如何深挖业态组合研究？看这一篇就够了

上周小编介绍了： 成功的商业项目，离不开这样的业态布局技巧与运营策略 。很多小伙伴私信，希望就此主题继续深入探讨。

今天小编就业态的组合方式与策略等进行总结，一起来看。

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业态的组合方式

商业地产项目业态的组合可以采取两种方式：横向组合与竖向组合。

① 业态的横向组合

横向组合是指不同业态之间的组合。比如，香港的购物中心和国内大多数购物中心的业态布置是不同的。它们并不是简单地以化妆品、男装、女装或者女装按楼层来划分明确。而是在每一个楼层里既有服装珠宝，又将咖啡馆、餐厅、电影院、溜冰场、数码馆等穿插其中，形成了功能上的互相补充。

② 业态的纵向组合

纵向组合是指同一业态之间的互相组合。比如，百货有高端时尚百货和普通百货进行组合。纵向的组合是在每一个细分业态中，再增加更丰富和多样的商业，从而增加了购物中心整体的丰富性、多样性和有机性。

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业态组合的五大策略

① 以整体定位为依据

在项目主题定位和消费者定位确定之后，项目内部各分区主题、各具体业态都要围绕这两个核心定位，形成项目鲜明主题。

② 保持5个平衡

当项目的整体定位确定以后，项目的主要业态和辅助业态都要紧紧围绕这个定位，并注意各业态之间的均衡性和互利性，以此达到项目整体经济效益的最大化。

单纯强调购物的比例对消费者粘性危害很大 ，一般的大型购物中心，大都集购物、餐饮、休闲、运动、娱乐等一体、多种复合业态的集合体。这需要它们之间的组合具有一定的主次性、互利性和均衡性。

一个大型购物中心还应考虑到5个平衡：

A. 品牌性商家与一般商家的比例和平衡；

B. 高收益业态与低收益业态的比例和平衡；

C. 大面积与小面积业态的比例和平衡；

D. 长期租赁业态与短期租赁业态的比例和平衡；

E. 白天运营业态与夜间运营业态的比例和平衡。

③ 营造多元引擎

为了提高抗风险能力以及聚合能力，一个大型商业项目往往要确定多个不同类型的主力店和次主力店，以此增强项目的辐射力和复合性，以吸引人气，又形成多业态经营，以使各业态之间优势互补。

④ 与对应资源契合

业态划分和组合应和项目所具有的各种资源紧密结合在一起，这样才能更大地发挥项目本身价值，以及项目内相应业态价值。

⑤ 围绕收益最大化

项目的最终收益是商业项目考虑的重点之一，也是项目定位不可忽视的指向目标之一。

一般购物中心往往倚重主力店综合效应的这种主流开发模式，虽然表面风光，然而开发者却无法从大商家低廉的租金和长期的合同中分享到物业价值的成长。

所以，商业项目应该对各个业态进行全面的分析，从中找到兼顾品牌、收益、特色、人气等综合效益的最佳业态组合和定位。

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业态布局的四大要点

① 要与空间价值相契合

同一个商业地产项目，由于不同空间分区、不同楼层高度、不同交通可达性、不同展示效果等因素，使内部空间商业价值有所不同。即便是同一个地点，对不同业态的商家，其价值也有所差别。所以，业态组合要与项目空间价值相契合。

从优秀购物中心的整体布局来看，从一楼至高楼层，商品档次逐渐降低。低楼层以承担租金能力强的零售业态为主，适量配置餐饮和配套服务业态；高楼层以承担租金能力较低但能够吸引大量客流的餐饮、娱乐、休闲为主，适量配置零售业态和配套服务业态。

休闲、娱乐业态过多分布于低楼层，不但会影响和动摇整体购物中心的整体定位及形象，也会拉低项目的租金回报。

② 与人流动线相契合

主要体现在3个方面：

A. 人流动线汇集点，往往是展示面最好、人流最大的地方；

这类地点往往留给主力店、核心店之类的业态。比如，华润万象城把最好的位置分别给了Gucci旗舰店和LV旗舰店。有的Gucci旗舰店，除占据两大主干道的黄金位置，还是一个四面临街、相对独立的商业单体。

B.通过人流动线与业态分布变化，使各个业态之间充分地共享客源；

比如，万 达认为，在中国各个城市的购物中心，餐饮店铺绝大多数都集中在最顶层，因为中国人喜欢美食，客户在用餐后，往往就会进入购物中心的“下半场”时间段，从上而下，可以经过其他楼层的相关商铺，这样就能增加顾客的购物机会。万达人为此还专门发明了一个名词叫“瀑布效益”。

C. 人流动线应该结合各个业态之间的逻辑关系。

比如，宜家家居的人流动线是按照居家功能进行分区的，而且各区是按照客厅、厨房、餐厅、工作室、卧室、儿童房等进行有序排列。这种动线符合各个业态之间的内在逻辑关系。

③ 休闲餐饮要灵活落位

在经营区域的划分上，要灵活调整餐饮行业，采取集中和分散相结合的方法，将餐饮行业实行多点多层，发展休闲餐饮。

比如，在一个比较高的地方做美食广场，每一层里都有风味餐厅。与传统的购物中心将餐厅行业设定在一个固定的区域内经营对比，每一层都设有休闲的地方对整个购物中心的人气有拉升作用，对整个购物中心的人流量带动的作用是巨大的。

④ 以目标消费群体为配比的多族群组合方式

规划布局时，进行横向布局，尝试根据不同目标消费群体的购买能力和消费习惯，兼顾纵向交叉，即针对特定客群的业态、品类和品牌整合布局，在同一个水平面上或同一个区域，建立一些特定的目标消费区域，让所有的细分目标群体各取所需。