林中：房地产寒冬持续，旭辉以变化应对变数

即便刚刚发行12亿元"中债增"中期票据，旭辉仍未放松警惕。

9月27日，旭辉控股董事局主席林中有一封信流传开来，从中不难看出这位长期房地产"看多者"感知到的困难和挑战。

对旭辉而言，这样的考验还将持续相当长一段时间。

"近一年多来，我们身处的房地产行业面临了尤为严峻的挑战。从去年下半年开始，在行业去杠杆化、去金融化的大趋势下，房地产行业中的一些企业开始纷纷出险。随着多家民营房企巨头相继出现严重的经营问题，地产行业也进入不曾有过的深度调整期。"

文章很长，阐述了艰难、表达了信心，更为重要的是希望，大家能共克时艰。

林中赞同任正非此前的说法："把活下来作为最主要纲领，把寒气传递给每个人。"

罕见地，林中也在做"风险预警"。他的态度，仍然积极，但善待悲观。

怎么了？

林中是个典型的房地产战略家，他的发言通常干货满满、发人深省，也伴随着各种解读。

众所周知的是，他向来是房地产"看多派"，即便是在2021下半年以来行业进入深度调整，仍对外释放信心。

能够从这封信中发现，这位"看多派"其实对目前艰难的环境了然于心。

林中在信中称，目前外部环境依然充满荆棘与挑战。三季度以来，多地疫情反复，叠加全球经济持续走弱，房地产市场一再探底。出险房企交付风险频发，叠加一些省市出现的"断贷潮"，让房地产行业市场端的需求依旧疲软。

虽然各地出台了多项刺激政策，民营房企的销售还是处于同期水平的一半，行业整体去化率从过去的60%下降到现在的40%。

在此期间，旭辉的销售也不免受到影响。

观点新媒体了解到，2022年1-8月，旭辉控股累计合同销售（连合营企业及联营公司的合同销售）金额约943.0亿元，合同销售面积约629.35万平方米，相较去年同期跌幅较大。

在资金监管上，"断供潮"让多地政府事实上进一步收紧了监管资金的提取，导致房企流动性进一步承压。林中透露，这客观上造成旭辉虽账面仍有逾300亿现金，但绝大部分无法满足企业的合理按需使用。

林中希望，"旭辉人"能深刻认识到公司当下所面临的困难和挑战，并在困难中勇干担当。更要清晰地意识到，这样的艰难与考验还将持续相当长的一段时间。

他表示，在市场需求端回暖、销售恢复正常之前，都必须过难日子、紧日子，节省一切可以节省的开支，把有限的资源集中在"保交付、保品质"的民生工程上。

数据显示，2022年的前3个季度，旭辉成功交付了4.7万套房子。

过去一年，在融资性现金流断崖式下跌的情况下，旭辉努力偿付每一笔债务。但林中透露出旭辉所面临的困境，那就是行业整体各个方面的显著收紧，客观上导致了旭辉账面现金的大幅度下降。

据观点新媒体了解，截至6月30日，旭辉所持有的在手现金从去年末的467.1亿元减少至312.45亿元。

林中判断，这一场"寒冬"远未结束。从目前情况看，未来几个月，旭辉的现金流将承受前所未有的挑战。

"公司走到了需要我们使出全力、上下一心、义无反顾拼搏的时刻。"

怎么做？

林中这一番话，更揭开了目前房企的真实生存现状。

基于此，在这封千余字的长信中，他希望旭辉干部应始终牢记三点。

一是绝不能辜负客户的信任。"保民生、保交付"始终是旭辉过去，现在和未来最重要的事，公司的所有资源要优先向"保交付"倾斜，尽全力让旭辉卖出去的每套房子，都保质保量地交到客户手上。

保交付之外，林中将员工放在重要位置。

第二，要坚决维护员工的利益，要对得起每一个并肩作战的旭辉人。"员工始终是旭辉最宝贵的财富，更是旭辉能度过困难的基石，我们要充分保障员工的基本和长期利益。"

第三，保护好自己的"革命本钱"。既然要共同面对一场"持久战"，定力、耐力。毅力的重要性就远胜于"爆发力"，他希望每一位旭辉伙伴在奋斗时，也要兼顾好自己的身体健康，要直面挑战、耐得困难，更要走得长远。

其实，作为被认可的优质民营房企，实际上旭辉此前已拿到所谓"白名单"。

在融资冰冻的上半年，旭辉仍然在境内外完成美元债发行、境内中票、境外可转债、境内公司债共四次直接融资，带来了46亿元流动性，加权融资成本降至4.9%。

就在9月21日，旭辉刚刚发行一笔规模为12亿元的中期票据，利率为3.22%，期限由2022年9月22日起计3年，由中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。

此外，旭辉仍不断求变，用变化应对变数。

上半年，旭辉对组织结构进行调整，设立开发平台、商业平台、代建平台、职能平台四大平台，助力"同心圆"战略的落地。

据此前报道，第三个五年战略中，旭辉同心圆战略就是构筑一个"以开发为主业、一业为主、相关多元"的发展模式。

在做强核心主业之外，旭辉大力发展轻资产业务，包括商业运营、物业服务、城市服务、租赁住宅、保障住宅、旭辉建管、地产科技，实现未来业务的轻重结合，大力发展轻资产业务，提高经营性收入在总收入中的比重。

商业和代建逐渐成为旭辉的发力重点，多元化收入占比提升，也被认为是公司抵御行业周期的重要基石。