金地商置“缩编”：区域合并、高管调动

每轮房企架构调整，对区域高管而言所带来的职权变动是喜是忧，在变化开始时总是难以断言。

近日，金地商置撤销西南区域公司，同时成都公司与昆明公司合并，成立新的成昆公司，且并进华南区域。同样被撤销的还有华中区域，原武汉公司划入东部区域，原长沙公司划入华南区域，原河南事业部划入华北区域。

金地商置内部人士向观点新媒体表示，这次调整基于公司业务发展需要，聚焦核心城市，同时提升管理效率。

据悉，这场缩编开始后，所涉区域的高管们将进行一系列岗位调动。

例如金地商置西南区域降级成为成昆城市公司后，总经理由原成都公司总经理罗琦担任；原昆明公司总经理游强调任东部区域副总经理、兼任淮海公司总经理。另外，有媒体披露，华中区域的总经理已提出离职。

一纸调令下来，地产人各奔前程，这已是如今常态，原西南区域公司总经理李鹏，或许是其中比较幸运的一位。

西南区域撤销后，他的新职位是金地商置旗下广电地产董事长，除了这次头衔加成，其2021年9月已是广电地产法定代表人，目前在金地商置集团内仍分管投资管理中心、战略管理中心。

李鹏的新去向

李鹏的公开资料并不多，在只言片语中可知，他曾任职于万科，是人力出身，曾为万科物流地产负责人，后来有过创业经历，于2021年加盟金地商置。

从近年广电地产与金地商置——乃至金地集团的来往看，李鹏这次看似意外的调任并非被放到闲职。

李鹏即将履新的广州广电房地产开发集团股份有限公司，原是广州本土老牌开发商，曾凭借“兰亭”品牌打响名堂，旗下开发的项目包括兰亭御园、都市兰亭等。

2016年，金地商置分两次交易，分别以约14.24亿元、4.5亿元收购广电地产76%及余下24%的股权。

通过这笔收购，金地商置当时可以吸纳广电地产旗下500万平方米可售货值以及持有的广州广电物业管理有限公司51%股权。

广电地产最近一次引起行业关注，则是在2022年4月，接盘合作方融创持有的广州创行房地产开发有限公司其余50%股权，实现全资控股。

资料显示，广州创行目前正开发增城区新新公路西一个住宅小区项目，项目所在地块由融创最先于去年四月广州第一轮集中供地时以21.62亿元竞得。

融创引入广电地产作为合作方后，双方各持50%权益。由此，项目定案为“广州融创金地商置御潮府”，股权变更后改为“金地·云上”，不仅删掉融创的名分，就连“商置”标签也隐去。

对该楼盘主要供应的一般刚需客而言，单从案名难以区分是金地商置开发，还是直接由金地集团操刀，毕竟后者在广州区域深耕更久，市场占有率和影响力更高。

如更早前，金地商置在2021年4月的广州集中供地上以底价32.03亿元摘得花都区一宗地块，成交楼面价7371元/平方米。

当时一起拿地的还有金地集团竞得增城永宁街、中新镇共2宗地块，总价27.21亿元。金地集团还对外表示，广州公司2022年销售要突破百亿，五年实现300亿元。

相比之下，截至2021年12月31日，金地商置拥有土地储备合共2327万平方米，约19%位于北上广深四个一线城市，其中广州布局最为稀薄；2022年6月底，其土地储备约2129万平方米，总建面较期初下降约9%。

具体而言，金地商置除了上述增城、花都两个新盘，和商业项目广州天都广场外，在广州仅有两个存货楼盘，分别为广州兰亭盛荟、兰亭香麓——都是广电地产的名下资产。

显然，李鹏能在这轮人事变动中从区域总经理调任广电地产董事长，应该是幸运的结局。

据中报披露，金地商置2022上半年雇员福利的开支总额4.48亿元，同比减少7.9%，其中工资及薪酬4.1亿元，同比减少11.8%。

2021年底，金地商置就被爆出制定5%的人员优化比例。

控股公司金地集团情况更甚，2022上半年管理费用17.42亿元，同比降低25.94%，主要是人工薪酬减少；据财报显示，“应付职工薪酬”一项较上年期末减少了35.89%，为28.34亿。

比金地商置的布置更早，金地集团去年已将浙南、浙中公司合并，嘉兴公司划进杭州公司，昆明、南宁办事处合并为云桂公司，贵阳划入重庆公司，长春、哈尔滨合并。

无论从融资渠道，还是结构调整，两家上市公司的步调仍然有着相近节奏。

商置与广电地产

2022年12月7日，金地商置集团有限公司披露一则持续关连交易框架协议。

公告提及，由于广电地产将继续获得金地集团的财务顾问及咨询服务，故广电地产与金地集团于当日订立2023年框架协议。金地集团同意向广州广电及／或其附属公司、合营公司及联营公司就物业项目提供财务顾问及咨询服务，为期三年。

类似的服务协议，广电地产和金地集团在2016年、2019年都签署过一次，也就是说，相关合同已进行了六年。

根据过往公告统计，2016年-2022年的前10月，合同金额分别为449.6万元、5209.5万元、6179.1万元、5446.8万元、5290.9万元、4916.4万元及2934万元，共计历史金额约3.04亿元。

这些顾问费的定价有详细说明，即委托人及／或其附属公司、合营公司及联营公司每年须各自向受托人支付顾问费，顾问费年费率按各自获取的融资款不高于1%计算。

对于这些要价不菲的顾问费，金地商置董事会表示，相信取得金地集团提供的财务顾问及咨询服务符合公司利益，可大幅减少广电地产的融资成本。此外，金地集团拟收取的顾问费率与市场上其他同类独立财务顾问相比更具竞争力。

本着“选贤不避亲”考虑，金地商置早在2016年年底就透露，金地集团提供的财务顾问及咨询服务可节省广电每年融资款2%的财务成本。

现在为了优化经营，广电地产作为金地商置在广州的重要操盘平台，选择向金地集团“跨级”取经。但无论作为子公司还是孙公司，市场都没有免费的馅饼。

事实上，金地集团和得到其背书的金地商置历年融资成本的确居于行业低位。

截至2022年上半年末，金地集团融资成本4.54%，相较2021年末降低2个基点，三季度末，债务融资加权平均成本进一步下降为4.50%。

于2022年6月30日，金地商置银行及其他贷款总额为48.75亿元，年利率介乎2.46%至5.2%。

若按照金地商置公告所载的顾问费标准，广电地产及其附属公司、合联营公司这些年通过金地集团获得的融资总额，至少不低于304亿元——而且成本都优于市场独立顾问渠道。

据企查查统计，广电地产累计发债2只，规模合计17亿元，均为企业ABS，均于2022年7月26日发行，2040年5月20日到期。

其中，22金地优（180167.SH）发行16.7亿元，利率4.8%。