好用的英国项目 富力再转让伦敦Vauxhall Square予风投

撰文：张钇璟

10月5日，广州富力地产股份有限公司公布，当日公司已与投资公司Flow Capital旗下开放式投资基金Flow Capital SP II签订协议。

根据协议，富力地产将旗下英国公司R&F Properties VS (UK) Co., Ltd的全部股权转让给Flow Capital SP II，总代价为1.08亿英镑(约9.7亿港元)。

此外，自协议日期10月5日起计9个月期间，富力地产有权要求Flow Capital按期权代价出售及转让期权股份及期权贷款。

再售伦敦Vauxhall Square

资料显示，标的公司R&F Properties VS (UK) Co., Ltd手中的主要资产为位于伦敦Nine Elms Point (九榆树地区)的Vauxhall Square项目。

据观点新媒体了解，富力于2017年4月从英国上市房地产公司CLS Holding手中购入该项目，彼时成交价为1.57亿英镑。项目占地3.4英亩，规划有约13.3万平方米建筑面积，预计包含住宅、酒店及宿舍、办公、零售及休闲等业态。

按照富力原本的计划，Vauxhall Square项目将与相邻的Nine Elms Square项目、伦敦ONE项目三个地块打通，建造“伦敦富力城”综合体。但该计划至今止步于图纸。截至目前Vauxhall Square项目尚未动工。

事实上，此次出售并非是Vauxhall Square第一次被摆上货架。

今年3月15日，富力地产发布公告称，拟以代价9570.26万英镑（约9.77亿港元），出售伦敦Vauxhall Square项目全部股权予远东发展。此外，富力地产有权在交易完成后半年内，以期权代价向远东发展购回Vauxhall Square项目全部股权。

根据第一太平戴维斯于2020年10月出具的估值报告，Vauxhall Square项目的市值被评估为1.65亿英镑，即相当于约16.85亿港元。

换言之，富力出售Vauxhall Square项目将形成账面浮亏约7.08亿港元。彼时，在市场人士看来，此举是富力折价出售资产，用利润换取即时现金流的又一案例。

意料之内，9月2日，富力地产发布公告，宣布选择向远东发展购回伦敦Vauxhall Square项目股权，其中的期权代价为1.066亿英镑（约9.67亿港元）。

从最终结果来看，富力地产相当于是通过“抵押”Vauxhall Square项目股权，向远东发展借入9570.26万英镑“贷款”，其利息约为1090万英镑，利率约11.4%。

如今，回购仅一个月后，富力地产再次选择出售Vauxhall Square。

对此，有分析人士认为，富力此举很可能是想再玩一次“抵押贷款”。海外项目是其旗下仍被境外投资者承认的优质物业。此前，富力之所以能达成10只美元债的整体展期，很大一部分原因亦是来自于伦敦ONE项目和马来西亚富力公主湾两处海外资产所提供的增信。

“对于深陷债务困境、被关闭了正常融资渠道大门的富力地产，借助这样特殊的融资手段才能获得更多的喘息机会。未来即使没能将项目赎回，也是不失为一个出售资产回笼现金的正面案例。”

自救进行时

自打出险以来，不同于一些房企的“躺平”，富力展现了积极自救的面貌，试图通过出售资产和债务展期，解决公司面临的流动性危机。

7月11日，富力境外平台怡略发布公告，10只原本分别在2022年、2023年、2024年到期的票据，在同意征求通过后，成功合并置换为三笔票利均为6.5%(或首18个月7.5% PIK票息率)的票据，分别将于2025年、2027年、2028年到期，也就是说整体展期3-4年。

据了解，该交易是中资房企最大的具有债务重组性质的同意征求项目，亦是亚洲最大的同意征求交易之一，令同行们为之叹服。

根据惠誉今年4月发布的报告显示，2022年内富力地产在资本市场的到期金额约为161亿元人民币。

然而，短短半年内，富力地产已完成10只共约49亿美元的美元票据，以及33.5亿元境内公司债券的展期同意。

债务展期可以暂时缓解流动性压力，但想要摆脱债务压力，除了促销售去库存外，最直接的方式便是出售资产。

今年以来，富力出售了多处资产以回笼资金，出售的项目涉及离岸和境内项目。据不完全统计，上半年除了Vauxhall Square项目外，富力共进行三次资产出售，包括将海南海口大英山项目折价后以10亿元价格出让予力量发展；以26.6亿港元的价格，出售了伦敦One Thames City项目50%股权予合作方中渝置地；此外，还交易了福州的一家酒店，代价为约4.3亿元。

而到了下半年，尤其是9月份，富力资产出售的消息变得更为密集起来。

9月1日，ATLAS寰图消息称，促成了南宁五象新区富雅国际商务大厦A栋整栋大宗资产交易。该项目的卖方广西富雅投资有限公司由富力地产和雅居乐各自投资50%于2013年成立，富力地产为实际控制人，项目接盘方为广西五洲交通股份有限公司，具体成交金额未公布。

9月5日，富力发布公告称，公司旗下广州兆曦投资以5.5亿元出售广州富京酒店管理有限公司100%股权，买方为北京英协置业投资有限公司。出售的资产为广州富京酒店管理有限公司旗下的北京富力万达嘉华酒店，位于石景山万达广场内，属五星级酒店。

9月14日，仲量联行消息称，促成了富力合景出售上海杨浦区新江湾城板块嘉誉云景项目，接盘方为国外资管企业博枫，具体成交金额未公布。该项目由富力地产集团与合景泰富集团控股有限公司联手打造，并由富力地产上海公司操盘。

除了债务展期和出售资产，“引援”也是富力自救的重要一步。

9月初，富力地产与招商蛇口旗下广州招商地产签署关于华南区域城市更新项目的合作框架协议，约定共同研究推进拟合作项目后续政府报批手续及开发建设等事项。

随后9月13日，合作有了进一步的深化，富力与招商蛇口、中信证券及中国华融签署合作框架协议，各方约定以富力位于大湾区的城市更新储备资源为基础，优先围绕已选定项目探讨合作模式和路径，并适时探讨其他富力所持资产的合作可能性。

按照最新协议，各方将通过有限合伙、基金、财产权信托等形式进行深入合作，将以不限于现金、债权收益权、债权、股权等出资方式，按照相应的比例组成合作主体。

对于广州旧改大户富力地产来说，虽然自2019年年中因资金压力决定暂停在公开市场拿地，但手中累积的大量旧改项目，仍能为未来发展提供大量的土储支撑。

然而，旧改项目需要大量的资金沉淀，此次四方之间的合作无疑让富力看到了后续的旧改开发曙光。

据了解，目前富力在广州储备有白云区陈田村、海珠区赤沙村、天河区吉山村、荔湾区海中村，番禺区石壁村、盛石村，黄埔区笔岗村、茅岗村等10余个旧改，其中一部分项目处于已批在建阶段。

截至2021年底，富力在全国已签约城市更新合作项目逾64个，规划总建筑面积超过7200万平方米，可供未来发展的可售面积超过3500万平方米，货值超过10000亿元。其中，位于一、二线城市的面积占比达93%，粤港澳大湾区面积占比达76%。