越秀地产继续境外融资 9.2亿港元后再签获3.9亿港元

​撰文：兰英杰

一个月内获得两笔境外融资，与其他多数房企相比，越秀地产显得有一点不同。

12月28日，越秀地产发布公告称，公司作为借款人与一家银行（作为贷款人）订立了一份融资协议。据此，贷款人再融资协议的条款及条件下提供3.9亿港元的定期贷款融资，贷款期由首次提款日期起计12个月。

而早在12月9日，越秀地产也曾订立融资协议，一家银行向其提供了9.2亿港元的定期贷款融资，贷款期由融资协议日期起计364日。

融资协议规定，如果越秀地产的控股股东越秀企业于该公司已发行的具有投票权股份中持有少于30%的直接或间接权益，或者越秀企业不再是该公司单一最大实益股东，不再对该公司形式有效的管理控制权，即构成违约事件。若发生违约事件，则贷款人可宣布融资项下所有债项将立即到期应付。

据观点新媒体不完全统计，去年十二月初至今，越秀地产及全资附属公司泓景有限公司共10次获得来自境外的贷款融资。

其他8次的情况为，2021年12月10日至2022年3月11日期间，越秀地产共获得3次贷款融资，金额共计13.6亿港元，贷款期限为364日至12个月不等。

2022年3月17日至9月28日期间，泓景有限公司共获得贷款融资47.1亿港元，贷款期限为364天至36个月不等，均由越秀地产为其提供担保。

对于房企来说，今年在融资端受到很大的压力，而境外融资则更具挑战。

据观点指数发布的数据显示，自2022年5月份开始，境外市场融资额一直维持同比减少超过65%的状态。如美元债市场，房地产企业1-12月发行总额约288亿美元，达到近5年来的最低值，同比下降约63.2%。

对于境外融资的现状，央行副行长潘功胜11月21日曾表示，要通过内保外贷业务跨境增信支持房企海外融资，商业银行境外分支行要加大对优质房企内保外贷业务的支持力度，加快项目落地。

在该项政策的支持下，龙湖率先落地“内保外贷”业务，贷款规模为7亿元。碧桂园也获得了以港元及美元计值的双币定期贷款融资，总金额为2.8亿美元。

而对于越秀地产来说，获得贷款并非因为此次“内保外贷”支持。

虽然共同经历了疫情、经济下行、行业调整等诸多不确定性因素，但是越秀地产的表现令人意外。

2021年，越秀地产累计合同销售金额为1151.5亿元，同比上升20.2%，完成全年合同销售目标1122亿元约102.6%；营业收入约为573.8亿元，同比上升24.1%；毛利率约为21.8%，同比下降3.3%；权益持有人应占盈利约为35.9亿元，同比下降15.5%；核心净利润上升约为41.5亿元，同比上升3.2%。

今年上半年，越秀地产营业收入为312.9亿元，同比增长29.1%；毛利为66.45亿元；毛利率为21.2%，同比下降5.6%；权益持有人应占盈利为17.1亿元，同比下降了25.8%；核心净利润为21.3亿元，同比下降1.4%。

虽然毛利率有所下滑，自从去年以来，结合各大房企的经营数据来看，行业的利润率下滑已经是一个共同现象。

2022年中期报告显示，该集团的现金、现金等价物及监控户存款总额约为390.5亿元，剔除预售账款后的资产负债率为69.4%，净借贷比率为59.7%，现金短债比为1.45倍，三道红线指标继续绿档达标。

对于下半年的目标，越秀地产董事长兼执行董事林昭远曾表示：“我们对完成今年1235亿的目标还是非常有信心。”

越秀地产还表示，下半年将继续坚持“量入为出”的投资策略，坚持“一城一策”的投资原则。投资自愿优先投向已经进入并且具有经济、产业和人口净流入优势的区域和城市，重点投向大湾区及华东地产，以及优质的省会城市。

今年11月，越秀地产通过合作方式取得合肥市肥西版块两幅临近的住宅地块，权益占比均为32.88%，总建筑面积分别为21.54万平方米及16.42万平方米，代表公司权益的代价分别为4.98亿元及3.82亿元。

同个月内，还通过合作方式取得杭州市一幅地块46.55%的实际权益，地块位于杭州萧山区钱江世纪城版块，总建筑面积约7.45万平方米，规划用途为居住用地；代表公司实际权益的土地价款约为7.25亿元。

而在12月15日广州四批集中供地上，越秀地产连落两子，以41.16亿元底价拿下海珠、番禺地块。

其中，以32.96亿元竞得的番禺区南村镇兴业大道南侧地块，出让面积66.84万平方米，容积率3.25，建筑面积22.21万平方米；以8.19亿元竞得的海珠区滨江西路256号AH010502地块，宗地面积4717平方米，可建设用地面积3222平方米，计容建筑面积≤1.94万平方米。

后者位于宅地断供近10年的滨江西板块，区位优越，交通便利，临近地铁2号线，距海珠广场站仅500米。

最新数据显示，截至今年11月末，越秀地产实现的累计合同销售金额约占2022年合同销售目标1235亿元83%。

1-11月，越秀地产累计合同销售金额约为1029.4亿元，同比上升约8%；累计合同销售面积约为350万平方米，同比上升约1%。

除了业绩表现，12月份以来，浦发银行、浙商银行等也分别向越秀地产提供了意向性融资额度。