佳兆业商业重续轻资产 与渐显的新事业集团

佳兆业旗下商业地产板块业务近日对外释放新动态，显示“保交付”及债务重组工作以外，该公司仍在为经营正常化作出努力。

9月24日，佳兆业商业与丰盛集团所合作社区型商业项目“观澜佳纷天地”正式开业，这被称为佳兆业商业在深圳区域运营的第4个项目，以及在深圳大本营首个轻资产社区项目。

上述项目最早计划于2021年开业，此后相关进度不可避免受到房地产行业调整及企业流动性风险的影响。

实际上，位于深圳的坂田科技城佳纷广场、平湖佳纷广场等项目均曾计划去年及今年开业，它们被视为佳兆业探索商业新模式的典型项目。

在经历了极为特殊的一年后，佳兆业商业正逐步推进项目“保开业”工作，包括9月初惠州项目一主题街区开街，此外佛山、东莞的2个轻资产项目拟于年底面市。

迹象显示，一个名为“佳兆业新事业集团”的新平台开始浮出水面。

有知情人士向观点新媒体透露，大约于8月份，佳兆业已将商业、酒店、茶叶、写字楼等业务板块集合了起来，目前仍处于规划阶段。

又见轻资产

最新开业的观澜佳纷天地，位于深圳市观兴东路西侧、福安雅园南侧地块，后者由潮汕商人王盛华创办的丰盛集团开发成“丰盛懿园”项目，总建面24.5万平方米；其中商业总面积逾3.5万平方米，早期丰盛曾规划为“全功能、高规格旗舰综合体”。

观点新媒体查询，早在2018年6月，佳兆业商业便通过前策介入了观澜丰盛商业项目，至2020年7月丰盛集团正式确定为项目引入“佳纷天地”品牌，并计划2021年开业。

“佳纷”则是佳兆业商业于2018年进行品牌战略升级后的新物种，下分城市型/区域型购物中心“佳纷广场”，主打精品化、中高端复合型生活中心，如深圳平湖佳纷广场、坂田科技城佳纷广场等；以及社区型商业“佳纷天地”，定位精品化社区邻里中心。

以观澜佳纷天地为例，项目从B1到地上L3层分别设置轻活、享活、乐活、悦活主题，对应商超及简餐，潮牌及休闲特色餐饮，教培及亲子，特色餐饮及休闲娱乐，以覆盖“最后一公里”需求为主，提供游逛购消费体验。

佳兆业商业上一次在深圳推出项目，尚需追溯至2020年8月28日，当时东大街佳纷天地正式开业，该项目之于佳兆业具有多层意义：继布吉及大鹏佳兆业广场之后，在深圳的第3个自持社区商业项目；继DDM mall之后第2个商业旧改项目；以及“佳纷”系首个开业项目。

这也是佳兆业商业发展的缩影之一，在过去该公司主要扩张路径是对城市老旧商业街、老商场的更新盘活，此后存量盘活的外延逐渐扩大，才开始向资产运营倾斜。

比如在发展战略上，该公司曾于2018年搭建“OIM”平台，宣称打通投融管退全链条；至去年，再增加数字化运营平台。去年前三季度，该公司曾在南充、佛山、凤凰、焦作等地取得过轻资产业务突破。

数据显示，佳兆业商业全国范围内在营、筹备、在建商业项目逾50个，总面积逾300万平方米，其中管理输出项目面积将超110万平方米。

在去年集团爆发流动性风险之前，佳兆业商业相关人士曾向观点新媒体表示，公司一年仅洽谈的项目约达130-140个，最终能获取到项目其中一个原因是合作方式较为灵活，包括并购、包租、托管等方式均可以尝试。

另一个原因，则源于过往存量改造所积攒的经验。

上述人士表示，佳兆业商业特点是打乱仗、硬仗的能力较强，经手烂尾楼类型比较多，应对的情况也相对复杂，因此整个体系经得住很多考验。

据了解，佳兆业商业此前提出的计划是实现轻资产与自营项目比例达到1:1。不过，相关业务推进受到了一定影响，直到下半年对外释放动态才逐渐增加。

除了观澜佳纷天地，该公司预计至2022年底东莞万江佳纷广场、佛山禅城佳纷天地2个轻资产项目也将开业。

其中，东莞万江佳纷广场前身“东莞家汇生活广场”，商业体量约12万平方米，去年8月佳兆业与佳宁娜签署合作协议，并计划于今年将项目重新开业；今年2月，佳兆业商业官微还披露对佛山明福智富广场进行轻资产管理，并正式启动招商。

“神秘”新平台

过去多年以来，国内商业广场总量保持增长，有机构预计2025年在管商场将达到2.83万家，存量市场运营状况持续劣化。

华安证券今年发布的研报指，大多数开发商尤其是中小型开发商，自身对商业物业运营缺少经验，这为具备完善运营服务体系、采用轻资产模式且服务能力强的商业运营服务商带来了市场机遇。

兴业证券去年的研报则对比，重资产模式下，购物中心收入端主要来源为租金收入（占比66%）、物业管理收入（21%）；支出端分为物业管理支出（占比17%）、营销费用支出（10%）、行政管理支出（6%）。

轻资产模式下，诸如华润万象生活采用“品牌及管理输出服务”模式，单个购物中心收入端包括营收抽成3.6%、营业利润（EBITDA）抽成7.2%，物业收入抽成10.2%；成本端仅需承担店总的人力成本。

诸如宝龙商业采用“委托管理服务”模式，单个购物中心收入端为租金收入抽成3-30%，多经收入、车场收入，以约23.1元每平米每月向租户收取商业物业管理服务费。

毛利率角度观察，今年上半年，华润万象生活的商业运营及物业管理服务录得毛利率降近3个点至50.3%，其中购物中心、写字楼业务毛利率分别为61.6%、32.7%；宝龙商业的商业运营服务毛利率则升1.2个点至35.9%。

另一家主打轻资产的拟上市企业万达商管，2018-2020年及2021年上半年也录得综合毛利率为41.3%、34.1%、36.9%及42.4%。

正因存量市场存在巨大潜力，其他未上市商业地产商们均已纷纷加码轻资产运营业务。

其中，佳兆业商业曾成立管理输出专项基金，以期为管理输出提供对应投融管退服务。去年3月，佳兆业集团还披露，下一步是要商业、文体科技分拆上市，已纳入议事日程。但去年下半年行业调整及企业自身出现流动性风险，分拆工作迟迟未披露进展。

如今随着观澜佳纷天地开业，佳兆业开始释放了一些变化的信号。

9月24日项目活动上，佳兆业派出的高层主要以新头衔现身，包括佳兆业新事业集团总裁岳耀磊，佳兆业新事业集团深圳商管公司总经理兼项目总王泉等人。

据企查查信息，8月1日，佳兆业商业管理层发生变更，其中岳耀磊不再担任执董、总经理，转由缪伟连接任。

在过往，佳兆业商业对外的发言人主要是岳耀磊。

佳兆业新商业集团控股有限公司则于2020年6月成立，前身“佳兆业新事业集团有限公司”，注册地为香港，股东及其他工商信息则难以获悉。

为数不多的资料显示，佳兆业美好9月19日委任牟朝辉为执董及行政总裁时，透露该名高管曾担任过佳兆业新事业集团常务副总裁以及成本管理部总裁。9月22日，牟朝辉辞去佳兆业商业监事职务。

有熟悉佳兆业的人士对观点新媒体表示，佳兆业新事业集团相当于一个集合了佳兆业运营相关业务的平台，涉及商业、央厨、酒店、茶叶、写字楼等多个业务板块。

据了解，茶叶业务主要是指佳兆业商业孵化的“兴海茶”品牌，后者拥有西双版纳接近3000亩茶园；央厨业务是嘉美轩智慧央厨，定位于打造集食品和膳食研发、生产、配送、销售及管理为一体的大型数智化运营全方案服务提供商。

“资源整合”也是佳兆业商业过往所强调的优势之一，主要依托佳兆业旗下从文化体育、公寓办公、旅游产业、酒店运营、互联网科技等产业资源，布局城市运营全产业链。

上述人士续称，8月份佳兆业新事业集团已纳入商业等业务，新平台目前还处于规划阶段。