恒大75亿出售深圳总部地块偿债，安和一号接手
文/乐居财经 杨宏彬
深圳，深圳湾超级总部基地，这一片甚是繁华的土地上，有着一出别样的景象。
这里的一处建筑工地，因长时间的停工，放眼望去一片荒凉。按照最初的规划，此处应该在不久后立起一座金光闪闪的百米高楼，是深圳的地标性建筑，也是世 界级滨海城市天际线最靓丽的一道风景。
但这一切的靓丽，只能永远停留在设计图纸上了。
这一块土地的使用权，是恒大在2017年末摘得的，金光闪闪的超级大楼，是本应在2024年竣工的深圳恒大超级总部。由于恒大的债务危机，此处已经在一年多前停工。
今年双十一，恒大已将地块摆上货架，出乎意料的是，这块土地很快就迎来了救星。
11月26日，原恒大超总地块T208-0054地块成功出让，由安和一号房地产以底价约75.4亿元竞得。
根据挂牌信息显示，T208-0054宗地土地面积10376.82平方米，目前处于抵押状态，该交易标的物转让的起始价为人民币75.43亿元，系2017年12月19日恒大以55.52亿元竞得，原本是用来建造恒大深圳新总部大楼深圳恒大中心，项目于2021年9月开始停工。
摘得土地的安和一号房地产，来头不小，该公司成立于2022年9月，注册资金1000万元，目前由深圳安稳一号房地产开发有限公司（下称“安稳一号”）100%持股。
经股权穿透后发现，安和一号房地产最大股东为兴业信托，持股比例约97.02%。它的背后还站着险资、券商、资管公司以及深圳的多家国企，甚至，还包括万科。
万科身影
仅就股权而言，此次接手恒大超级总部地块的行动，看似是由兴业信托主导，但事实是否如此？
在今年6月，兴业信托也接手过来自泰禾的烂尾项目，对价23.53亿元，是一笔以资抵债的交易。这笔交易涉及的福建漳州白塘湾国际旅游度假城项目，早已陷入停工。
拍卖公告显示恒大超级总部项目产权为抵押状态，而有知情人士透露，兴业信托就是恒大超级总部的债权人，此次转让属于偿债性转让，挂牌只是走个流程。这样看来，兴业信托的两次接盘是有相似之处。
从最新这笔交易来看，恒大地块的接盘方安和一号房地产，由深圳安稳房地产通过深圳安稳一号房地产间接全资持股。深圳安稳房地产则由深圳安兴一号和深圳安兴二号分别持股99%、1%。
进一步穿透，深圳安兴一号由兴业信托、深圳恒屿、深圳安居建业持股98%、1%、1%。深圳安兴二号的持股方同样有深圳恒屿、深圳安居建业，分别持股1%和99%。而深圳恒屿均为深圳安兴一号、二号的执行事务合伙人。简单说，前者是后两者合伙公司的代表人，并行使全体合伙人授权的执行事务的权限。
深圳恒屿与深圳安居建业都不简单。两者背后隐藏了险资、券商、资管公司以及深圳多家国企。通过抽丝剥茧，万科的身影也在这两家公司显现。
乐居财经《地产K线》通过深入查阅了解，深圳恒屿的唯一股东为深圳市现代轨道交通投资管理有限责任公司，其由深圳前海基础设施投资基金间接100%持股。而后者的股东中，万科持股28.33%，华夏人寿持股19.67%，天安财险持股13.67%，博商资管持股13.33%，中信证券持股11.67%，以及前海金融持股3.33%。最终的实际控制人为深圳市国资委。万科则凭借28.33%持股，为深圳恒屿的最大单一间接股东。
深圳安居建业的股东阵容更甚。其是深圳市专门成立的市属国有房地产纾困平台，成立于2022年1月21日，是由深圳人才安居集团、万科、深业集团、特区建工集团共同出资成立，分别持股40%、20%、20%、20%。总注册资本达20亿元。
据了解，深圳安居建业目前已经介入多个恒大项目的保交付工作。旗下子公司深圳市龙岗安城投资运营有限责任公司，曾于2个月前，与恒大地产深圳分公司合作保交楼，涉及位于龙岗区的4个项目——恒大城市之光、恒大锦苑、恒大都会广场及恒大深汇大厦安居型商品房项目。
深圳恒屿还曾是安和一号房地产的唯一股东。在接手恒大超总地块的9天前，安和一号房地产出现股权变更。
11月17日，安和一号房地产的唯一股东由深圳恒屿，变更成了现在安稳一号。也就是说，安和一号房地产本是由深圳恒屿出资设立的。这次变更后，安和一号房地产的注册资金由1万元增至了1000万元。
有分析称，从接盘公司的股权结构来看，兴业信托接手该项目后大概率是充当资金提供方的角色，安居建业则负责开发建设。而这个过程背后，万科的角色或都举足轻重。
超级总部坠落
2017年8月，恒大集团总部正式从广州搬迁至深圳，当时的深圳总部是卓越后海金融中心，为租用的办公场所。
租用办公楼，对于当时如日中天的恒大来说，可能显得有些不够档次。4个月后，其便拿下深圳湾超总地块，打算建设自己一栋自己的办公楼，和广州恒大中心一起组成“双子星”。当时万科也拿下了相邻地块，两家超级房企将在深圳湾成为邻居。
2019年9月23日，许老板亲赴深圳视察恒大中心建设进展，也将这一超级总部的效果图曝光了出来。
设计图上的恒大中心金光闪闪，豪气十足。总建筑面积34.3万平方米，建筑高度为393.9米，地上71层，地下6层，办公层层高5.1米，尽览深圳湾一线海景。
不仅外观霸气，许家印还赋予了深圳恒大中心美好的寓意。建筑设计融入“天圆地方”意象，底部方正，顶部圆润，形体收进，拔地而起，象征恒大人扎根深圳、开拓进取、再攀高峰。
但这些美好的理想，随着恒大流动性危机的爆发也随之流逝。目前，建筑工地上的一片荒芜，和当时美好构想产生了鲜明的对比。
在2021年9月停工前，该项目基坑桩基础已完成，土石方大面已开挖至基底标高（-42.40米），基底承台和坑中坑尚未完成。公告以此现状转让，对后续接手方也有一定程度挑战和压力，毕竟建设基础都是基于原来的设计方案及标准。
同时，因资金问题，土石方单位和基坑支护单位现已停工。项目还可能存在包括但不限于基坑变形、渗漏裂隙及积水、钢筋等材料锈蚀、影响片区地下道路建设、临时用地收地、安全隐患等一系列问题风险。
据了解，目前该宗地建设项目已办理完成部分报批报建手续，包括限高审查、消防设计审查、环评批复等，尚未取得消防审查意见书等。而项目存在包括但不限于临时用地使用期已满、逾期使用欠费、拖欠工程款，合同相对方索赔、维权等问题。
深圳恒大中心烂尾，或许从其搬离深圳总部大楼便可见端倪。恒大集团曾在2021年12月份从卓越后海金融中心退租，总部大部分的职能人员已搬回广州办公，主要为节约成本。
恒大在11月28日晚间公告，其流动性问题对该商业地开发和建设的进度造成负面影响，出售事项将用于偿还该土地的相关债务。恒大预期就出售事项将录得亏损约人民币1.63亿元。
“保交楼”角色
从近段时间的动作看，万科此次参与恒大超级总部地块的接盘或早有征兆。此前，该公司连续的发债融资消息的释放，已经让人对这位行业的尖子生浮想联翩。
11月22日，中国银行间市场交易商协会官微披露，近日，万科向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向，待履行内部股东大会决策程序后正式报送。
而在前一天晚上，万科才公告，董事会同意向股东大会申请授权公司，新增不超过500亿元的发行直接债务融资工具的授权。
此后，万科与交通银行、农业银行、中国银行、工商银行、建设银行、邮储银行等签下数千亿元授信。这为万科在行业出清的眼下为接盘项目、参与涉险房企资产盘活提供了现金的支撑。此次接盘，万科则作为了恒大超总地块的重要纾困方之一。
作为深圳国有资本体系的重要成员，万科早在2014年向“城市建设服务商”转型，多年积极参与深圳建设，并已经取得一系列成果。包括建设了约44万平米高质量产业办公空间；为“南山科技创新中心”等5个深圳先进制造业产业空间项目提供EPC代建服务；为华为、鹏城实验室等各类企业提供了8万余间高品质租住公寓等等。
房地产行业进入寒冬，资金链断裂的民企不断出现，因而导致烂尾项目频出。万科虽身处寒冬，但未被打倒，作为行业的佼佼者，以及在深圳成长起来的房企地产企业，其还需肩负起一份行业责任。
与深圳人才安居集团、深业集团、特区建工集团三大国资企业联手成立安居建业，便是万科深度参与深圳烂尾楼纾困工作的重要举动。
据了解，安居建业目前主要做困难项目的代建，即完成困难项目的竣工，也让购房人对项目有信心，能竣工，不要让深圳出现“烂尾”项目。除了恒大项目外，安居建业还参与过木龙头旧改项目的纾困。
不仅如此，万科还与大本营深圳做了一次更深入的绑定。11月16日上午，万科集团与深圳地铁集团、盐田港集团、环境水务集团、巴士集团、特发集团、人才安居集团等6家深圳市属国企签署全面战略合作协议，在城市更新、物流服务、产城融合、TOD等领域深入合作，以专业力量助力深圳的城市发展。