头部商管纷纷抢滩，惠州商业"更激烈"了？

9月底，新城控股集团签约灿邦集团灿邦新天地项目，惠州迎来首个“吾悦广场”。

除此之外，今年鸿荣源壹方商置也进驻惠州签约惠阳鸿江尚城汇轻资产项目；未来惠州还将迎来华润万象生活的新项目金山湖万象汇、中海商业的中海环宇系商业等。

外来知名商业企业窥见惠州商业潜力，携项目纷至沓来。随着这些全国知名专业商管公司入惠，惠州商业也将在新一轮的竞争中迎巨变。

1.外来势力抢滩惠州

实际上，在惠州商业发展进程中，外来品牌企业一直占据重要地位。

2000年现代零售业起步阶段，人人乐、华润万佳百货、百佳超市、天虹商场、沃尔玛等外来商超巨头涌现，形成了惠州商超繁荣时代。

商业综合体时代，深圳市百富盈国际投资有限公司带来的港惠购物中心开启大型商业综合体发展，随后华贸集团还打造了华贸天地，两大巨头至今也是惠州商业标杆。

到2016年活跃的住宅市场带动外来企业也加速滲透惠州商业市场，惠州相继迎来星盛商业、万达商管、龙光商业、天虹数科、印力商置、宝龙商业、益田旅游商业集团、碧桂园文商旅等全国知名商业企业都纷纷落子。

据赢商大数据统计，在惠州已开业的48个商业中，外来企业的商业项目占比超60%。

而梳理这些外来企业入惠路径，可以分为以下两大类：

自主开发，如华贸集团、万达商管、印力商置、佳兆业商业、星盛商业、华润万象生活、中海商业等企业。

轻资产输出，如鸿荣源壹方商置、新城控股集团、宝龙商业、碧桂园文商旅、天虹数科、益田旅游商业集团等企业。

从项目角度来看，自主开发布局商业项目大多数位于城市中心地段，占据着优势区位。也正因如此，这类项目大多为城市代表性项目或潜力项目。

典型的如由华贸集团在江北CBD开发的华贸天地，是惠州目前唯一高端购物中心。2021年该项目商品总值在惠州当地购物商场中排名第一，销售额达36.5亿，客流量约2086万。

华润万象生活在惠州的首座商业金山湖万象汇，位于惠州未来城市中央位置-金山湖，商业体量约10.5万平方米，将依托写字楼、精品酒店、高端住宅、购物中心及商业街区、特色街坊街区等公共空间，打造成惠州国际消费中心城市新地标和城市亿级商圈。

来源：华润置地粤东

反观轻资产输出项目，多以本土企业开发项目为主，在运营上稍显吃力，将惠州作为战略城市的商管公司则依托这类项目介入市场。

比如宝龙商业在粤港澳大湾区首个轻资产项目-荣灿宝龙广场，前身是惠州荣灿中心，但自开业以来体验感一般、人气不足，导致招租不理想。2021年该项目交由宝龙集团负责运营，对商场进行了重新业态规划与场景主题，于2021年12月重装开业。

碧桂园文商旅最近落子的博罗碧乐汇也是本土开发商惠州市唐鸿实业投资有限公司的惠州唐鸿时代广场项目。。

2.为什么头部商管愿意进入惠州？

不管是自主开发还是轻资产输出，毋庸置疑的是，越来越多的头部商管公司在惠州打造商业。而惠州之所以能吸引众多外来企业，三个因素不得不提。

//区位优势，对布局湾区经济有着战略意义

惠州是粤港澳大湾区的腹地城市，且又是深圳都市圈的核心城市。而粤港澳大湾区是我国开放程度最高、经济活力最强的国家级战略城市群之一。作为湾区桥头堡，惠州发挥毗邻深圳、广州和港澳的区位优势，积极融入湾区发展，并全面对接广深双都市圈。

对于很多商业企业而言，湾区城市都被列为未来发展的重要战略城市，但广深商业市场竞争激烈，且土地资源与项目资源稀缺。基于惠州的优势位置，以此为基点，曲线入深或布局粤东城市都是很好的选择。

//产业与人口转移，消费市场空间大

由于临深与交通优势，惠州也承接着深莞两地的产业转移，实现城市经济稳定发展。据悉，2021年惠州地区生产总值为4977.36亿元，增长10.1%。

与此同时，由于房价较低，且近年来惠州对接深圳乃至湾区周边城市交通网建设完善，人口吸引力不断增强。目前惠州常住人口达600万人，10年增加145万人，增长率为31.45%，人口增量居全省第五，是珠三角重要的“人口磁场”城市。

消费力也在上涨，2021年惠州全市社会消费品零售总额1978.92亿元，增长13.3%，增速居珠三角第2位、全省第2位。

经济能力提升、人口增长迅速、且不缺消费力，惠州具有广阔的消费潜力空间可挖掘。

//城市级标杆项目少，有市场机会

据赢商大数据显示，包括近三年拟开业项目，惠州商业总量约330万平方米。尤其是城市中具有影响力的商业体并不多，梳理来看，代表性商业项目主要有港惠购物中心、华贸天地、隆生金山湖中心、惠州印象城、大亚湾万达广场、惠州大亚湾蓝鲸世界等几大项目。更多项目则着眼于区域消费，影响力、辐射力都有限。

根据第一财经旗下城市数据研究项目“新一线城市研究所”的《2021城市商业魅力排行榜》榜单，惠州被列为二线城市。作为一座二线城市，惠州现有的市场容量，以及商业级次，留有的机会仍很大。

3.这些企业的进驻能为惠州带来什么？

外来企业的加入，毋庸置疑惠州未来的商业竞争会越来越激烈。但同时我们更应关注这些专业商管进入给惠州带来的正向影响。

其一，竞争加剧，市场格局被打破

市场不能一成不变，需要有搅局的鲶鱼才能向前发展。商业亦是如此，长期以来，以港惠购物中心、华贸天地始终占据的惠州商业领导地位，时隔十年2021年本土企业隆生打造的隆生金山湖中心才打破该格局。但几十载的商业发展，尽管期间陆续有不少新项目开出，至今能称得上具有城市级影响力的商业项目却寥寥无几。

如今，专业头部商管公司带来他们旗下的成熟品牌线，不仅能够促进现有市场具备危机意识加速商业创新，还能打造出越来越多代表性商业项目打破现有商业格局，推动惠州商业往更高层次演进。

其二，专业经验进入，市场良性发展

商业地产不同于房地产短平快，有着较高专业壁垒，是一个长期运营的过程。相对而言，惠州商业企业在专业化这一方面还有极大提升空间。

尤其疫情冲击，导致一些不具备专业商业运营企业开发的项目陷入困境。专业商管公司的介入，不仅能改善这一现象。凭借他们成熟运营经验和专业商管能力，还能对整个市场起到一个良性促进作用。

据悉，惠州正在筹备中的项目有金山湖万象汇、江北中海广场自带的中海环宇系商业、香港旭日集团全资兴建的西湖壹城、碧桂园博罗碧乐汇，以及灿邦吾悦广场也在焕新中。与此同时由本土开发商隆生商业打造的隆生鹿江中心购物广场，以及牧云MALL、惠州宏新缤纷时代广场等商场也将在筹备中，港惠购物中心三期也将在明年开业。

未来，本土企业与外来企业同台竞技，而我们认为，有外来企业带来的先进商业理念与品牌产品线项目，惠州商业市场也将更趋成熟与完善。