新世界郑志刚：现在是内房最好投资时期

撰文：黄指南

手握千亿港元可动用现金的新世界发展，继续加码中国内地市场的收并购，扩张步伐仿佛按下了加速键。

9月30日，新世界发展有限公司行政总裁郑志刚如期在线上出席了2021/2022全年业绩发布会。会上，郑志刚指出自2020年新冠疫情暴发后，新世界发展在过去两个财年收入稳定，取得净增长，面对2023年报以保守乐观的态度去看待。

谈到内地楼市因进入深度调控而相对低迷时，郑志刚亦指：“内房行业是艰难的，但公司内地合约销售仍然录得171亿人民币，达到了我们预期。内地经过调控和经济一揽子政策出台，第三季经济总体恢复维稳，现在反而是最好的投资时期，新世界发展会用一两年时间去审视市面上是否有好的投资机会。”

截至9月30日，新世界发展开盘报价22.05港元，收盘于22.30港元，相比上一个交易日的收盘价22港元，上涨1.36%。当日最高价22.35港元，最低达21.90港元，成交量660.46万股，总市值561.21亿元。

本财年，新世界发展录得收入为682.12亿港元，与2021财年682.33亿港元持平。基本溢利为70.84亿港元，公司股东应占溢利为12.49亿港元，分别较上年同期上涨1.8%及8.5%。

香港方面，本财年新世界发展香港物业发展含合作发展项目收入录得58.42港元，较去年同期77.61亿港元下滑24.72%。其中，新世界发展应占物业合同销售为82.4亿港元，较去年下滑80.56%，去年同期该项数据录得424亿港元。

财报同时指出，业绩下滑一方面由于年初香港爆发了第五波疫情，沉重打击经济；另一方面，楼市相关的一个月港元拆息创下自2020年4月以来新高，令香港住宅楼价在2022年上半年录得价量齐跌。

截止于6月30日，新世界发展香港物业中未入账的应占物业合约销售收入为249.48亿港元及41.45亿港元，将分别于2023及2024财年入账。

内地物业中，本财年中新世界内地物业发展含合作发展项目收入115.26亿港元，较去年148.20亿元同比下滑22.22%。内地整体物业合同销售面积约43.7万平方米，总销售金额为人民币171.0亿元，销售均价超过每平方米人民币3.9万元。地区分布也以大湾区为首的南部地区贡献最大，占比约73%。

6月末，新世界发展未入账合同销售额为86.6亿元人民币，其中76.1亿元将于2023财政年度入账及人民币10.5亿元将于2024财政年度入账。

郑志刚指出，物业发展方面虽然整体收入减少，但业绩仍然保持平稳，70%占比在中国内地的大湾区，毛利率高达70%。未来，会继续重仓一线城市尤其在大湾区长三角地区。

财报显示，截至今年6月末，新世界发展在内地持有土储楼面面积约520.6万平方米，其中约285.0万平方米为住宅用途。分布于广州、深圳、佛山、武汉、上海、宁波、杭州、北京及沈阳等核心城市的储备总楼面面积约448.8万平方米，且65.5%位于大湾区及长三角地区。

物业投资中，新世界发展在本财年表现出稳中有进的态势。报告期内，中国内地物业投资收入达到20.28亿港元，同比上升9%；而香港物业投资收入为27.95亿港元及分部业绩为21.20亿港元。

截止6月末，新世界发展在香港跟内地合共营运17个K11项目，未来会新增21个，合共是38个项目，达到280万平方米。

郑志刚指：“香港跟中国内地K11项目租金收入，从2022财年到2026财年将会达到36%复合年均增长率。”

对于此前新世界发展在大湾区并购的广州三个项目，郑志刚表示，将会加快销售和资金回笼。年初新世界发展首席财务总监刘富强在中期业绩会上亦则指出，有信心维持这三宗项目的平均毛利率为40%-50%。

值得一提的是，今年6月新世界发展在杭州的新世界城市艺术中心项目，国际社区“江明月朗园” 601套房源开盘售罄，揽金70亿，接近10倍超额认购。

“资金已全部回笼了，可以投入到其他的项目。”郑志刚指。

面对内地楼市持续下行态势，郑志刚的选择是一方面，新世界发展在未来继续从多方面渠道补充土地储备，另一方面则是选择与不同的国企建立了战略合作伙伴，合作开发降低风险。

今年4月，新世界中国与招商蛇口签署战略合作协议，双方将在内地和香港开展全方位战略合作，涉及领域包括住宅开发、商业体打造、城市更新及旧改项目、股权及资产收购项目等多个领域。此前，新世界中国曾与招商蛇口合作打造深圳蛇口太子湾综合开发项目。

同月，新世界发展及招商局置地的合资公司中标港铁香港百胜角物业发展项目。综合测量师估算，百胜角项目计算补地价及其他因素后的地皮总市值约16亿至23.3亿港元，每方呎楼面地价约5500至8000港元。

在年初中期业绩会上，郑志刚就公布“quick win”快赢战略，并明确新世界发展会预留大约200亿港元用于收购，会看准时机进军大湾区，留意地点较好、成熟、短期内可销售的改造项目。

截至报告期末，新世界发展可动用资金已达1050亿港元，其中包括现金及银行结余约622亿港元及可动用的银行贷款约428亿港元。

2021年1月，新世界发展旗下新创建集团以41.73亿元从收购苏伊士（亚洲）有限公司手中收购联营公司42.0%股权；再到8月，旗下新创建集团再以15.68亿港元收购厦门集装箱码头集团有限公司20.0%股权；到了9月，旗下新世代上海物业发展有限公司购入周大福旗下上海新世界淮海物业发展有限公司的50.0%股权，代价为人民币33.75亿元。

进入今年4月，新世界发展旗下新创建集团再以19.02亿元收购龙光交通旗下广西龙光贵梧高速公路有限公司40.0%股权及相关债权。到了5月，新创建以22.90亿元收购嘉民集团位于中国成都及武汉的六项物流物业的全部权益。

凭借手头宽裕的现金流不断对优质资产出手，新世界发展从而实现逆势扩张。

与此同时，郑志刚也表示，将继续出售非核心资产保留资金，持续面对加息通胀等宏观经济的风险。

“本财年，新世界发展累计出售资产139个亿，出售资产秉持三项原则，一是低IRR的资产、二是销售股权的项目、三是与集团生态圈没有协同效益的项目。”他预计23财年会持续出售100个亿非核心的资产。

就在昨日（9月29日），新世界发展将香港长沙湾项目51%的权益售予新加坡资管公司，代价约为30.79亿港元，该项目资产位于香港九龙长沙湾永康街的一幅土地，拟开发一幢估计物业可售面积约27.45万平方呎的商业综合体。

在本次业绩会中，新世界发展首席财务总监刘富强提到，新世界发展到2024财年出售非核心资产的目标会加到150个亿，新世界一直的战略都是在合适的时候做非核心业务的出售，持续优化投资组合，把资源放在有发展潜力、高回报的业务当中。

以下为新世界发展中期业绩会现场问答实录：

现场提问：加息对楼市的影响怎么样？对今年楼市前景怎么看？

郑志刚：受加息影响，楼市现在短暂的气氛是软淡了一点，但我们感觉很快能消化加息的消息，这对楼市的影响是短暂性的。加上金管局降低了按揭的要求，所以对楼市的刚性要求，对上车盘是有帮助的。

减了当然对未来是好的，也希望有一些新措施，现在我们慢慢看到政府推了检疫措施的放宽，例如变成0+3等等，希望慢慢让社会逐步回暖元气，对楼市会有好的恢复方向。

楼市是刚需的支持，同时最近我问了多家酒店的婚嫁、婚礼的宴会，一年内都已经预订满了，这代表什么？代表有很多人需要买屋，因为他们需要第一家首置的房屋，尤其是年轻的。

按照以前的经验来看，很多年轻人买楼可能是爸妈给首期，自己供款。香港财富的底子还是挺稳定的，未来我感觉还有一批非常新的新血是刚性需求的支持，但现在可能会非常短暂性2-3个月的观望。

现场提问：香港跟内地还没有全面通关，对香港K11的业务会带来怎样的影响？外界感觉应该尽快取消检疫的安排，你怎么看？

郑志刚：香港经济过去几年受到困扰，很高兴政府放宽了入境检疫的要求，已变成0+3，逐渐恢复正常地步。

同时政府宣布餐厅及宴会的防疫要求也放宽了，现在我们可以看到政府持续评估疫情的风险，希望未来可以进一步放宽防疫的限制措施，希望政府可以多搞点大型活动，吸引游客、人流回来香港振兴经济。

在过去几年营商环境非常艰难的情况下，很多同行的投资物业都无可避免录得负增长，但我们逆流而上，内地跟香港的销售额按年有明显增加，其中香港K11销售额按年上升8%，内地上升15%，在逆境当中跑赢大市。

现场提问：特区政府从上年施政报告推出北部都会区概念后，过去一年不断积极落实不同政策推动农地转换，过去一年集团有什么样的新发展跟我们分享？

刘富强：刚刚在介绍材料当中也说了，政府在农地改划、转换的速度明显加快了。

当然过去一年集团也是马不停蹄递交申请，一共递交了6份改划申请，合共百万GFA。现在有1500万的农地在北部都会区辐射范围里面，我们积极研究1200万尺的GFA，在元朗、粉岭北等地，完成后会占香港整体发展物业土储的3倍。未来三年，我们有6-7块农地可以进行储备，有差不多300呎，中长期会有几百万的GFA在当中。

现场提问：香港跟中国内地已售未入账的金额大概多少？

刘富强：截至2022年6月30号香港已售未入账的有291亿港元，有250亿港元，大概是42亿港元，分别在2023财年、2024财年入账。

内地方面已售未入账的87个亿人民币，当中76.1个亿会在2023财年入账，10.5个亿是2024财年入账。

现场提问：集团刚公布了SSG合作发展永康街项目，为什么会有这样的决定？

刘富强：西九龙一直以来都是重点商业地区，其实集团在几年前已开始战略部署，有三个项目，第一个项目是荔枝角道888，已卖出8成多，引入南洋商业银行作为我们的租户。

现在我们引入新加坡基金作为战略伙伴，回笼30个亿，希望可以打造长沙湾的新地标。

现场提问：集团在未来几年会不会有能力可以维持渐进式的派息政策？

刘富强：控制负债方面，在大环境当中我们控制资本开支，控制非核心的资产回笼，可以看到，2022财年用少了70亿港元，三年应该减少121亿。这些工作，连续几年我们管理做得不错。

出售非核心资产方面，2022年做到139个亿，2023年财年希望可以做100个亿左右。刚刚公布额出售永康街股权给新加坡基金，回笼了30个亿，进展非常好。

股息方面，我们是可持续渐进式的派息政策，派息利率是全年股息每股2.06港元，多年来都是按照利润和现金流渐进式、可持续的派息，所以我们的净负债比率今年大概是43.22%。

我们会维持43-45%的中间水平，关于这些大家应该放心，我们是可控的。

人民币方面，汇率已经回升了，经过一段时间可以升到7块以下，6.8、6.9左右。人民币回稳，所以大家不需要太紧张。