股价应声大跌 九毛九收购碧桂园商办项目背后的地产情绪

撰文：陈奇杰 

“牵一发而动全身”，或许是当下投资者敏感情绪一个重要写照。

9月29日晚间，九毛九国际控股有限公司公告宣布收购碧桂园旗下广东省产权交易集团投资开发有限公司26%股权及销售债务，代价最高11亿元。目标公司拥有广州天河区国际金融城目标土地使用权，并从事广州国金天地项目建设及开发。

根据公告，项目落成后将成为大型商业及办公室项目，目前已开始建设，估计将于2026年前完成开发。九毛九将取得其中13层商业及办公场所，建筑面积约为3.03万平方米。

此举一出，市场将其解读为“港股餐饮龙头进军房地产”。在当前地产寒冬情形下，九毛九股价应声大跌，截至9月30日下午收盘跌20.4%，报12.88港元，市值蒸发近50亿至187.26亿港元。

对此，九毛九作出回应称，买办公楼并非进军房地产，只为自用办公。

公开资料显示，九毛九是一家以中式餐饮连锁经营为核心的餐饮集团，始建于海口，经营至今已逾27年。集团经营策略以多品牌及多概念策略为基调，旗下创立并运营“九毛九西北菜”、“太二酸菜鱼”、“怂重庆火锅厂”、“那未大叔是大厨”“赖美丽眉山藤椒烤鱼”五个不同细分领域中式餐饮品牌。

该公司指出，九毛九目前总部位于广州马场路附近，并且是租赁的物业资产，内部一直有搬迁总部的需求，刚好最近有机会。九毛九表面是投资物业，实际上是投资人才。在战略上，九毛九未来仍深耕餐饮赛道，包括多品类探索以及供应链建设。

在本次收购公告中，九毛九亦提到，作为集团维持及发展其核心年轻及时尚文化的措施的一部分，有意将其总部迁至目标物业，以期于靠近商务、时尚及商业中心的中心地带而受益。此外，相信借着有关搬迁将能够吸引更多与公司有共同愿景的优秀人才加入，以支持扩张计划。

据了解，广州国金天地项目原为广物地产旗下广州国际金融交易广场项目。资料显示，该项目位于广州天河区广州金融城起步区核心地段，总建筑面积约14.7万平方米，拟建为一栋230米商业、商务综合办公楼，地上50层地下5层，塔楼结构形式为框架-核心筒结构体系。

2018年2月，广物地产挂牌出让45%股权及相关债权，股权转让对价约为31.57亿元，债权转让价格约为4.18亿元。

同年3月份，卓越集团经过457轮激烈竞拍，以51亿元最高报价、43.71%溢价率击败碧桂园、保利、阳光城等竞争对手夺得广物地产45%股权。不过，随后市场又传出消息称，大股东天津汇萌置业有限公司行使优先购买权，卓越因而出局，碧桂园又通过收购汇萌置业，从而获得广物地产45%股权。

九毛九于收购公告指出，中山市碧翠房地产开发有限公司为碧桂园集团旗下公司，负责目标公司营运及管理以及广州国金天地项目开发及建设，九毛九则将负责目标物业的营运管理。

中山碧翠由广东广博房地产（集团）有限公司间接全资拥有，广东广博房地产（集团）有限公司则由汇萌置业及广州市潮越财务咨询服务有限公司分别直接拥有85%及15%权益。而碧桂园则通过山市顺德区德晟房产有限公司持有汇萌置业64.7%权益。

9月30日，对于九毛九本次接手碧桂园项目，瑞信发布研究报告称，维持九毛九“中性”评级，目标价19.5港元。该行认为，收购主要目的是将来搬迁总部，因其总部现时位于广州一租赁物业。

报告中称，由于九毛九业务规模不断扩大，总部员工人数增加，加上租金成本上升和租赁合同终止的风险，指其收购理由是可以理解。然而，因非核心业务有大量现金流出，以及与房地产市场相关的不明朗性，预期市场会出现负面反应。

据九毛九2022年中期财报，该公司截至6月30日现金及现金等价物为18.45亿元，尽管公司表示将分8期支付此次收购，但代价也颇为高昂。

有市场投资者猜测，广州天河马场要盖SKP商场，九毛九的总部刚好会在那里，可能会被清出，所以购买新物业作为办公是符合逻辑的。不过，作为餐饮板块企业的九毛九当前PE较高，以高价购入重资产后估值或将承压。