47亿港元摘旺角洗衣街商业地 新鸿基九龙第二高地标前景

3月1日，香港取消实施959天的“口罩令”， 这标志着香港全面复常走向新一页。

同一天，香港地政总署公布，一幅位于九龙旺角洗衣街与亚皆老街交界九龙内地段第11273号的用地，以47.29亿港元批予新鸿基地产旗下公司，批租期为五十年。

公告显示，该项目共接获3份标书，新鸿基地产凭借最高出价击败了独资入标的长实集团以及伙拍的信置与鹰君。

2023年以来，香港赤柱环角道住宅地、观塘商业地、小蚝湾1期等多幅大型地皮项目陆续流标，其共通点都是项目投资额庞大，导致可参与发展商数目有限，且投资风险相对较高。

本次旺角洗衣街商业地终于成功出售，亦传递出了新的信号。

降价供应

早在2月6日，香港观塘市中心第四及第五发展区项目因流标被收回时，香港市建局行政总监韦志成就提到，4个在九龙城和旺角区正进行收购的重建项目将推出招标，初步估算项目总亏蚀将高达数十亿港元。面对财务挑战，需要重新检视未来5年业务纲领，审慎考虑规划中项目与现金流状况配合。

果不其然，旺角洗衣街商业地项目招标后，有业内人士指出，卖地章程设有不少发展限制，包括需要兴建社区会堂、行人天桥和通道，以及保留地盘内的榕树等，估计会增加设计布局难度，加上商业市道尚未复苏，预计市场出价较为审慎。

同时，市场去年曾估计，地皮最高估值达到180亿港元，最新估值大减至56.4亿至109.7亿港元，每呎楼面地价3700港元至7200港元。

在不被市场看好情况下，地块最后低价出让，以项目最高可建楼面152万平方呎计算，每呎楼面地价仅约3103港元，较市场下限再低16%。

美联测量师行董事林子彬认为，近年香港商业市场持续受压，租金屡创新低，相信政府亦“接受现实”，参考近期租务及市场数据而厘定底价，不过成交地价仍远低于市场预期。

他续指，由于市场接连有地皮流标，包括早前流标的观塘地标式商业项目，故在商业地皮受压影响下，尽管该项目位置上具吸引力，发展潜力不俗，但仍低价批出，反映政府在底价上有所调整，亦可望维持甲级商业楼面长远稳定供应。

九龙第二高地标前景

而从新鸿基角度看，本次成功抄底旺角地块，虽需承担一定风险，却符合其投资逻辑。

2022年12月29日，新鸿基地产位于上海徐家汇商圈核心区域的徐家汇中心ITC项目迎来新进展--在建中T2塔楼核心筒正式封顶。资料显示，徐家汇中心项目T2塔楼高370米，建成后将取代320米高的上海北外滩白玉兰广场，成为浦西第一高楼。

不同于内地房地产发展商，新鸿基地产秉承着长线投资理念。瑞银发表研究报告称，长远而言，新鸿基地产管理层预期租金收入将占核心纯利更大比重，因公司在香港及内地拥有庞大投资物业组合。

众所周知的是，新鸿基偏好于在香港及内地一线和主要二线城市发展多个全新地标式综合项目，这些大型发展项目将为中长期经常性收入带来新动力。

对此次投得的旺角洗衣街商业地的规划，新鸿基亦有类似安排，该公司表示会将项目打造成九龙全新地标和商业零售中心，预计2030年落成。

新鸿基地产主席兼董事总经理郭炳联指出，新项目将会是继集团环球贸易广场（ICC）后全九龙第二高地标式商业大厦。此外，会兴建连接旺角东站新世纪广场MOKO的行人通道，发挥联动效益。连同新世纪广场120万平方呎楼面，两个项目合共提供超过270万平方呎商业楼面，将成为旺角区最大型的地标式写字楼商场组合。

其续称，新鸿基对香港前景充满信心，这是继去年11月投得西九文化区艺术商业大楼后，再次以行动投下信心一票。随着香港经济正踏上复苏之路，该集团把握机遇投得此大型商业项目，将会与经营20多年的新世纪广场项目发挥协同联动作用。

作为商业发展商的一个重要手段，联动经营可以让项目产生协同效应。无独有偶，此前另一家港资希慎兴业就称，将斥资15亿-20亿港元活化升级铜锣湾核心物业组合，并建立行人信道系统来贯通利园区各建筑物，以及连接铜锣湾港铁站至加路连山道发展项目。

不过，尽管普遍认为通关及防疫政策放松将使营商环境好转，但香港写字楼市场复苏之路短时间仍不甚明朗。

世邦魏理仕在《2023年香港商业房地产市场展望》中称，留意到通关所带动的潜在需求，特别是中资企业需求回升，将支持2023年的租赁活动。而由于全球经济不稳及高融资成本，跨国公司将继续对扩张计划成本开支保持审慎的态度。

同时，企业的成本控制政策及不断上升的空置数字造成租金下行压力，此情况将持续，直至需求强劲至足以扭转为止。预计主要子市场租金将进一步下降0%-5%。

而据莱坊预测，随着内地重新开放边境，以及香港放宽大部分的旅行限制，预计内地和跨国公司租户将重返市场，预计九龙区的写字楼租金在2023年小幅上升0%至3%。

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