125亿港元最大宗收购闯入新加坡 领展称这是一个罕有的机会

以市值计算亚洲最大的房地产投资信托基金——领展，以令人意外的方式履行了扩大海外资产比例的承诺。

最新消息，领展在针对NTUC（新加坡职工总会平价合作社）旗下商场物业资产的竞购中胜出，并由此达成了一笔金额高达125亿港元的交易。

此前7月中旬，就有资本市场传闻流出，领展正参与争夺NTUC名下涉及总值30亿美元的新加坡商场物业组合。其他竞投者包括凯德集团旗下凯德综合商业信托(CICT)，以及跨国房地产发展商星狮地产。

但据称领展一度在角逐中落于下风，当时有报道引述消息人士表示，在领展刚与顾问研究提出标书时，凯德CICT已进入筹组资金阶段。

另有声音则指出，投资者对领展杠杆率的担忧，或将对该基金此次出海形成阻碍。

如今，领展以实际行动宣告，它并未退出新加坡收并购行动。

为加强外界认知，12月28日晚间，领展行政总裁王国龙、首席财务总裁黄国祥及首席企业发展总裁谭承荫等集团高管召开电话会议，就这宗最新并购案作出官方回应。

资产底色

根据公告显示，领展是以21.6亿新加坡元，约合125亿港元的价格，向NTUC购入裕廊坊（Jurong Point）及汤申大厦约占一半楼面的分层地契（Swing By @ Thomson Plaza）两个零售商场。

裕廊坊（Jurong Point）位于新加坡地铁捷运东西线文礼地铁站旁，是新加坡西部郊区最大型的购物中心，净出租面积达72万平方英呎。该商场主打大众消费，设计理念是用各国美食吸引消费者，其中项目在多个主要楼层设置有日本、港式、马来西亚、中餐等特色餐饮街。

汤申大厦是位于新加坡中北部郊区汤申的购物中心，早于1979年开业，但同样胜在交通优势明显，毗邻地铁东海岸线汤申站。这个商场属于中小型的社区购物中心，主要服务于附近的组屋人口。

据了解，汤申大厦是新加坡首批采用无障碍设计的公共建筑之一，从设计之初就加入大量对残疾人友好的设施，凸显了该项目对周边社区的服务属性。Swing By @ Thomson Plaza位于汤申大厦的1楼及3楼，总出租面积约11万平方英呎。

收购交易之外，领展还将与NTUC就另一个郊区零售物业宏茂桥城（AMK Hub），订立一份为期10年的资产及物业服务协议。

值得注意的是，这意味着领展将首次开拓轻资产业务。

宏茂桥城（AMK Hub）位于新加坡东北部的宏茂桥区，靠近宏茂桥地铁站，零售面积约为35万平方英呎。据网络公开评论，宏茂桥城被形容为一个主打性价比、别具烟火气的社区购物中心，项目内有寿司店、烘焙店、水果摊、儿童乐园、超市、电影院的商店。

最大宗收购

“两项（收购）物业的出租率均接近100%，大部分租户是必需品及服务行业。”领展行政总裁王国龙在会议上强调，这正是领展的核心经营强项。

同样受制于地少人多的限制，新加坡与香港在城市规划中存在不少相似之处，包括均为应付人口增长，在郊区以TOD模式开发有大量新市镇。

2005年上市的领展，最初功用是香港房委会将旗下民生商业，由政府公营打包成私营基金上市的尝试。推动领展完成上市的首批底层资产，正是位于香港市郊的多个社区购物中心、菜场和街市、停车场等物业。

这些拥有高租用率及能创造稳定租金收入，面向刚性需求的大型市郊零售资产，是过去疫情三年帮助领展抵御疫情冲击，维持核心净利润增长的基本盘。

领展此次收并购，是过去多年实践形成的投资逻辑的一次延伸，也成就了新加坡今年最大资产交易之一。

以楼面计算，NTUC是新加坡最大的商场业主之一。而裕廊坊（Jurong Point）、Swing By @ Thomson Plaza和宏茂桥城（AMK Hub）是NTUC的核心资产。

因此仅通过这一单买卖，领展已成为当地第六大购物中心经营者（计入宏茂桥城）。

“这是领展历来最大宗的收购，亦是我们首次在新加坡投资。”王国龙介绍，此番进入新加坡市场，除收获三个物业项目外，更重要的是打包引进140人本地员工团队。

“这是一个罕有的机会，让我们可以马上在新加坡建立有力的业务据点。”王国龙称。

自2019年首次出海购入澳大利亚资产后，领展在疫情期间借助资金优势加大逆市收购力度，着力拓宽集团物业组合的深度和宽度，买入不少收益可观且抗风险能力强的资产。

截至2022年9月30日，按资产总估值2340亿港元计算，领展有78.3%的物业位于香港，15.3%位于中国内地，6.4%位于海外。从物业资产类型上看，领展资产总价值68.3%贡献自零售物业、19.4%为停车场、11.1%来自写字楼、1.2%来自物流地产。

待最新交易完成后，据透露两项物业最快将在2023年3月完成交割，领展在海外的资产比例将进一步提升至11%。

为适应增加的物业数量和类型，加强在香港大本营以外的管理效率和成效，近几年领展在推动团队本土化上花费大量精力。

其中，就首次进行海外收购的目的地澳大利亚，领展首先聘请了一位在REITs行业拥有丰富经验的营运总监常驻该国，后于2022年4月正式在悉尼设立区域办事处。

一次新的尝试

领展在过去三年四处出击，物业组合已遍布香港、中国内地、新加坡、澳大利亚以及英国。

有人乐于看见这只房地产信托基金在如此短时间内急速扩张名下的资产规模，但亦有声音惊讶于领展收并购是否太过积极，以至于忽视了财务上的稳定。

据不完全统计，领展自疫情爆发至今已花去超过320亿港元资金购置全球资产（不计算最新交易），致使借贷总额从2019/2020年度的345.98亿港元扩大到2022/2023年度半年度的551亿港元，同期负债比率从16.7%上升至22.07%。

更有趣的细节在于，早前7月领展有意竞购新加坡商业物业的消息刚传出时，就引发部分投资者担心其中标后将进一步抬升杠杆水平。当时领展管理层为消除市场忧虑，曾指出公司不准备推动任何大规模并购。

花旗银行在11月份发布的一份报告中，也提到领展管理层作出的这项承诺，并评论“认为领展不会买入新加坡组合”。

另外，在今年5月份一篇报告中，惠誉亦警示领展的杠杆率将在2022财年达到23%左右，而在收购债务不断增加的情况下，该数据最终将在2023财年和2024财年趋向30%。

因此当领展宣布还是要买入NTUC的两间商场，就有市场人士疑惑，为何领展坚持作出如此决策？况且，目前全球资本对于房地产的投资较为保守，美国过去的一连串加息操作，已令一些地产投资者吃到苦头。

“新加坡已经留意了很多年，一直没有机会，这次终于在适合的价格上做到，我们觉得非常满意。”王国龙对此指出，领展长期以来希望做到分散投资，希望购入更多持续性更强，抗逆性更好的物业，这与早前提到的对收并购持“小心”态度并未相悖。

首席财务总裁黄国祥则补充，21.61亿新加坡元的收购价，除一部分来自领展的自有资金外，还有相当一部分将会用贷款融资来偿付。

据透露，这笔贷款将由新加坡本地资金方借出，由新加坡元计值，融资成本相信在3.1-3.2%之间。对比廊坊（Jurong Point）、Swing By @ Thomson Plaza两个项目的预测总投资回报率4.9%，“这是一笔划算的生意。”

另一方面，为进一步降低自有资金的占用，领展将就此笔交易引入资本合作伙伴，方式可能为出售部分物业的部分权益，将在未来数月内公布细节。

“以前领展习惯于独资做（收并购），现在是一个改变。”王国龙提出，领展未来在收并购方面，仍会考虑与合作伙伴一起投资。

尽管目前香港在REITs借贷比率上的规定已放宽至50%，但作为一只每年需为持份者提供稳定分派的公募基金，领展几乎不可能用尽这个额度。

人们对领展逐年攀升的杠杠率的担忧不无道理，在未来收并购中引入其他资本，或可以理解为，领展在规模诉求的理想与现实中找到了折中方案。