万科郁亮新年贺词，不再提“背水一战”

作者 | 宋虹姗

“黑暗的尽头就是黎明，有光就有希望。”万科董事会主席郁亮在2月9日至11日的公司内部年会上发表新年贺词时如是说。有与会者对36氪表示，本次年会上高管传递的主要是信心、责任和目标，不再重复去年年会上“背水一战、要么死、要么活”的论调。

这场年会开始前，万科有两个大动作：一是发布了规模高达150亿元的上市公司定向增发募资计划，二是区域及城市公司的管理层出现新一轮人事调整。

年会上，万科住宅开发、物业管理、商业、物流、长租公寓等各条线业务负责人进行了工作汇报，郁亮进行总结发言，他点名表扬了五个项目：

河南周口一住宅销售项目，单盘市占率11.09%，项目净利润率8%，老带新复购率高；辽宁鞍山的物业服务项目，满意度90.82%、全国第一，物业费收缴率98.89%；物流南宁冷链园区 ，出租率93%；印力安阳印象汇，疫情期间0掉铺；泊寓坪山龙田单元，出租率超100%。

其中，长租公寓背负了明确的“盈利KPI”。万科此前表示，泊寓要在2023年实现成本法下（即扣除折旧摊销后）的会计报表盈利。事实上，与会者表示，今年万科各个条线的目标导向都很明确，“公司强调开发与经营并重，以往经营业务可能会讲一些成长性的务虚目标，今年也开始要务实，责任到人。”

年初至今，万科在区域及城市层面进行了一系列管理层人事调动。原北京区域副总经理曾巍出任东北区域首席合伙人，原东北区域首席合伙人林曈担任北京公司总经理。原佛山总经理黄运林，调任北京区域任合伙人职务；原惠州公司首席合伙人、总经理刘健华，担任东莞公司合伙人。

其中，业绩表现不及其他板块的北京区域备受关注。“70后”黄运林与区域首席合伙人卢冰、新任北京公司总经理林曈组成了新班子。这位万科老将从首席合伙人降至合伙人，颇令外界感到意外。

但在万科内部这种调整已是常态，“万科城市公司一级的管理层调整，一般是以业绩为标准，做得好升，做得不好就换。这个层级没有哪个职位是雷打不动的。”

另有市场人士分析称，万科在东北的市场还是以住宅为主，将北京区域的副总曾巍调至东北，因为2022年东北市场表现不佳，曾巍在营销方面更擅长，可能寄希望于他能推动东北市场的去化。

年会上，万科管理层没有大篇幅地谈论备受外界关注的定向增发计划。高达150亿的拟募集资金，45亿元用于补充流动资金，105亿元资金将分散用于广州、中山、珠海、杭州、西安共计11个在建项目当中。

不过，其中拟重金投入的广州金茂万科魅力之城，销售净利率为3.32%，项目投资收益率为3.49%，低于目前万科上市公司的ROE水平，引发一些投资者的公开质疑。

据了解，此次募资投向的在建项目，拿地时间大多在2020年，彼时正是地产行业出台“三道红线”“集中供地”等趋向收紧政策的时间段，近两年，地产环境的整体低迷也为去化带来了压力。

定向增发之外，万科具备发行REITs进行大规模融资的基础。中信证券房地产行业首席分析师陈聪认为，万科在历史上大量投入新业务，累积了不少物流仓储、长租公寓等存量资产，当前均符合REITs 底层资产相关要求。中期而言，我们认为这类资源有望盘活，从而明显改善公司现金流。运营业务发展的意义，不仅是积累一批账面价值低、重估潜力大的资产，更是培育了经营管理能力，并将在未来依托能力保证资产运营管理的价值。

2023 年1 月，万科实现销售面积167.3 万平米，销售金额286.3 亿元，同比分别下降20.6%及19.6%，好于2022 年全年30.9%及33.6%的降幅。

郁亮在今年的新年贺词中提到：没有人喜欢在黑夜行走，因为没有光就看不清方向，前方的路虽充满未知，但黑夜总会过去，黑暗的尽头就是黎明，有光就有希望，光为我们指引方向，坚守初心，去试探每一种可能性，在缝隙中寻找微光，光让我们充满力量，团结一致，用每一次突破，积蓄坚持的勇气，温暖彼此奋力前行，光可以带来收获，用乐观打开思路，沿着微光的方向奔跑，和未知的明天拼搏，向着曙光出发，前路也许平坦畅通，也许坎坷崎岖，但无论怎样，我们都要时刻做好充分的准备，以最好的状态去迎接新的挑战。