低杠杆和安全的财务，龙湖守住信仰

文/乐居财经 魏薇

作为房企中的优等生，龙湖一度被称为民营房企“最后的信仰”。在时局艰难的2022年，这份信仰没有坍塌。

对龙湖来说，2022年是意义非凡的一年。这一年，创始人吴亚军功成身退，卸任董事会主席。2023年初，龙湖老臣邵明晓也宣告退休。至此，龙湖的经营大权被交到了40岁的龙湖“仕官生”陈序平手中。

投资者一度对吴亚军的离开感到惶恐，从而引发股价大跌，接任者连续出招维稳市值。在吴亚军看来，她的退居对于龙湖，不是一个创始人的离开，不是一个损失，不是一件糟糕的事情，而是一段光明又美好的开始。

恪守财务纪律多年的龙湖，始终保持着低杠杆、安全的现金流，在行业低潮中安然无恙，也是少数保持三大国际评级机构全投资级评级的房企。

融资回暖之际，龙湖更是多次获得监管机构的“小红花”，首笔中债增担保债券、“第二支箭”首单、首笔“内保外贷”均花落龙湖。

2022年，龙湖集团地产开发业务累计实现合同销售额2015.9亿元，同比下降幅度低于40%的行业平均水平。全年累计实现经营性收入250.2亿（含税），同比增长25%左右，再创新高，其中投资性物业租金收入约127.3亿元（含税）。

财务自律

在行业整体融资环境不乐观的背景下，龙湖多次低成本获得融资，2022上半年内的平均融资成本进一步下降至3.99%，再创新低，是其历史上首次融资成本降到4%以内。在行业内，融资成本低于4%的公司仅有中海、金茂、华润以及龙湖，除龙湖外，另外三家都是国企。

与此同时，龙湖的财务面依然稳健。截至去年6月底，龙湖的净负债率为55.3%，现金短债比4.07，剔除预收款的资产负债率68%，连续六年保持绿档，满足“三道红线”要求。

下半年，乘着“政策东风”，龙湖的融资步伐加快。作为“第二支箭”的首批受益房企，龙湖在完成200亿框架式注册额度后，成功落地了一笔融资。11月29日，龙湖集团20亿元中期票据完成簿记，由此宣告“第二支箭”房企首单债券成功发行。该笔债券由六大行共同承销，并由中债增提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保，期限为三年，票面利率为3%。

相比此前落地的中债增首单中票3.3%的利率，龙湖本次新发中票利率落在了询价区间3.0%-3.8%最下沿，创下了中债增进担保民营房企债券利率新低。

10月底，龙湖连续两天公告两笔银团提前还款，涉及金额85.5亿元。在10月31日的投资会上，龙湖集团CFO赵轶曾透露，“龙湖的短期负债极少，正在铺排提前还债事宜，顺利的话，明年上半年到期债务几乎为零，下半年到期债务只剩200亿元左右；也在准备资金赎回明年到期的美元债，不出意外的话，明年在海外没有任何债务到期。”

12月9日，“内保外贷”首单落地龙湖。中国银行利用境内外市场资源，成功为龙湖集团提供“内保外贷”业务，该笔贷款规模为7亿元。

同日，龙湖公告表示完成赎回明年到期3.9%优先票据。上述优先票据的发行规模为3亿美元，起息日为2018年1月16日，到期日为2023年4月16日，票面利率为3.9%。

至此，龙湖已无2023年到期的美元债务。

拓储不松懈

行业低谷期，坚持拿地的民营房企已不多见，龙湖的活跃度始终很高，按照自己的节奏获取土地。

在投资策略上，龙湖坚定布局高能级城市。上半年，龙湖在北京、杭州、重庆、成都、合肥等核心城市新增17幅新地，新增土地储备总建筑面积为226万平方米，权益面积134万平方米。

截至2022年6月底，其土储合计6767万平方米，权益面积4690万平方米，约88%的货值集中在高能级城市和价值区域，且成本合理。

2022年中期业绩会上，陈序平表示：“上半年我们获取土地的平均溢价率只有5%，其中有一半是零溢价获取的。接下来土地的获取将有常态化的机会，行业共识是往高线城市聚焦，我们在策略上也会更聚焦、更坚定在高线城市布局。”

换帅之后，龙湖拿地依然凶猛。在全国第三轮集中土拍中，龙湖在一个月时间内摘下11幅地块，拿地范围包括北京、上海、合肥、西安等地，累计投入超100亿元。在苏州第四批次集中土拍中，龙湖以总价19.6亿元竞得苏州相城区一宗宅地；在天津第四批集中供地中，龙湖以11.4亿元收获河西区1宗地块。

有统计显示，龙湖在2022年累计摘得34幅地块，总建筑面积超400万平方米，权益地价近300亿元。

在“保交付”大年，龙湖在全国50个城市交付超140个项目，100%实现如期交付，全年累计交付超11万套。