“浦西第一高楼”封顶前后 新鸿基地产上海滩角逐

撰文：赵焓璐

上海“浦西第一高楼”迎来封顶新节点。

于2022年12月29日，新鸿基地产位于上海徐家汇商圈核心区域的徐家汇中心ITC项目迎来新进展，其在建中的T2塔楼核心筒正式封顶。

据资料显示，徐家汇中心项目T2塔楼高370米，位于徐家汇中心ITC项目核心地块虹桥路地块，总建筑面积约24万平方米，其作为徐家汇中心ITC项目的办公楼部分，并与T1塔楼相同，以超甲级写字楼标准进行打造。目前，一期One ITC已经开业，已引入路易威登、古驰、圣罗兰等奢侈品牌。

对于这宗项目的东家新鸿基地产来说，T2塔楼核心筒的封顶，意味着其所押宝的上海徐家汇中心建设工程到达了即将完工的节点。随着这宗项目建设不断推进，未来T2塔楼也将取代320米高的上海北外滩白玉兰广场，成为浦西第一高楼，而新鸿基地产于上海，则多了一宗得以发展的巨无霸项目。

徐家汇往事

新鸿基与徐家汇中心的缘分要从10年前的秋天说起。

2013年，上海土拍市场正处于火热阶段，截至当年８月底，上海已连续半年单月出让金均超过百亿关口，彼时市场环境向好，开发商拿地积极性走强，高溢价率的土地成交并不少见。

徐家汇中心项目正好上架在8月。2013年8月16日，上海规土局挂出徐汇区“徐家汇中心项目”地块出让公告，原先预申请该地块的房企(包括联合体)已经从4家减少为2家；出让方式也将采用挂牌方式出让。

根据出让公告显示，“徐家汇中心项目”位于上海徐汇区，地块东至天平路，南至虹桥路，西至广元西路，北至广元路、广元西路，规划用途为商办、餐饮旅馆业用地，起拍价为175.26亿元。地块出让面积共计9.92万平方米，建筑面积为58.4万平方米。此外，项目还包括12万平方米的地下商业。

除了体量足以支撑起大型商业项目之外，徐家汇中心地块选对了地理位置，坐落于上海最成熟的CBD商业中心。

另外值得注意的是，地块属于轨交上盖，其地下建筑面积合计20万平方米以上，其中经营性面积超12万平方米。这就代表着项目有大量地下空间可供进一步开发。

但反过来看，开发徐家汇中心这片体量庞大的地块所需的精力庞大，开发商是否有十足的资金实力去把握项目则是最大的考验。

地理位置佳，体量充足，所需开发资金较多。这样一宗项目出现在市场上，竞争者不会少，但竞得者有很大概率为港资企业。

在徐家汇中心地块上架消息出炉后，房企们早已蠢蠢欲动，据彼时市场消息，新鸿基、恒基及新世界发展联合体；香港怡和及香港置地联合体；绿地及大华联合体等联合企业均有参与这宗地块的预申请。但最终仅剩新鸿基、九龙仓及恒基联合体两队进行最后的冲刺。

为什么徐家汇中心能够受到港资企业的青睐？

作为香港开发商的“老大哥”，彼时恒基兆业于上海已经持有了徐家汇港汇中心二座项目、人民广场名人商业大厦项目；九龙仓则坐拥彼时的“浦西第一高楼”会德丰广场；而新鸿基地产则在上海布局了国金中心与环贸广场项目。三家企业在上海的项目开发数量不多，但各个拎出来都能够叫得上名字，而徐家汇中心作为少有的大体量商业地块，其将对浦西区域内的经济圈发展提供一定价值。

由此而言，对于自90年代起便布局上海区域的部分港企来说，彼时资金充裕，又有操盘经验，拿下徐家汇中心地块进行开发，既得心应手，又能继续拓展华东区域，何乐而不为？

最终，于2013年9月，新鸿基地产以总价217.7亿元摘得徐家汇中心地块，成交楼面价3.73万元/平方米，溢价率达到24.21%。

超210亿元的成交价，让徐家汇中心项目地块一跃成为2013年的上海新地王，并超越广州亚运城地块成为彼时全国土地拍卖史上第二高价的地块。

值得注意的是，此前上海地王还是2010年上海证大以92亿元夺得的外滩8-1地块，如今已物是人非。

新鸿基封顶

徐家汇中心地块的出让文件显示，除了20%的定金，地块需在签订出让合同后365天内分二期付清全部出让价款余额，其中第一期为出让价款的30%，在签订出让合同后的10个工作日内支付；第二期为出让价款的50%，在签订出让合同后365天内付清。

对于新鸿基地产来讲，如果彼时后续没有充裕的现金或融资渠道支持项目发展，极有可能会导致开发周期拉长，开发建设进度受阻。甚至还有市场声音指出，新鸿基地产起码要准备300亿元的资金，才能够支持项目开发完毕。

从公开资料来看，根据土地用途，徐家汇中心地块的功能定位预计至少将涵盖超甲级写字楼、星级酒店、高端零售、地下商业等，其地上、地下总建筑面积预计将超过80万平方米，项目预计将用时5-8年进行建设。

将时间拉回今日，从2013年9月摘得地块，到2022年12月底完成T2塔楼的封顶，预计2024年项目正式竣工，新鸿基地产将这宗地块的开发期限延长至11年，这背后则涉及到其在内地发展的策略。

同样是在上海，2003年8月，新鸿基地产以2.49亿美元的价格由陆家嘴集团手中接盘陆家嘴金融贸易区X2地块土地使用权。

说起X2地块，项目位于陆家嘴中央商务区核心地带，与中华第一楼金茂大厦及正大广场相邻，占地面积6.94万平方米，可建总建筑面积41.5万平方米，土地规划用途为商务金融办公用地。面对如此地理位置与含金量，新鸿基地产彼时放话，投入80亿港元在这宗地块上开发世界级大型商业综合项目--也就是后来大家所熟知的上海国金中心。

不过，从购买地块到项目开业，新鸿基地产同样花了7年之久。2007年，汇丰银行就购买了其中一幢写字楼的22层楼面，将中国总部搬迁至此，并将这幢楼改为“汇丰银行大厦-上海国金中心”；2008年，项目正式封顶，高度达250米；2010年4月，项目商场正式开业，而整个项目总建筑面积约37万平方米，包括两幢双塔型的甲级写字楼、11平方米的商场以及浦东丽思卡尔顿酒店和高级服务式公寓。

值得注意的是，于2003年-2010年间，陆家嘴金融贸易区的地皮价格翻了好几番，上海国金中心项目的价值也一涨再涨。此外，开业后的国金中心还汇聚了多家国际一线品牌，而其中四成为首度进驻上海，新鸿基地产也借势成为首批吃“首店经济”螃蟹的企业。

除了上海国金中心以外，新鸿基地产还于2006年从香港万都手中将浦西淮海中路3号地块收入囊中，共斥资36亿元。按照新鸿基地产彼时的规划，其打算建设一个8层商场、两座28-32层高的办公大楼以及两座24层高的住宅楼，并预计2011年开业。最终，这宗被命名为上海环贸广场的项目推迟2年时间，于2013年正式开业。

此外，新鸿基地产在上海操作策略也体现在住宅项目上。

2005年6月，经过15轮竞价，新鸿基地产以总价31.85亿元打败长江集团，竞得上海浦东潍坊新村街道245街坊23宗地块，项目占地6.1万平方米,建筑面积15.35万平方米。新鸿基地产将其定位为世界级住宅项目，并命名为滨江凯旋门。

值得注意的是，项目于2012年3月第一次入市，距离拿地已经过去6年；而项目第二次入市则已经是2020年4月，距摘地已过去15年。据市场消息，滨江凯旋门入市价格已从9.8万元/平方米上升至13.8万元/平方米。

入局上海超20年，新鸿基地产已把香港大本营发展多年的成熟模式复制到上海滩。

于香港，新鸿基地产的版图内包括新鸿基中心、中环广场、IFC、ICC等成熟项目。将这套项目总结成册，则为新鸿基地产抢滩上海打下了基础。不难看出，新鸿基地产打造的中环广场、上海国金中心、上海环贸广场、滨江凯旋门，以及2024年即将竣工的徐家汇中心，多多少少都有新鸿基地产在香港项目建设的影子。

新鸿基地产上海项目

数据来源：企业公告、观点指数

对于日后新鸿基地产于上海的发展，观点新媒体也咨询了新鸿基地产内部人士，其表示新鸿基地产目前集中在一线城市和其他具备持续经济增长潜力的重要城市投资及发展，未来会持续关注上海以及华东重点城市的投资机会。目前，新鸿基地产于上海及长三角洲共有13宗项目，其中上海项目达7宗。

值得注意的是，截至2021年12月31日，新鸿基地产集团在香港的土地储备合共约5780万平方呎，而在内地的土地储备合共7110万平方呎，约5360万平方呎是发展中物业。就目前来看，新鸿基地产在内地的土地储备或已超过香港市场，未来在上海及长三角洲区域依旧有进一步安排项目的可能性。