年终特辑丨注意！购物中心新一轮“客流争夺战”开始了

《2022年终特辑》关注风云多变世界中，确定可行的商业大势，节奏未乱的高能玩家。以回答2个问题：商业在变，我们能把握什么？2023年，还有哪些机会？此为，客流篇。

2022终日，广州、深圳、成都、上海、北京、重庆、武汉，地铁客流量超过200万人次。

2023开年，北京元旦假期52个重点商圈客流量1218.1万人次，上海36个商圈客流规模回至疫前约九成，武汉多家商场餐饮平均上座率125%，郑州核心商圈门店客流普遍恢复度达90%……

直观数字间，看到了购物中心人潮热闹的熟悉模样。对比2022全国购物中心跌宕起伏、寒意阵阵的客流图谱，似乎有理由相信：最难的时候，已经熬过去了。

而属于购物中心的新一轮“客流争夺战”，已经开始！

一、商业一线城市：客流跌得快，也涨得快

2022年6月，解封的上海，全面复工复产、复商复市。冷清的街头商场，人流在回归。

而在过往的5个月内，反复的疫情导致线下商业客流受阻，而持续波动的宏观经济则影响着个人可支配收入，以及消费意愿。

这种商业“萧条之景”，在以上海、深圳、北京为代表的商业一线城市，表现得尤为明显。

在《2022上半年客流报告：4436个商场同比跌了23%，高端mall愈挫愈勇》中，可看到，作为上半年疫情主要高发地，加上不定期反复之影响，商业一线城市（剔除上海）客流跌幅最大，高达23.8%。

但，作为高能级消费市场的核心成员，以上海解封为信号点，2022第三季度，商业一线城市的客流快速复苏。数据端的呈现，体现在前三季客流变化中。

据赢商大数据监测，2022年前三季度，商业一线城市（3-5月剔除上海）跌幅为13.1%，相比半年度的23.8%有所收窄，这也意味着三季度实际复苏效果不错。

背后关键原因是，商业一线城市的购物中心，有着庞大且稳固的消费基本盘，客流“韧性”强。

值得一提的是，与韧性高能级市场相比，低线城市客流下挫后，复苏节奏相对较慢。

关于原因，在《2022三季度客流报告：全国商场环比涨22.2%，东北最猛》中，有所分析到，下沉市场客流基本盘相对较小，客流波动起伏明显；同时，客群来源较为单一，易受到收入预期等个人因素的影响，在经济不明朗时期进一步加剧客流水平的波动。

本以为会持续上扬的客流走势，在进入四季度后，却呈现了急冻之态，商业一线城市再次陷入疫情暴风眼。

广州“分区静默”，成都、重庆、北京感染人数急剧上升，上海推出“抵沪不满5天者,不得进入餐饮购物等公共场所”加码政策。

一时间，商业一线城市购物中心客流断档，几近停摆。据赢商大数据监测，2022第四季度，样本监测的4382家3万㎡以上的购物中心，场日均客流指数为1.5万人，环比跌幅18%，同比微跌1%。

所幸的是，商业地产人终于熬到了全国解封之日。在12月中下旬，大批“阳康”出现街头后，商业一线城市重新引领全国商场客流复苏，北京尤为典型。

据公开报道，去年12月18日下午3点，朝阳大悦城店已有餐厅满座；晚上，朝阳蓝色港湾时一些快餐店上座率50%左右，部分茶饮店有排队现象。

而至2023年元旦假期，北京多家商场日均客流量超过10万，多个商圈客流量恢复至去年同期85%以上，销售额同期稳步提升。

◎图片来源：北京朝阳大悦城官博

公开数据显示，元旦期间，西单大悦城1月1日单日销售额近2800万元；朝阳大悦城销售环比上升233%；凯德在北京的7个购物中心销售额周环比提升64%……

在赢商网联合中城研究院分析师胡雨晴看来：“疫情开始那段时间客流进入剧烈调整期，现在政策放开了，再一次进入剧烈调整期是合理的。经过了这段调整期，后面可能就稳步上升了。”

二、市级商圈：城市复苏风向标，波动大但底盘稳

商业一线城市客流回归，是全国商业强势复苏的关键信号。而在一座城市内部，聚集着四方客流的市级商圈，无疑也是个风向标式的存在。

在《1-4月全国客流报告：4000+个商场，场日均客流同比跌了近20%》中，可看到，今年1-4月，市级商圈场日均客流同比下跌达28%，而区域级商圈整体下跌27%，社区级商圈整体下跌24%。

但至2022年中，市级商圈客流表现最为突出，达到1.9万人，是商圈外项目客流量的2.11倍，但客流复苏节奏慢于区域商圈。且对比上年同期数据（2.35倍），地处市级商圈的项目的虹吸效应有所减弱。

数据之变，同样是因为市级商圈处于城市疫情防控的重点区域，区域购物中心防疫要求高，对客流限制多。而相对周边人口密度低、且有着稳定社区居住人口的区域商圈，区内商场防疫要求相对低，且超市等刚需业态的消费频次相对高，客流相对稳定。

在经历过三季度短暂回温期后，各个城市市级商圈的四季度客流同样步入年度低点，且在2023年元旦达到一个新高点。

据北京商务局数据，元旦假期，昌平商圈、烟袋斜街商圈、北苑商圈、西红门商圈、长阳商圈、门头沟南部商圈和燕莎商圈客流量恢复至去年同期85%以上。

2023年首个周末，上海豫园商圈客流达27.5万人次，同比提升170%；销售超2300万元，同比提升141%，日流量最高突破10万人次。

另据有关监测统计，广州天河路商圈2022年12月31日至今年1月2日，总人流量380.2万人次，环比上升173.7%，增幅远高于番禺万博商圈（8.5%）。

三、高端mall：首当其冲，越挫越勇

2021年最“扛打”的高端mall，在2022年愈挫愈勇。去年一季度，各档次购物中心客流齐齐下跌，至3月触底，档次越高、跌幅越大。高档购物中心首当其冲，跌幅高达26.8%。

至年中，高档mall客流量同比增速由上年的34.7%跌至-27.1%，日均客流较中高档购物中心少了1205人。

这些明星、流量mall，稳扎的城市C位地段，是疫情集中爆发地，防控政策严格，消费场景受限程度高。

但随着上海解封，各档次购物中心客流逐步复苏，高档mall有强势回弹之姿。单看6月客流，呈现持续上行，以29.5%的增幅位列第一，同期其他档次玩家客流增速略微回落。

可以看到：

• 当疫情防控减缓、场景限制解除后，高端消费者的“报复性消费”呈现，高档购物中心能够在短时间内带来脉冲式消费恢复。

• 消费意愿层面看，高档购物中心客流触底反弹并持续走高，亦是消费需求回暖的积极讯号。

◎图片来源：上海港汇恒隆广场官博

这一积极信号，延续到了2022年第三季度。到9月，经历阶段性波动后，高档mall客流环比跌幅已降至10%左右。而在四季度，又因“特殊”防控政策，跌幅再次攀升。同期，国内奢侈品消费亦陷入冰点，购买量仍远低于疫情前的水平。

据贝恩公司估计，2022年中国人的奢侈品销售额仅达到2019年销售额的69%，这在一定程度上是因为防疫限制。

但现在已经进入2023年，巴克莱银行近期发布分析报告称，中国奢侈品市场恢复速度或将超过预期。明显的增长势头最快将在2023年第二季度出现，全年增长幅度或将达到15%，超过全球奢侈品市场9%的平均值。

这也就意味着，高端mall客流又将快速回血，属于它得高光时刻或将重现。

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