土地回炉记

文/乐居财经 曾树佳

许家印原想冲向世界的恒大足球场，却落得退地回炉重造的命运。

如今，它的接手者终于尘埃落定。在今年第三轮供地中，广州城投以底价31.55亿接手，除去拿地成本外，后者还需额外投资44.08亿建设该项目。

不仅恒大，富力退还的花都中轴线地块和华夏幸福退回的新隆沙地块，也都被重新摆上了“货架”。只不过，华夏幸福的那宗退地有了新归宿，被华润置地以38.58亿接手；富力那宗退地因终止出让，还得静待新主人。

回顾过去一年，在土地双集中、融资收紧的大环境下，“退地”现象不止在暴雷房企的身上出现，包括中小房企，甚至央企、港资房企也在偷摸退地。

对资金链脆弱的房企而言，留着土地只会不断付出时间成本和资金成本，有百害而无一利，所以适当选择“割舍”退地，不失为一种上策。

而那些重新面市的回炉地块，几乎都做了不小调整，或放松出让条件，或者主动降低出让价格。但眼下，土拍场上早已没有往昔的热闹，也就只有国资或城投公司敢出击拿地，它们揽下回炉地块，一来是捡漏，二来是兜底。

“旧货”上架

两年前，当恒大以68亿元底价，竞得番禺谢村体育设施和产业配套地块，即足球场用地的时候，地块面积约50万平方米，可建设用地面积超30万平方米。

如今再次被摆上货架，却“缩水”了不少。回炉地块总出让面积22.87万平方米，挂牌起拍价也减半至31.55亿元。

出让条件指向明显，该体育用地的总投资额为65亿元，其中除了已经建设投资的20.92亿元之外，竞得人需继续投资44.08亿元，建成后无偿移交给广州市政府指定单位。这样的要求，非国资承担莫属。

项目花落广州城投，并不让人感到意外。早在8月恒大宣布退地时，外界便传出由它接手。看来，停工搁置一年多的足球场，已复工有望。

只是回望许家印“起高楼”的意气风发，不免会感慨现时的物是人非。

2011年广州恒大首夺中超冠军的庆功宴上，许家印就放言，将出资建设一个容纳超过10万人专业足球场。9年之后如其所愿，在广州番禺拿到地块之后，恒大便马不停蹄地迅速开工建设。

按照设想，广州恒大足球场项目座位超10万个，规模将超越西班牙巴塞罗那队主场诺坎普球场，是一个世界级的球场。

“足球迷”许家印，亲自参与了项目的设计方案。原方案是具象的莲花造型，将中国传统文化与现代竞技运动融于一体。后来被吐槽太“土”，于是又数易其稿，最终确定了“钻石莲冠”那个科技感十足的外观。但这一切，都成过眼云烟。

恒大足球场项目地块，只是今年广州第三轮土拍中的几宗回炉地块之一。在此之外，华夏幸福退回的白鹅潭新隆沙地块，被华润置地收入囊中。

2020年，华夏幸福斥资68.39亿拿下新隆沙地块，它曾将新隆沙地块，当作“双总部”战略的起始点。彼时，平安加持、吴向东坐镇，眼前的南线业务在白鹅潭逐渐拉开序幕。谁料后来这家河北房企突遇流动性危机，一切都戛然而止，只能以退地作为终局。

而后新隆沙地块，被拆分成多个小地块进行重新出让，这次成功卖出的是112、119地块，由华润置地以38.58亿的总价接手，楼面价约32680元/平方米。

该项目的工地上，可以看到华夏幸福建起的部分住宅楼栋。华润大概率会直接沿用此前的主体结构，但当不同风格的外立面覆盖上去的时候，华夏幸福在项目上留下的印迹，将会被掩盖。

不管是许家印，还是王文学，名下地块重新被摆上货架，总让人嘘唏不已。这些地块见证了拿地者曾经的辉煌与大手笔，却也记录着他们理想的消散。

而最受外界关注的退地进展，无疑当属去年宋都股份与祥生、宝龙之间的纠葛了。当年7月，宋都突然宣称，将放弃于5月竞得的杭政储出 [2021]8号（运河新城板块）（简称“8号地块”）土地使用权。

据宋都自述，其全资子公司杭州绍辉竞得8号地块，随即与祥生控股达成合作意向，双方通过微信语音通话沟通，初步确定土地开发的基本合作模式，即以50%：50%股权联合操盘开发。但此后，祥生单方面表示不再参与此次合作。

另一边，宋都原本与宝龙商量好联手开发杭州天目医药港，也中道夭折。因此，宋都短期内面临较大资金压力，权衡之下，只能退地。此举让它已缴纳的5000万元保证金打了水漂，相当于公司最近一期经审计净利润的14.19%。

时间跨入2022年，吃瓜群众也没等来这两家房企互相诉讼的判决，而这起“罗生门”事件，却随着这宗地块被重新回炉，有了新关注点。

在今年杭州首轮集中供地中，宋都这块退地被重新挂牌，甚至被抢到了 "加时赛"。最终绿城以14.27亿元竞得，溢价率10.04%。

流动性压力下，退地已成常态，而眼下诸多地块再次被摆上货架，民企身影渐隐，国资则仍然充当竞拍的主角。这是出险房企的自救使然，也是行业出于“保交楼”的考虑，而持续产生的现象。

回炉后降价

大部分重新面市的地块，都调整、放松了出让条件，或者降低价格。

在9月北京的第三轮土拍中，上年度流拍的房山区西潞街道地块再度入市，便取消了配建保障性租赁住房条件、取消70/90面积限制后，最终以底价成交。

同月，浙江台州玉环市北山片区一宗住宅地块，又一次被摆上货架，也提高了容积率、建筑密度、建筑高度，起始楼面价则由4680元/平方米，降为3984元/平方米，减少了房企的拿地与开发成本。

之所以会有这样的让步，是因为该地块已经第三次挂牌了。地块于2019年8月首次出炉，却因无人出价而流拍；去年年中，它二度进入土拍市场，由温州新佰年置业竞得，成交楼面价约6280元/平方米，溢价率34.2%，竞得者须无偿返还住宅建筑面积7050平方米。

但过高的出让条件与成本，或许令拿地者望而生畏，才有了后来的退地举措。因此，现时在流动性紧绷的大环境下，给予开发商多一点利润空间，才能让地块顺利出手。

这样的例子并不少见。不久前，天津也挂牌了第三轮供地的17宗地块，其中环城、远郊的6宗回炉地块，有4宗调整了价格，1宗小幅上涨，余者3宗皆下降。

除了津辰张(挂)2021-010号地块，涨价600万元之外，津西青楚(挂)2021-044号、津宝(挂)2020-001号、津武(挂)2021-021号，分别降价1.02亿元、7570万元、1.44亿元，降幅不小。

基于回炉地“放松限制”“折价出让”的特性，不少房企都对其比较感兴趣。去年年底的南通土拍，甚至出现了先退地，等降价后再拿地的戏剧性一幕。

2021年11月，南通迎来年内第二轮集中供地，其中的通州区CR2021-022商住地块，因起拍价较低，引人关注。

早在开拍前，该地块就已获得3轮报价；开拍后，短短7分钟内冲上第34轮报价，触顶上限地价并进入“现场摇号”环节。最终，由南通天威置业有限公司（下称“天威置业”）竞得，溢价率14.95%。

而这宗地，本质上是一宗回炉地。在此8个月前，拿地的主体也是天威置业。彼时，地块历经545轮激烈报价后，溢价率高达229.46%，并附有一系列严格的安置要求。眼见于此，南通天威置业决意退地、解除出让合同。

后来杀个回马枪，再度拿下这宗地，天威置业纸面上的拿地成本，节省了超2200万元。它的这通操作，确实收获不小，但业内类似这样的案例并不多见。

退地潮起

自去年以来，一幕幕退地风波，牵动着行业脆弱的神经。

去年7月26日，由中交地产联合体以12.57亿元，拍下的邕宁龙岗商务区地块，也突然遭政府宣告“取消成交结果”。根据规划，这里本将建设中交广西区域总部基地项目。据说主要的原因是项目成本太高。

此外，布局内地的港企瑞安房地产，也深切感受到了中国内地房地产市场的风云变幻。在去年7月，它将拽在手心里14年之久的佛山岭南天地项目地块，退回给了当地政府。

凡此种种，不一而足。可见不只是民企，部分央企、港企也走上了退地的道路。

的确，新房限价、土地市场开启竞自持、竞配建等多重限制，使得房企的利润空间被压缩得所剩无几。以至于开发商们也在补仓与流动性之间来回衡量，再三取舍，最终不得不向现实妥协，选择了后者，以退地换取生存空间。

不过不到万不得已，房企也是不会轻易退地的，因为一旦退回，他们就要损失一笔不菲的保证金。比如去年宋都退地，就让它已缴纳的5000万元保证金打了水漂，相当于公司最近一期经审计净利润的14.19%。

眼下，出险房企陆续退地，而国央企接手回炉地、底价揽地，加速了行业的洗牌。

克而瑞数据显示，今年前9月，新增土储建面TOP10中，只有滨江一家民企，其余如华润、保利、万科、中海、中铁建、招商蛇口、绿城、建发等，都有国央企背景。

集中供地以来，百强房企的新增土储集中度持续居高不下，截止9月末，TOP10房企新增货值占百强总货值的49%，TOP11-20房企占26%，20强房企合计占比达到75%，较8月末再提升1个百分点。

而其他梯队的房企则集中度占比持续下滑，尤其21-30强、31-50强两个梯队最为明显，未来市场将持续强弱分化。