瑞安房地产再入上海旧改，拿下“王炸”地块

​作者：刘新歌

重回上海旧改市场，项目利润空间或为诱惑之一。

因房地联动价高达21万元/平方米、刷新了上海杨浦区房价天花板和上海房地联动价纪录，上海杨浦区平凉社区03B3-01地块历史风貌保护项目一度引发市场关注。彼时，不少业内人士认为，该“王炸”地块或被央企、国企拿下。

10月25日，杨浦区政府公示了遴选结果，该项目将由上海房睿置业有限公司、上海杨树浦置业有限公司联合开发，股权比例分别为60%、40%。天眼查信息显示，前者由瑞安管理（上海）有限公司全资控股，后者由杨浦区国资委全资控股。

当日午间，瑞安房地产(00272.HK)公告称公司的间接全资附属公司上海房睿置业有限公司，被确定为位于中国上海市杨浦区平凉社区03B3-01 地块遴选阶段的实施主体，并参与其后续该地块土地使用权出让及发展。不过目前尚未与杨浦区规划和自然资源局订立具有法律约束力的相关合同。

据此前发布的遴选答疑纪要，协议出让结果公示后即可签订土地出让合同，自签订出让合同之日起5个工作日内支付土地总价款的50%，90个自然日内支付土地总价款的50%。

据遴选公告，该项目土地使用权底价为23.76亿元。地块用途为二类组团住宅用地，建设用地面积近1.7万平方米，容积率1.4，其中地上计容建筑面积约2.38万平方米。整地块为肌理保护范围，地块内历史建筑均为里弄建筑，总建筑面积约0.52万平方米。

由于涉及历史风貌保护，该项目对申请人提出“2021年度总资产规模不小于1000亿”、“2021年度净负债率不大于60%”，且近三年内在上海中心城区自行开发的住宅项目建筑面积不少于10万平方米，在上海市风貌区、风貌街坊内涉及历史建筑保护项目的建筑面积及其他保护、修缮、改建的历史建筑的建筑面积总计不少于5万平方米等要求。

瑞安房地产与杨浦区国资委的联手契合了上述要求。据瑞安房地产2021年业绩报，其总资产为1138.96亿元，净资产负债率为30%。而在进入内地市场之初，瑞安房地产便大量布局旧改和商业地产物业，标志性项目有上海新天地、上海卢湾区旧改项目等。

上海新天地是其在内地的首个大型旧改商业项目，占地面积约3万平方米，建筑面积约6万平方米，2001年正式对外运营，目前仍是上海一张重要的城市名片。

而作为杨浦区国资委下属企业和重要的功能性国资企业，上海杨浦滨江投资开发有限公司承载黄浦江两岸杨浦段综合开发建设，协助政府做好滨江地区土地收储工作，是一家集城市地产开发、产业投资运营、城区综合管理为一体的城市综合运营商。

对于瑞安的中标，上海中原地产首席分析师卢文曦表示并不意外。“瑞安在虹口区的项目很好，杨浦的基础也不差，需要引进这样相对优质的开发商，再造好的产品。”

上海是香港瑞安集团进军内地房地产市场的首站，也是它一直重仓的城市。早在1984年，瑞安集团主席罗康瑞便成立了瑞安（中国）有限公司，瑞安成为最早在上海从事地产开发的港资房地产企业。1996年，瑞安接连获得上海黄浦区太平桥公园地块和虹口区瑞虹新城地块的开发权，前者被开发成上海新天地和翠湖天地，后者则被打造为瑞虹天地和瑞虹新城。

与其他港资房企的开发节奏类似，瑞安开发速度也以“慢”闻名。直到今年，上述黄浦区太平桥公园地块和虹口区瑞虹新城地块才将最后一期住宅产品推向市场，开发周期超过25年。

而因地处上海核心位置，这些开发多年的项目持续为瑞安房地产贡献着业绩。今年上半年，其合约物业销售额同比增长55%至187亿元，其中住宅物业销售占99%。上半年，上海中粮瑞虹·海景壹号（第 7 号地块）、瑞虹新城瑧庭（第167A号地块）录得强劲的销售业绩，合约销售额分别为76.88亿元、96.49亿元。

慢节奏开发虽然让瑞安房地产吃透了土地溢价，但旧改和商业地产物业的巨额投资和漫长回报周期，也让瑞安房地产面临资金压力。2013年，在罗康瑞复出、重新担任行政总裁后，瑞安房地产开始转变经营模式，除了不再直接参与旧区重建动迁，收缩战线、出售部分项目股权外，拿地也以合作为主。

在8月25日召开的2022年中期业绩会上，瑞安管理层称，在未来的拿地及发展过程中，瑞安房地产还是会根据需求来寻求合作伙伴。截至今年6月30日，瑞安房地产土地储备总面积为940万平方米，共13个发展项目，分布于上海、武汉、佛山、重庆、南京等5座城市。

如今重回上海旧改市场，项目利润空间或为诱惑之一。按照23.76亿元底价计算，上述杨浦区平凉社区地块楼面价为99868元/平方米，与21万元/平方米的房地联动价相比，有不小的利润空间。