凯德20.37亿元拍下东三环写字楼 刷新年内北京法拍成交纪录

​作者/王露

凯德集团为平淡已久的北京写字楼市场带来了一丝「惊喜」。

10月17日，据司法拍卖平台交易显示，北京博瑞大厦以20.37亿元的价格拍卖成功。竞买人为北京拾捌时宜企业管理咨询有限公司，为凯德集团旗下公司。据瀚海研究院数据显示，这是今年北京法拍房最大金额成交标的。

博瑞大厦位于北京东三环附近，地处CBD商务区与燕莎商圈交汇处，原所有人为北京特尔特物业发展有限公司。该大厦商业配套裙楼已于2011年由高和资本收购，并更名为高和萃。

此次拍卖标的物包含博瑞大厦地下-3层至地下-1层车库及地上4层至25层办公楼，建筑面积共计58239.38平方米及其7374.49平方米国有土地使用权。该标的物市场评估价超29亿元，起拍价为评估价七折20.37亿元，最终底价成交，以此估算可租赁面积部分单价为4.55万元/平米。

「目前就CBD优质资产来讲，这是一个非常有吸引力的价格。」高力国际华北区资本市场及投资服务副董事闫寒称，法拍成交价为评估价七折较为常见。

据业内知情人士透露，之前三四年市场主流内资地产基金都曾对该项目密切关注且有过深入了解，但项目背后复杂的债权问题让不少公司打了退堂鼓。「凯德抓住了机会，如果二次流拍，更低的折扣会吸引其他有竞争力的买家。相信凯德也会引入合作伙伴来共同处理相关问题。」

该标的物债权人是厦门国际银行，不过北京特尔特不止一家债权人。据此前判决结果，截止2022年7月29日，北京特尔特仍需偿还张家口银行贷款本金5.75亿元及利息。

根据中国裁判文书网披露信息，厦门国际银行北京分行与张家口银行任丘支行均对此次拍卖的标的物设立了抵押权，并办理了抵押权登记。不过厦门国际银行北京分行登记的抵押权在先，还就房屋的租金收入办理了应收账款质押最高额贷款业务登记。张家口银行任丘支行曾提出执行异议，最终未被法院采纳。

该大厦写字楼租户目前为宝宝树集团、友邦人寿公司、北京众鸣世纪科技有限公司、百威（中国）销售有限公司北京分公司等。36氪获悉目前出租率在80%左右，租金水平约为 10 元/平米（不含物业费），若达到满租状态，年租金约为1.6亿。若项目进行提升改造，租金水平有望升高。

凯德集团早先时候表示，此次收购完成后，凯德将对博瑞大厦进行资产升级改造，进一步提升资产价值。

1994年便进入中国的凯德集团，仍是市场中较为活跃的外资买家。去年凯德曾透露要在三年内将凯德在中国的资产管理规模（AUM）翻番。2021年年底，凯德集团旗下凯德中国信托以16.81亿元收购了位于上海、昆山、武汉和成都的4项优质物流资产。今年4月，市场曾有传闻凯德将以24.5亿元收购北京苏宁生活广场。

多家房产服务机构数据显示，北京写字楼大宗交易投资市场在今年前三季度整体表现较为平淡，超过20亿元的重要成交更是寥寥。

今年二季度，远洋集团以50.2亿元出售远洋锐中心给平安人寿，以及颐堤港一期50%股权作价28亿元出让给国寿投资，多为融资行为。博瑞大厦成交同日，远洋集团又以2.3亿元出售中国人寿金融中心10%股权，股东中国人寿接手。

闫寒认为北京仍是优质资产较为稀缺的城市，未来几个月外资也会更积极关注北京市场。「近期我们也监测到有大宗交易正在谈判过程中，期待市场逐渐回暖。」