又一个「坠落天使」旭辉何以至此
作者 | 宋虹姗
编辑 | 赵晓丽
一度宣布走出至暗时刻的旭辉老板林中，又一次到了生死关头。这是他在公司内部信中传达的消息。就在获得国家担保而发行债券一周后，这家总部在上海的民营房企接连遭遇评级下调、表外融资兑付压力以及股债双杀。
9月28日，旭辉控股集团收跌32.28%，报0.86港元。旭辉相关的债券价格也快速下跌，正在交易境内外债共有8只，境外、境内分别有5只、3只，对应当日最大下跌幅度为32.12%、11.59%。
早前有消息称，旭辉正面临非标融资产品的违约，位于北京、天津的在售项目，分别面临私募和信托机构的兑付困难。旭辉曾通过公开表外负债、大股东增持等种种举动来回击市场质疑。作为获得国家担保、中债增信的绿档示范民营房企，旭辉处在非标违约边缘的消息，令市场大为意外。
9月21日，作为示范房企的旭辉控股，在银行间市场公开发行2022年度第二期中期票据，发行规模为人民币12亿元，期限三年，该笔票据由中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，发债认购倍数达2.64倍，最终票面利率仅为3.22%。
8月底以来，获得国家全额担保发债的只有5家民营房企，除旭辉以外，分别是龙湖、美的置业、新城控股、碧桂园。旭辉的风险暴露对其他四家公司也是坏消息——所谓示范民营房企随时可能急转直下，成为投资者避之不及的「坠落天使」。此前36氪有过报道，世茂、龙光已经是先例。
发债后不久，国际评级机构惠誉将旭辉的长期外币和本币发行人违约评级自‘BB’下调至‘BB-’，展望负面。惠誉同时将旭辉的高级无抵押评级和未偿付票据的评级自‘BB’下调至‘BB-’。主要驱动因素是旭辉的流动性缓冲减少且杠杆率上升。
根据2022年中期业绩报，旭辉的非受限现金（不含监管账户中的现金）与短期债务的比率自2021年的1.4倍降至2022年上半年的1.0倍。旭辉的杠杆率自54%升至57%，超出惠誉此前的预测水平以及负面评级触发值50%。惠誉认为，超出预期的合资企业项目现金流出和庞大的建安资金承诺削弱了旭辉的信用状况。
对于下调旭辉评级，惠誉评级亚太区企业评级董事贺丹告诉36氪，评级行动旨对中期业绩和上周发行的12亿元国家担保中期票据做出反应。
展望负面是基于旭辉的销售业绩存在风险，对合资企业有额外的资金承诺，且融资环境持续不利令该公司的流动性承压。
旭辉的合作项目一直被外界所关注，2022年8月，旭辉控股2022年中期业绩会上，面对投资者关注的合作风险问题。旭辉控股董事局主席林中强调，「我们在合作项目上不做超额担保和兜底，这是规避合作风险的最重要基础，旭辉也没有义务为合作方进行任何形式的投入和兜底。」
而位于北京、天津两个合作项目的债务问题，还是成为旭辉违约的直接风险点。
旭辉控股股票及境内外债券暴跌的原因，与其旗下项目公司天津兴卓房地产开发有限公司（简称天津兴卓）的非标债务没有如期偿还相关。天津兴卓持有天津滨海新区一个住宅开发项目，案名为「旭辉滨海江来」。有消息称，「旭辉滨海江来」背后信托方要求提前兑付资金。
查询天眼查发现，天津兴卓背后有两个资本股东，大业信托、平安不动产。旭辉2022年中报显示，旭辉对于天津滨海江来项目占有权益为30.5%。项目地块于2020年9月30日通过招拍挂市场拍得，该项目出让面积为8.99万㎡，目前已预售面积为7.19万㎡。
目前大业信托要求提前清算投资。大业信托是经中国银监会批准，在重组原广州科技信托投资公司基础上重新登记的非银行金融机构，注册资本为20亿元人民币，由五大国有AMC之一的中国东方资管持股41.6667%，广州金控持股38.4444%，京信电力集团持股20%。
据大业信托2020年年报，其投向房地产行业的信托资产为144.55亿元，占其总资产的24.24%，在其投向的所有行业中排名第三。同年6月，大业信托打折出售上海浦东临港项目资产包，该资产包为东方资产112号集合信托计划的抵押资产。该计划是大业信托在2017年底，通过「股权转让+信托贷款」的方式发放给三盛宏业的20亿的信托资金；但2021年初，三盛宏业已向法院申请破产重整。
地产信托是大业信托的业务发展重心，随着越来越多地产公司爆雷，大业信托也成为连环踩踏中的一环。
北京的青云上府项目则面临私募借款到期无法兑付的情况，该项目的开发企业北京卓华房地产开发有限公司（简称北京卓华），目前分别由北京卓礼咨询服务、北京首开、北京筑华地产开发分别持股34%、33%、33%，北京筑华由深圳卓越置业全资持股，北京北京卓礼的股东分别由嘉兴乾诺股权投资持股68%、北京旭辉持股32%。
2021年11月，旭辉引入嘉兴乾诺，该公司背后是中城联盟旗下的房地产私募投资管理机构——中城投资。嘉兴乾诺的私募在9月底到期，但由于青云上府目前销售情况不佳，难以及时偿付。
2018年4月，旭辉董事局主席林中当选中城联盟第十一届轮值主席，而旭辉与中城投资的合作一直都比较紧密。
业内人士表示，中城投资通过入股旭辉，帮助缓解旭辉项目资金压力。项目完成后，中城投资再以股权转让形式退出，从中获利。例如，2020年，也是嘉兴乾诺股权投资合伙企业从旭辉手中接下郑州旭辉企业管理有限公司29%股权。3个月后，中城投资将股权转予旭辉，从郑州旭辉退出。
据了解，中城投资背后中城联盟成立于1999年，当年创立联盟的大佬，有万科的王石、万通的冯仑、建业的胡葆森，专门设置的轮值主席两年一换，中城联盟是多家房企的私募融资通道。
查询北京住房和城乡建设委员会官网结果发现，2021年9月25日，青云上府共580套房产开盘，其余540套目前处于预售状态。截至2022年9月28日，青云上府网签仅为27套。
截至2022年6月30日，旭辉剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为67.7%、78.5%和1.62倍，「三道红线」维持绿档。
2022年中期业绩会上，旭辉控股CFO杨欣强调，「公司下半年刚性到期债券已清零」。林中也表示，「过去一年多时间，旭辉对合作方主动分类管理合作方，即使按照最极端情况考虑，下半年的支付敞口预计只有五点几个亿。」
面对当下情况，旭辉对于公众和媒体作出如下回应：
今年以来，行业面临前所未有的严峻挑战，为企业的经营和现金流带来巨大压力。一直以来，旭辉始终重信守约、履行承诺，全力保障各地项目高品质交付，今年以来累计交付4.7万套。而行业整体性的持续收紧，客观上也导致了公司账面现金的下降。
目前公司正在积极与金融机构沟通，寻求解决方案，旭辉人一定会努力到最后一刻！
同时，公司会积极做好自身的各项经营工作，把有限的资源优先集中于“保交付、保品质”，为了客户的承诺，旭辉人一定会竭尽全力，努力到最后一刻！
对于旭辉应该承担的责任，我们也一定坚定承担，努力到最后一刻！