CMBS发行规模锐减，存量资产退出受阻

价值回归当道，过去高速开发建设拼规模的时代一去不复返。如何将这些商业地产资本化，进行存量盘活，提前收回未来十几年，甚至几十年的租金收入，以获取增量资金进行滚动，是资产管理者需要思考的问题。

其中，选择合适的退出渠道，是重中之重。9月22日，华润置地宣布，拟分拆华润旗下位于上海的保障性租赁住房项目作为基础设施类公募REITs底层资产以进行上市。

这是华润置地第一只公募REITs，但内地公募REITs上市的类型并不包含传统的市区写字楼和购物中心。目前，内地主要通过CMBS或者类REITs的手段来实现类退出。

2021年华润再次分别以深圳华润大厦、上海万象城和重庆万象城发行了三笔CMBS，回笼了125亿元资金。今年上半年，发行了21.01亿的CMBS。

另外，6月10日，“中信金石-华润置地万象1期资产支持专项计划”在深交所成功发行，这是华润置地两年来第一只类REITs产品。背后是私募基金通过SPV投资于底层不动产资产。虽然资产已出表，但仍约定了由华润置地优先回购，并提供增信支持，所以还是资产类出表。

但总的来看，本季度CMBS的发行规模为210.14亿元，环比下滑44.84%，同比下滑44.13%，这是疫情叠加投资者对房企信心不足的表现，通过CMBS或类REITs退出受大环境影响有所受阻。