租金水平、面积要求...全方位解读影响购物中心业态配置的六大因素

都市型shopping mall要充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和运营，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目进行业态、业种配置。

商业业态、业种配置是一个购物中心整体的、具有战略意义的商业组合，它综合反映了都市型购物中心的特色与定位。同时，在业态、业种配置上除了要考虑项目当地的经济发展水平和商家资源等宏观因素外，还应考虑自身的微观因素。本文将重点从六大微观因素进行阐述：

01

租金水平

购物中心的租金支付通常分为单一租金或租金与营收抽成配合两种支付方式，但不同业种商户的租金承受能力各有差异。

租金是商户经营成本的一个重要组成部分，租金过高，商家的经营压力就会很大，商家赚不到钱，整个购物中心的经营结构就会变得十分脆弱。另一方面，租金是购物中心的主要收入来源，购物中心的投资回报主要是通过租金来实现的。因此在进行业态规划时，应考虑不同业种商户的租金承受能力，从而进行合理的业态规划，以达到租金收益的最大化。

例如在购物中心的规划中，餐饮业态大多规划在高层。将较多的小餐饮商家往高层放置，除了考虑可以将人流往上带动牵引外，还有一个重要的因素就是租金价格因素。

一般而言，中式餐饮相对于服饰品牌旗舰店等其他业态，整体可以承受的租金水平较低，而在一个商业项目内，首层的租金往往较高。租金测算的结果往往显示出普通的小餐饮无法承受较低楼层的租金价格。

所以，在业态配置时，它们不宜放置在较低的楼层。当然，现在为了消费者驻足，在低楼层开始配置面积与数量不多的餐饮。

02

面积要求

面积要求是业态规划的一个重要内部考虑因素。不同商家需要的面积不同，在进行业态规划时，应充分考虑不同商家对经营面积要求的差异。如果规划的面积太大，不适合商家的经营需求，则是一种资源的浪费；如果规划的面积太小，则不适合相应商家的使用要求，也会对招商造成阻碍。因此，商家的面积要求是在商业业态规划时不容忽视的要素。

例如麦当劳和肯德基，其经营所需要的面积一般不需要超过500㎡。再如沃尔玛超市，其经营面积为20,000-30,000㎡（不含停车场），每一层单层租赁面积至少8000㎡，至少租赁3个楼层。

此外，在业态规划时，可以将超过主力店面积要求的部分进行分隔，使之形成一些独立的店面，而且由此分割出来的店面紧邻主力店，可以分享其巨大的人流量，店面的价值自然非同寻常。

03

工程技术条件

在业态规划时，还要考虑所要引进商家的经营业态有何特殊的工程技术要求，是否合适在本楼层内经营。 层高、柱距、结构负荷、电气、给水、排水、排烟、消防等方面 ，都是业态规划时应考虑到的工程技术条件。

业态规划时，综合考虑各业种的工程技术条件，对于工程建设有着实际的指导意义。

比如沃尔玛超市，其层高要求就是保证商场内无吊顶区域灯具底标高不低于3.7米，甲方所有管线（含支架、风口）的底标高不应地域4.0米；结构负荷方面，鲜食楼层1000千克/㎡，非食品楼层700千克/㎡。

再比如在规划影院业态的时候，一般电影院的层高要求在8m至9m之间，如果项目本身在建筑上不具备这样的层高条件，那么在业态规划中不适合设置影院这一业态。

此外，在其他业态的配置设计中，餐饮类的业态商家在规划引进时还要考虑供水、供气、供电瓦数等是否合适；建筑类的商家规划引进，还要考虑本身的承重要求是否与项目本身建筑相适应等。

04

业种的聚客能力

在购物中心的业态规划中，要充分考虑不同业种的聚客能力。

聚客能力强的品牌对购物中心的贡献不仅局限于单店经营业绩好，更重要的是它们会吸引周边的人流，形成整体良好的经营效果。一旦经营业绩效果开始呈现，成群的知名品牌必然会争取成为购物中心的一员。

通常认为，大主力店具有较强的聚客能力，比如大型超市、大型百货、餐饮、美食广场等。 但不同的主力店聚客能力也有所不同。例如建材超市，相对于大型超市的聚客能力就会弱一些。

各业种对于消费的吸引力也会相对不同。有些业种的消费者层基本是全客层的，比如餐饮业；有些消费则具有很强的针对性，比如服装服饰的聚客能力就会强于文化办公用品的聚客能力；餐饮类的聚客能力则强于电器类的。因此不同业种的聚客能力也是业态规划的考虑因素之一。

05

辅助功能区需求

辅助功能区是指在商业场所中那些必须具备，而又不能用来当作商铺销售招商直接创造利润的面积，例如楼梯、道路、洗手间、公共空间、停车场等。这些都属于辅助功能区范围。部分功能空间的设计策略请回顾： 一文盘点购物中心八大功能空间设计策略与原则

不同的商家对商业辅助功能都有不同的要求，如大型超市，就要求有一定面积的卸货空间和停车场。例如之前的家乐福超市，就要求单体购物中心有1000个以上的停车位，其中有200个可以提供给家乐福员工及顾客专用。

同时，结合购物中心原有的辅助区进行业态规划，有利于充分挖掘这些辅助空间的价值，提升租金水平，例如楼梯附近的店面租金水平相对较高，这样就可以安排一些租金承受能力较强的业态。

06

人流动线

购物中心空间价值的最大化，体现在能够吸引充沛的人流并使其在此区域停留。在进行业态规划时，与人流的规划充分结合，能够较好地避免商铺人流死角，并且最大限度地吸引人流。

当购物中心的楼层越高，营业面积与租金越多，项目的利润和投资回报也就越大。但要把消费者引至高层并不容易，因此，很多商家不愿意租用上面的楼层。灵活运用人流动线，便能妥善解决这个难题。

文章部分素材来源于《商业地产项目定位与建筑设计》

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