越秀房托林德良：今年的经营基本面，不会差！

2023年3月9日，越秀房地产投资信托基金（00405.HK，简称“越秀房托”）发布2022年度业绩。

数据显示，越秀房托2022年收入总额为18.72亿元人民币，同比增长4.2%。物业收入净额为13.56亿元，较2021年上升4.4%。这在“新冠疫情防控3年以来最为艰难的一年”里，再一次展现了越秀房托的抗风险能力。

面对这份成绩单，越秀房托董事会主席、执行董事及行政总裁林德良表示，“部分物业的单位租金有所上升，同时，2022年物业总体估值基本与上年持平，只下滑了0.1%，这是不可想象的。”

对于2023年的预判，林德良表示，今年以来市场回暖趋势明显，“今年的经营基本面，不会差！”

从构成越秀房托收入的各业态来看，尽管旗下项目在2022年收入均有不同程度下滑，但综合体项目透过“优化运营、主动管理”，反而展现出压舱石式的经营韧性。

其中，写字楼业态压舱石效应明显，整体收入12.75亿元，较2021年逆势上涨31%，较2020年上涨36.4%，受疫情影响较为严重的零售商场业态，整体出租率仍保持在91%以上，相较整体市场波动，表现更为稳定。

以广州IFC国金天地为例，2022年国金天地主动调改， 负一层成功引进超3000平方米新签租户，包括高端花艺品牌御花房、满记甜品广州概念首店、急急脚咖啡办公风概念首店等，负一层中庭也同步优化灯光氛围，以绿植、大理石等元素及各品牌门店最新设计形象，升级「地标会客厅」定位，进一步提升场内品牌的知名度和丰富度。

同时结合品牌组合开展场景化营销，提升资源整合效能，深化商户载体联动，优化会员管理及服务，使零售商场整体出租率达96%，高于所在商圈87%的水平，连锁品牌占比达72.5%。

受疫情反复影响的VT101维多利广场持续出现困难租户提前撤场，面对这一问题，运营团队主动开展定位与品牌调整，及时与风险租户终止租约，无缝衔接引入粤菜人气品牌「小荔园」和养发知名品牌「丝域」。

对于部分租约今年底到期的主力品牌，项目则采取提前续约的方式，稳定项目的经营，“但不像以往主力店品牌一签就八年十年，现在场内租户平均租期在3年左右，这样更有利于把握住时代趋势的变化。”林德良表示。

同样受疫情严重影响的星汇维港购物中心出现了大面积退租的情况，对此，项目努力拓宽储客渠道，增加客户储备量提升签约转化率，全年新签周大福、瑞幸咖啡、必胜客等品牌，丰富场内业态；并为受影响的租户提供两次租金减免，建立一铺一策帮扶机制，有效稳定商户经营。

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专业市场方面，2022年疫情，导致广州白马服装市场遭遇三次停业，共计60余天，市场客流量持续锐减，商户经营雪上加霜。

而该团队采取主动出击策略，结合产业链上下游及多业态组合积极拓客，成功签约引进两大专业市场快时尚顶流品牌，引入104户优质品牌客户，提升租户含金量。

同时，积极探索专业市场商业模式创新，在首层中庭引入多家餐饮品牌，强化配套服务和客流导入，在二层25 通道独立区域首创联营租赁模式，批量引入广深两地优质设计师品牌客户，提升产品竞争力。

通过一系列主动管理，越秀房托在2022年度持续强化核心竞争力，从资产管理实操寻求新的发展增长点，在市场盘整波动、走出谷底、逐渐修复的周期中，保持强韧的抗风险能力和强劲的创新突破能力。

市场全面复苏的2023年，在零售商场业态方面，越秀房托制定了以“招商力提升”为主旨的经营策略。

· 产品力方面，做强项目的市场影响力，完善项目资产计划的定位、业态配比及品牌落位；

· 招商力方面，完善招商体系和执行方案，制定越秀“重点租户资源库”与商务条件标准，完善培训与激励机制，以实现商场的主动调整和预先招商；

· 在经营力方面，以创造商场的总销额为目标，完善运营标准和培训计划，制定运营SOP标准，提升现场租户管理，加强组合联通效应；

· 在服务力方面，提升整体服务水平，制定“以客为尊”理念的培训计划，以B端或C端客户的体验为尊的客户服务策略，以及完善会员系统及会员生态圈的服务内容。

2023年，也将是广州白马服装市场重整出发的一年，以“稳”为主旨，创新模式促进招商，确保项目经营稳定。

· 在产品力方面，打造白马BM设计师品牌孵化基地；

· 在经营力方面，推进“批零结合”、线上线下融合、内外贸一体化、文商旅结合的经营策略；建设白马采购商供应平台，以及探索白马设计师供应链平台；

· 在服务力方面，不断升级硬件设施，包括白马通道升级、智慧系统改造、三楼公区升级等。