐豪实业，再变更为深圳万科，深圳万科前轮值总经理张海涛出任董事长。

在保证金支付方面，截至2018年12月28日，运通物流、恒安地产累计已收到2笔共计6亿元保证金，但尚未收到第三笔保证金。中国宝安2019年年报披露，桦盈实业支付的保证金增至6.1亿元，但此后该数字再无变化。

合作的裂缝亦逐渐变宽，桦盈实业选择走法律途径最终将矛盾公开化。2022年2月，运通物流收到深圳中级法院寄送的民事裁定书（(2021)粤03民初7726号），桦盈实业获准许对运通、恒安及中宝控股6.71亿元财产采取保全措施。6月30日，运通物流收到相关查封财产通知书。

桦盈实业于最新的诉状里指出，2017年合作约定地块编号（1）所涉土地需由运通物流完善土地征转手续，但至今未能完成；另外，由于移交的土地不符合相关规定，已无法纳入拆除重建单元范围，导致相关上地无法进行城市更新。

上述地块动态可追溯至2020年1月16日，运通物流已完成运通片区旧改更新意愿收集，并向龙岗区城市更新和土地整备局申请核定更新意愿。此后官方文件鲜有提及项目进展，同年10月，中国宝安回应投资者，受政府城市更新政策等因素影响，合作方暂未取得该项目规划批复和首期实施主体文件。

尽管中国宝安声称预计诉讼对公司本期利润不产生重大影响，但旧改盘活陷入僵局所造成的潜在损失仍不容小觑。据投资者测算，中国宝安所拥有的运通片区旧改，以及另一个在推进项目横岗茂盛片区旧改，预计拆迁赔偿金额可达40-50亿元。

对于万科而言，该公司曾成功介入诸如深国际旗下深圳梅林关旧改，借此打破在龙华布局的十年空窗期。而与中国宝安的合作，被视作其积极探索城市更新模式的插曲之一，如何投资及加强投资质量仍将是其管理团队所需解决的问题。

旧改是万科近年来发力的领域之一。数据显示，该公司参与旧改的权益建面从2014年295万平方米增至2020年363.4万平方米；2021年全年及2022年上半年，参与旧改的全口径总建面分别为534.7万平方米、524.3万平方米。

在9月初的万科媒体交流会上，南方区域BG首席合伙人孙嘉透露，万科自2006年起已在全国范围内参与城市更新，其中南方区域共有项目77个。

但他也提及城市更新的挑战，包括缺乏标准化，从前期孵化到获取国土证周期长，同时还需妥善处理原住民利益诉求等。