武汉的五个市级商圈，让我们见证了它蓬勃的商业力
武汉作为长江经济带核心城市和建设中的国家中心城市，2021年城市财政收入排行榜跃居第十二名，另据赢商网发布的《2022年城市商业力排行榜》中，武汉跃居第八位排名，这座商业准1线之城开始了新一轮进阶之旅。
底气何在？目标何成？其答案隐藏在武汉商业现状与格局演变之下，且在不同级别的商圈中各有侧重。本期，我们将聚焦武汉的五个市级商圈和代表项目，看看这些商圈近年来的发展变化。
老牌商圈“c位担当”
如今，武汉城市级商圈呈现武广商圈、江汉路商圈、汉街商圈、光谷商圈及关山大道商圈“多点开花”的局面，这是武汉城市发展“由环内向外溢”的缩影。
图源：赢商大数据—城市商业地图
上述5大城市级商圈，共坐拥899.8万㎡商业存量，已开业购物中心达24个。具体看，5大商圈所处发展阶段、特性各不相同——武广商圈、江汉路商圈历史最为悠久；城市“整体向东南迁移”催生了光谷商圈、关山大道商圈、万达商业的加入则推动了整个汉街商圈的崛起。
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业绩长虹的武广商圈
已开业代表项目：武商Mall·国广、武商Mall·武广、武商Mall·世贸、武汉恒隆广场等
武广商圈，作为武汉最早的商圈之一，拥有40多年的历史。自2006年4月12日，屹立47年的“老武商大楼”成功爆破，新武商开始了它的重建与复兴之路：老牌企业寻求扩张，新鲜血液持续涌入。
在武汉K11购物艺术中心、武汉恒隆广场未进驻前，武广商圈主要由武商摩尔城、连同地下的武汉武展购物中心和武汉新崇光时尚广场撑起。值得一提的是，自90年代起，武商MALL(原武商摩尔城)销售业绩常年领跑全国前十，2021年以150亿的业绩位于全国购物中心销售额排行榜的第六名。
武广商圈聚集了武商MALL·国广、武商MALL·武广、武商MALL·世贸、武汉恒隆广场等近11座商业项目，涵盖8个购物中心，现有商业存量约164万㎡，商圈内不仅融汇百货、购物中心、配套零售、专业卖场等多种商业形态，也是武汉奢侈品齐聚的高端区域，并且备受港台企业的青睐，新世界、恒隆均瞄准了这块风水宝地，产生了极强的聚合效应。
注：武广商圈人口年龄分布
据赢商大数据，武广商圈内的人口情况，以35-44岁、家庭型占比高于本市水平，中产及小康人群占比较大，形成多元化的消费群体。且区内日均客流超100+万人，人群消费力旺盛、客质较高、受众粘性强，深受消费者和品牌首店青睐，良好的行业口碑，也是高端商场和顶尖客群扎堆于此的主要原因之一。
据赢商大数据不完全统计，武汉2021年共有305家品牌首店入驻，武广商圈以113家首店品牌位列第二，连续几年稳居第一梯队。2022年上半年度武广商圈引入了全国首店鸟局、湖北首店Apple Store等在内的39家首店品牌。
2022上半年武广商圈首店代表品牌：
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典雅繁华的江汉路商圈
已开业代表项目：武汉泛悦·南国中心一期、武汉M+购物中心、江汉路步行街、武汉潮流盒子X118等
清末民初典雅繁华的江汉路商圈，始名于20世纪20年代，当时盛况被形容为“车马如梭人似织，夜深歌吹夜未休”。前有民众乐园、民众坊、菲莎时尚等萌芽商业项目齐聚，后有万达商业广场、HAPPY站台、新佳丽广场、宝利金国际广场等大型商业综合体抱团发展，再经和记黄埔地产、越秀地产等新秀的助力加推，逐渐演变成一个规模庞大的“钻石”区域。从“百年商道”的江汉路出发，由南至北，江汉区正一步步擦亮“武汉购物”名片。
2019年江汉路商圈曾入围商务部牵头开展的步行街改造提升试点，当时江汉路商圈的租金超越其他区域，成武汉最大赢家，平均租金曾高达610元/月/平方米，商圈内主要商业有大洋百货、王府井百货、新世界时尚广场等，其商圈价值不可估量。
2021年，中共武汉市江汉区第十三次代表大会提出，未来五年，江汉区要领跑新赛道、展现新图景，“大力发展首店消费、新型消费、夜间消费、大健康消费”。借首店政策的扶持，促使了全国、华中、武汉首店们加速入局江汉路商圈。如上海三联READWAY、顽徒ADDICTEA等多家知名首店。
这其中，商圈也不乏旧改项目，如最具代表性的民众乐园，已于2022年由武汉旅游体育集团接棒，对其进行改造提升。这座承载武汉老一辈回忆的商业项目，终将蝶变成为以音乐、文化、艺术、科技为核心的城市青年文化创新文娱高地、多维艺术策展综合商业空间，还原城市级的文化地标。
据赢商大数据，江汉路商圈面积约104万㎡，已开业购物中心面积接近55万㎡，未来新民众乐园焕新升级后，将贡献约3.9万方的新增体量。梳理商圈内的人口情况，25-44岁、家庭型占比高于本市水平，中产及小康人群占比较大，客群偏向于家庭型消费。
首店引进方面，江汉路商圈同样也是吸纳首店的“核心引擎”，全球化中国茶饮品牌——顽徒ADDICTEA，华中首店王柠等均瞄准这个核心C位，更加丰富了商业品类的稀缺性和多元化。
2022上半年江汉路商圈首店代表品牌：
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最具文旅基因的汉街商圈
已开业代表项目：武汉楚河汉街、凯德·1818等
2005年初，市里重点打造的武昌经济总部区规划，以中南路和中北路为主轴的沿线3平方公里地域内，重点发展多项产业，以中南路、中北路为核心的商业氛围逐步浓厚，凯德集团、万达集团的注入，开启了汉街商圈革新的进阶之路。
虽然作为新兴的市级商圈，但这个新秀的表现却表现亮眼，据2019年武汉商圈排行榜综合实力排名中，汉街商圈成为仅次于武广商圈拿到排名第二的成绩，销售额共34.45亿，日均人流量共11.9万。
汉街商圈快速崛起，万达集团的卓越贡献功不可没，斥资600亿打造的“武汉中央文化区”，这是万达集团目前投资数额最庞大的文化经济项目，也是纪念辛亥革命一百周年的献礼之作，俨然成为商圈的轴心。不仅创下了行业迄今为止都很难超越的多个纪录，也奠定了商圈持续腾飞的坚实基础。
目前，汉街商圈在整个商业版图上以T型的态势呈现，商圈囊括武汉楚河汉街及武汉凯德·1818两个购物中心，未来北京SKP也将携手万达集团，重点打造武汉SKP。
通过赢商大数据看出，汉街商圈内，工作人口11.4万人，其中25-34岁中青年群体5.57万人，占本区域工作人口47.55%；居住人口约3.2万人，其中54岁以上比例TGI为1.20，明显高于本市平均水平。中青老年的客户群体，促使楚河汉街商圈拥有强大的高消费能力。
在首店引进方面，除2021年凯德·1818引进的全国首店—Balabala young外，商圈目前表现平平，亟待新的商业血液融入，后期，作为问鼎全球“店王”的高端商业体SKP面世后，将拟引进600+首进武汉国际品牌，市场定位以及品牌引入也将是华中乃至全国空前，备受市场期待。武商梦时代的入市或将迎来新的首店亮相。
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焕新在即的光谷商圈
已开业代表项目：武汉世界城广场、武汉世界城光谷步行街、武汉泛悦城、武汉雄楚季佳荟等
光谷商圈的兴起和发展在很大程度上依托国家确定的“在武汉建立中国光谷”的重大规划方案，1991年3月，武汉东湖高新区被国务院首批批准为国家级高新技术产业开发区。，2000年，鲁广购物中心开业，实现年收入3 亿元，成为当时商业项目的核心代表。
虽然光谷在整个武汉商业地产版图上算是一个新兴区域，但武汉世界城光谷步行街及世界城广场、光谷国际广场、大洋百货等商业体的陆续聚集使得整个“光谷之心”成为规模接近百万方的城市级大商圈，光谷商业正在经历爆发式增长。
经过20余年建设，光谷商圈正经历成型以来最为关键的二次焕新，新鲁巷广场、光谷国际广场都处于全面升级期，光谷步行街也经历着招调换代的考验，如今光谷商圈内在运营商业项目13个，商业存量313.1万㎡，另包括武汉中商·世界里（光谷店）在内的2个项目焕新升级，未来也将提供23万方新增体量，商业类型丰富，除购物中心外。配套零售、独立百货、专业卖场、步行街各自平分秋色。
通过赢商大数据看出，光谷核心商圈内，工作人口16.8万人，其中19-34岁青年群体10.7万人；居住人口约10.1万人，其中19-34岁青年群体6.2万人。
无论是工作还是生活，青年客群比重都超过6成，远高于全市平均水平。一批高薪、高品位、高学识的光谷新青年，已经成为光谷商圈炽手可热的新消费人群。
在首店的贡献上，光谷商圈目前主要依赖世界城光谷步行街及武汉泛悦城， 如2021年武汉泛悦城的开业，着力聚焦“首店经济”赛道，引入多家区域级、城市级、商圈级首店。譬如引入ESMI武汉首家主题店、K CLUB华中首家特色主题店等品牌，汇集贰麻酒馆华中首家森林系旗舰店等，随着中商·世界里的焕新升级后，将会有更多的新兴首店加入。
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潜力无限的关山大道商圈
已开业代表项目：武汉K11 Select、武汉保利广场、武汉光谷天地、武汉同学广场等
随着大光谷的不断扩容，不管是从品牌招商还是从地段上来讲，曾经的老旧商圈已无法满足片区的需求，随着居住及消费人口的外溢，大光谷商业的发展势头逐渐向周边扩散，在政府光谷发展规划南移东扩的过程中，关山大道以南的光谷天地商圈迅速崛起，引入的品牌定位更加高端丰富。
随着人口流入，整体商业氛围开始深入关山大道腹地。湖北长城建设在关山大道与南湖大道交汇处，打造了光谷天地商业体。2013年开始，新世界、保利等各大品牌开发商看中其地理位置和精英客群优势，相继入驻深耕。至此，关山大道成功形成光谷商业集群地带。
关山大道商圈聚集了武汉保利广场、武汉K11 Select、武汉同学广场、武汉光谷天地在内的8个商业项目，现有商业存量约313.07万㎡。在五大市级商圈内，体量也占据前三。
通过赢商大数据看出，关山大道商圈内，工作人口14.9万人，其中25-34岁青年群体7.78万人；居住人口约14万人，其中19-34岁青年群体9.2万人，由此可见年轻化、个性化的消费群体成为该商圈的主力军。
商圈在首店引进上，仅在2020年共计引入8家首店品牌，2022年各项目基本以区域首店为主，后期亟待发力。
- 结 语 -
可以看出，武汉5个城市级商圈已经分别显现出不同的发展契机。
武广商圈作为老牌玩家，它的发展已经“登顶”，并持续稳健的加固王座；楚河汉街商圈、光谷商圈作为后起新秀，则凭借政策、产业优势，吸引各方大佬抢地进场，打造光谷新CBD；而作为“老将”的江汉路商圈也将乘旧改之风迎来新的发展变量。
最终，在竞逐“城市级国际消费中心城市”商业进阶过程中，谁能担当“领头羊”，还需要时间回答。