年终特辑·总篇：熬到了2023，商业地产人的“方向”有谱了！

商业地产人的“三年抗疫”，结束在魔幻、跌宕的2022年末。所幸的是，商业韧性仍在，且进化不止。

以赢商云智库2022年度发布的130篇原创文章为切口，清晰可见商业在城市端、项目端、品牌端三层叠加视角下，高低起伏的变化轨迹。

《2022年终特辑》关注风云多变的世界中，确定可行的商业大势，节奏未乱的高能玩家。以回答2个问题：商业在变，我们能把握什么？2023年，还有哪些机会？此为，总篇。

一、城市志

在凸显、放大的不确定性中，每座城市重新审视自己的价值与商业之间的关系，找准新的角色定位，【城市商业报告】定位由此而出。

城市商业力排位之变，因商业发展基础、城市商业规模、城市商业档次、城市商业活跃度、城市商业潜力五大维度而变，且最终呈现在《2022城市商业力排行榜》上。

成都被深圳挤出了TOP3，沈阳直接掉到了商业2线城市阵营，长沙勇猛上位替补、“造星”凶猛，“钱途”稳定的苏州急召高端mall，一直扎在商业2线阵营的青岛商场客流密度“惊人”……

榜单上，活成典型的城市之外。我们重点关注了一些长期在聚光灯边缘行走的城市，一如泉州、福州、贵阳、昆明、三亚、海口。

有一些或惊喜、或意外的发现。

• 福州2021年GDP首超泉州，2022年祭出了福州万象城、砂之船（福州）超级奥莱两大重磅项目，商业热度紧追厦门。

• 「海南首座高端mall」海口万象城、「全球最大单体免税店」cdf国际免税城热血开业，海口商业弦弓拉满，势头正盛。

• 林城贵阳，顶着“避暑之都、中国数谷、西南交通枢纽”光环，经济增速后发赶超，商业“高调”发力——集结而来的高端mall、奥特莱斯，蜂拥而进的奢侈大牌、网红品牌。

重塑中的城市商业模样，还具象在商圈之变。在【商圈观察】这个系列，我们看到了：

• 魔都上海商圈谋变——15个旧将八年“蝶变”，14个新秀潜力可期；

• 人均商圈面积位列商业一线城市之冠的成都，春熙路-盐市口商圈站C位，东部区域商圈组团串联；

• 广州万博商圈，PK掉琶洲、金融城、白云新城、明珠湾，成了“广州第二CBD”商圈的最佳候选者；

• 南宁，广西首府，立下“区域性国际消费中心城市”FLAG，底气之一是“三足鼎立”的埌东-凤岭商圈、五象新区商圈、朝阳商圈。

◎上海市商业空间布局专项规划（2021-2035年）地区级商业中心规划布局图

商圈巨变、微变，实则是圈内商场、品牌组合，及周边消费人群、区位条件之变，而它们呈现出的个性特征，亦由此而生。

年轻活力足，人口结构丰富，涵盖单身贵族、亲子家庭、商务白领，广州万博商圈“兼得”亲子生活+商务社交客群，区内7大已开业代表性购物中心，因定位特色及商业形态有别，品牌业态组合各具看点。

南宁15个区域级商圈，在百万级存量规模的全貌下，也有不同的细分特性。

■ 新区潜力股：五象玉洞商圈、龙岗商圈

■ 知名企业或知名商业产品线的“广西首站”：凤岭南商圈、凤岭北商圈、兴宁东商圈、青秀万达商圈、沙井商圈

■ 不甘落后的老城区商圈：北湖商圈、淡村商圈、大学商圈、安吉商圈、古城路-七星路商圈、大沙田商圈

■ 交通枢纽型商圈：火车东站商圈、空港商圈

二、项目录

客流、空置率、开关店、人气指数……以这些关键词为章，我们勾勒出了全国4000+个商场的2022图谱。

【客流报告】系列，呈现了去年国内购物中心随疫情防控而波动的“倒V字型”客流曲线。

去年1-4月，样本mall场日均客流同比跌了近20%，行至6月底同比跌幅继续升至23%，到三季度，魔都解封带来消费信心回振，客流环比涨22.2%。其中，东北最猛。

2021年最“扛打”的高端mall，在2022年愈挫愈勇。去年一季度，各档次购物中心客流齐齐下跌，至3月触底，档次越高、跌幅越大。高档购物中心首当其冲，跌幅高达26.8%。

这些明星、流量mall，稳扎的城市C位地段，是疫情集中爆发地，防控政策严格，消费场景受限程度高。

到上海解封前夕，各档次购物中心客流逐步复苏，高档mall则有强势回弹之姿，6月客流持续上行，以29.5%的增幅位列第一，同期其他档次玩家客流增速略微回落。

疫情防控减缓、场景限制解除后，高端客群最先激起“报复性消费”，高档购物中心能够在短时间内带来脉冲式消费恢复，且成为国内消费需求回暖的积极讯号。

与客流曲线同频共振的，是商场空置率、开关店比波动性数值。【空置率报告】【开关店报告】系列，公布了2022上半年，全国重点12城平均空置率13.4%，环比增22.9%；开关店比跌至0.86，远低于2021上半年（1.21）及下半年（1.43）。

不同的城市间，西安、杭州扛打指数全国排名靠前，2022H1空置率均在10%以下。开关店比成都最稳，连续2个半年度，新开、新关门店数基本打平；苏州再成“典型”，从之前的2.14锐减至0.7。

半年批量门店调整、关闭带来的连锁反应，集中映射在Q3的开关店比上。2022年Q3，9城近200个标杆mall，开关店比0.77，低于同批样本1季度表现（0.86）。若剔除北京、上海，7城3季度开关店比0.86，较2季度（0.75）转好。

客流高低，品牌进出，但动荡年代总有些闪着光的项目存在。在【运营新知】系列，有2022疫下购物中心生存样本的几抹亮色——

• ■ 爆红“年轻力商业”，与年轻人为友，业态、空间、营销尽显潮范style；

• ■ “十八般武艺”网红街区，氛围感、互动性拉满，“早C晚A”，文化IP赋能；

• ■ 脑洞大开的“非标商业”，打破传统商业结构，选址“随心”、业态布局零售、产品化思维，不走寻常路；

• ■ “吸客力”爆表的宠物友好型mall，打造遛宠专区，完善专项配套设施及服务，推宠物主题营销内容及活动……

在【赢商网百强项目榜】系列，有2022每季的热搜人气mall上榜，但入选理由，各有看头。

• ■ Q1，上榜关键词有五个——奥莱/免税热、高端零售首店、最in新场、另类营销、抗疫“温情”。

• ■ Q2，38个流量项目入选，在区域/城市首秀、首店/重磅新店上新、独特标签、场景创新、营销活动上，亮点满满。

• ■ Q3，37个热门mall串起了4大关键趋势——新mall定位标签鲜明、首店/重磅新店持续上新、“碳中和”蔚然成风、秀场/厂牌/元宇宙成营销活动吸睛利器。

◎图片来源：深圳深业上城

三、品牌记

首店，“稀缺性”打折，却依然被购物中心稀罕；谨慎拓店是疫下品牌共识，精准选址则是成败之关键。

品类、赛道热度升降，各路品牌新老玩家抢食不断。出没在年度新兴品牌榜、领军品牌榜、季度热搜榜的品牌，皆为年度赢家。

【首店报告】系列，观察了2022年度“顶流”首店，总结了TA们爱进的城市、商圈与项目变化，探讨了蹿红的流量密码。

一方面，选址上，武汉、南京这样的网红二线之城，因有年度重磅、高端项目入市，带来批量高能级首店，风头盖过北上广深。

另一方面，新mall登场，老mall焕新，万象城成了实打实年度“年度首店收割机”，大喊一声赢麻了。

关于精准选址这件事，2022年【门店密码】系列中，一年时间从10店开到178店的M stand，立足上海，深入部分咖啡重点城市，与本土品牌错位竞争；青睐“印象城”，热衷与奈雪、喜茶为邻。

“死贵”的乐高，潜入三四线下沉市场，采取的布局术则是偏爱华东小城，借势乐高教育。而HERMES、LV、CHANEL、Dior、Gucci、Prada六大顶奢品牌，上海选址术，呈现出“恒隆店最多，IFC牌面最全”之鲜明特征。

【品类研究】系列，由品牌进退反差折射消费趋势之变。同为轻食圈大佬，新元素破产，Sweetgreen却火速上市，命途为何迥异；集合店生存现状“大调查”，一条倒下，话梅生猛。

抢滩购物中心，墨茉、虎头局们PK上了，25个冰雪品牌、300+门店正面刚。扎根中国30年，泰餐也变了，高端的传统品牌不香了，大排档/茶餐厅强势上位。中端女装失落的对面，凭高客单、高复购、高坪效，中高端女装则活成了一道靓丽风景线。

而在【赢商网百强品牌榜】系列，2022年度我们精选了近120个季度热搜品牌，它们站在开店热、产品热、营销热、融资热的底气上，赚足了眼球，稳定了经营牌面。

年底，上海赢商网大会上发布了两大年度品牌榜——2022中国领军品牌TO100、2022新兴品牌TOP100，在蝉联者、落榜者、新秀者、上位者名单变化间，我们看到了：

• ■ 新兴品牌魔性颠覆、超级科技流、小众出奇；

• ■ 领军餐饮品牌规模制胜、单店极致双重打法，服装领军品牌高端化、科技化、圈层化的力量，美妆领军品牌产品力、全渠道为王，基本盘稳固者上位。

◎图片来源：ICICLE之禾

这些上榜品牌，大都表现出激流勇进的姿态，它们强势拓店的更多细节则在【拓展中国】系列中展示。女装设计师品牌、爆款中式正餐、“爆单”的平价咖啡、米其林餐厅、区域茶饮“黑马”、“潮爸潮妈”捧红的童装品牌……

拓店多且快的它们，是2022暗沉底色上的一抹亮彩，坚定着零售商业人倔强的信心与信念。现在，2023已经开局，解封过后，属于商业的活力与灵气，正在回归。只是，还需要点时间。

大寒将过，春天不再只是个期许，是真的要来了。

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