万科首设联席总裁，张海与朱保全为何成为总裁祝九胜钦点副手？

作者：梁争誉

万科权力格局再生变动。

12月2日，万科内部发文称，经集团总裁祝九胜提议，万科开发经营本部首席合伙人兼CEO张海、万物云董事长朱保全出任公司联席总裁，协助祝九胜负责万科开发经营业务和经营服务业务的经营管理。

据了解，在去年9月的业务讨论上，负责集团业务工作的祝九胜提议，行业阵痛期需要全面加强统筹作战，发挥集团军优势。经内部讨论后，万科正式确认由张海、朱保全协助总裁统管两条业务线，张海负责开发经营业务，朱保全负责经营服务业务。

至此，万科管理团队形成崭新的“铁三角”阵营。

时代周报记者从接近万科的人士处获悉，在工作中，张海、朱保全向祝九胜汇报，祝九胜向万科董事会主席郁亮汇报，“实际操作中不会这么细致，他们一般都是一起开会”。

万科方面回应时代周报记者称，张海和朱保全将协助祝九胜组成万科的业务作战管理核心，推动万科在行业新发展阶段进一步发挥集团军优势，实现开发经营服务并重的战略落地。

时代周报记者注意到，这是万科首次设立联席总裁制。

“其它企业都是以一个集团在作战，如果万科只是分散的BG、BU，不能形成合力，我们要怎么在新的时期打仗？”在2021年初的一次内部讲话中，郁亮如是表示。

一名接近万科的人士指出，万科一向不是“因人设岗”，而是“因事设岗”，新的业务作战管理模式经过磨合逐渐成熟，需要进一步巩固和加强，双联席总裁的岗位设置可谓水到渠成。

该人士续称，在行业环境深刻变化的当下，此举有助于万科从组织上形成更强的统筹力，让决策更高效、管理更扁平，从而更好发挥集团军优势，打更多硬仗。

在房地产行业剧烈调整的今天，万科也面临挑战。一方面，传统的开发经营业务依然对公司净利润具有决定性作用，需要在当下确保基本盘稳住。另一方面，投资者对万科的经营服务业务耐心渐减，要求其交出更实在的成绩单。

此次被提拔的张海、朱保全，都是从一线成长起来的万科老将，在开发、经营领域积累了丰富经验。这或许是他们成为祝九胜钦点副手的重要原因。与此同时，在行业变数增加的当下，两位新任联席总裁亦面临全新的挑战。

“容易的填空题已经做完”

张海是万科开发经营业务的代表性人物。

自1995年加入万科至今，张海历任万科集团规划设计部总经理、成都万科总经理、广州万科总经理、上海区域区首、万科开发经营经营本部首席合伙人兼CEO等职务，拥有多年的一线开发经验。

2011年6月，张海开始任职万科上海区域区首。在其治下，万科上海区域销售业绩从2012年的329.7亿元增长至2020年的2377.33亿元，近年更是成为业绩第一的区域。张海也因此获得万科的高度评价，被认为是带领开发业务突围的最佳人选。

2021年12月，张海正式担任万科开发经营本部的首席合伙人兼CEO，投入开发业务的整体提升工作。

这一年，万科实现归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。这是万科继1995年、2008年后出现的上市31年以来第3次净利润下滑。

在今年3月底召开的万科2021年业绩发布会上，郁亮作出今年实现业绩止跌企稳的承诺。

对于郁亮的要求，张海表示，实现止跌企稳主要有两个做法，一是产品标准的贯彻与建设，所有动作围绕做对、做好产品，将单个项目的优点向批量转化；二是强绩效、促改变，加强能动性管理强调业绩目标的刚性，管住项目的控制点，稳住终端产品的品质。

半年后，张海交出一份尚属不错的成绩单，稳住了局面。

万科2022年中报显示，报告期内，实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；实现净利润181.0亿元，同比增长11.9%；实现归母净利润122.2亿元，同比增长10.6%。其中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为1916.7亿元，占比92.6%；结算收入1788.8亿元，同比增长23.9%。

2022年9月7日，张海出席万科2022年度业务交流会。

不过，从目前公开的数字来看，万科今年的业绩依然承压。张海履新当天晚间，万科公布了最新的销售业绩。

今年前11个月，万科累计实现合同销售面积2343.1万平方米，合同销售金额3772.2亿元，同比分别下降32.25%、33.14%。

来自克而瑞研究中心的《2022年1-11月中国房地产企业销售榜TOP 100》显示，万科以3767.7亿元的全口径销售金额排名第三，落后第二名保利发展233.4亿元，与第一名碧桂园的差距为645.2亿元。

在2020年的新年致辞中，张海曾明确表示，“一边倒”的行情不会再有了，“大一点的城市里都盖满了密密麻麻的楼，容易的填空题已经做完，容错度进一步降低。”

他同时认为，逆袭不是没有可能，关键是要有真本事，不能出大错，综合住区基本盘要努力考高分。新的机会要用新的理念发现，要有新的组织实现。

行业下行，规模见顶，螺蛳壳里如何做道场，将成为张海升职后的第一道挑战。

“带路人”征途漫长

“综合发展运营服务商”，是郁亮给万科贴的标签，他曾多次在公开场合表达对经营服务业务的倚重。

“开发业务仍然是万科最主要的业务，但是仅仅有这块，没有经营服务业务，那么支持万科未来更好质量发展这件事情是做不到的。我能看到，未来经营服务类的盈利贡献也不会小。”郁亮曾表示。

这或许是朱保全“上位”的原因。在他的带领下，万科的物业板块从传统的社区物业服务，发展成为覆盖“住宅服务、商企办公、城市服务”全域空间服务的公司，实现赴港上市。

今年9月29日，股票代码为02602.HK的万物云，正式在香港联交所主板挂牌交易，发行市值约575.98亿港元，为今年港股最大规模的新发IPO，跻身港股物管板块市值TOP3。

朱保全在万科转型路上摸爬滚打的作战经验，对于泊寓、万纬物流、印力集团等成长中的业务，无疑是最好的实战派带路人。更为重要的是，万物云上市路径可以成为其它业务的“抄作业”样本，助力经营业务实现资本化。

​联席总裁朱保全，企业供图

2012年，万科从单一的住宅发展商向城市配套服务商转型。10年过去，经营服务业务处于“叫好不叫座”的状态。对于经营服务业务的效果，祝九胜在2021年中期业绩会上直言，“跟（华润置地、龙湖这些）优秀的同行相比，就是‘人比人气死人’。”

根据万科2022年中报，截至今年6月末，物业服务、租赁住宅、物流仓储、商业地产等经营服务业务实现全口径收入241.1亿元，占总营收的比例仅11.65%。

盈利痛点难解，亦致使万科经营服务业务为投资者指摘。

朱保全执掌的万物云，利润率就长期处于偏低水平。招股书显示，2019-2021年，万物云毛利分别为24.68亿元、33.65亿元、40.2亿元；毛利率分别为 17.7%、18.5%、17%。可供对比的是，主流物企毛利率可达30%。

祝九胜曾表示，新业务方面万科有很多值得检讨的地方。“对完成转型需要的时间、转型的难度和需要建立的能力是严重低估的，现在复盘检讨当年起步的时候是乐观了。” 他同时强调，即使所有的经营服务业务做得很好，它对传统的销售规模和利润的贡献恐怕还是有限，能贡献的是企业的中长期价值。

如祝九胜所言，朱保全主持的经营服务业务，或许是万科决战下半场的关键。目前来看，这位带路人依然有很长的路要走。