低位增发80亿元 新城控股A股融资寻路
文｜陈玲
“我们现在也在跟监管层沟通。不管是定增还是REITs，都比纯债的资金帮助要大。”
话音刚落，新城便对外披露了80亿A股定增预案。
3月13日晚间，新城控股发布公告称，拟向不超过35名符合中国证监会规定条件的特定投资者发行A股股票，发行的股票数量不超过发行前总股本的30%，即不超过67,668.68万股，募集资金总额不超过80亿元，将投向6个公司在建项目及补充流动资金。
而至3月13日收盘，新城控股最新股价为17.43元，市盈率(TTM)为3.91倍，总市值为393.16亿元。
新城控股表示，公司拟通过此次发行增强上市公司资金实力，提升流动性和抗风险能力。在债务融资的基础上配合股权融资，亦有助于加快整体开发进度，实现房地产项目的有序推进和平稳交付。
定增详解
新城控股此次增发的发行对象为不超过35名符合中国证监会规定条件的特定投资者，预计发行数量不超过67,668.68万股，募资总额不超过80亿元。
增发价格则有所折让。预案当中显示，本次发行的股票发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司股票交易均价的80%。3月13日收盘，新城控股最新股价为17.43元，市盈率(TTM)为3.91，总市值为393.16亿元。
新城控股拟将募资净额将全部用于温州新城瓯江湾项目、东营项目、重庆大足项目、泰安新泰项目、宿迁泗洪项目、大同云冈项目及补充流动资金。据悉，这些项目均为在建项目，定位于首次置业及改善型普通住宅产品，项目均已预售。
其中，温州新城瓯江湾项目投资总额约为34.5亿元，计划使用募集资金7.5亿元；东营项目投资总额约为24.71亿元，计划使用募集资金14.5亿元；重庆大足项目投资总额约22.44亿元，计划使用募集资金14亿元；泰安新泰项目投资总额约为24.08亿元，计划使用募集资金7.5亿元；宿迁泗洪项目投资总额约15.14亿元，计划使用募集资金5.5亿元；大同云冈项目投资总额约为12.81亿元，计划使用募集资金7亿元，另有24亿元将用于补充流动资金。
数据来源：公司公告
此次募资净额少于项目总投资的部分，新城控股将利用其他方式予以解决，募资到位之前，将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后予以置换。
如果本次实际募集资金净额相对于拟募集资金投资额存在不足，在不改变拟投资项目的前提下，公司董事会可对上述单个或多个投资项目的拟投入募集资金金额进行调整，或者通过自筹资金弥补不足部分。
新城控股提及，本次向特定对象发行完成后，公司股本和净资产将有较大幅度增长，而短期内公司净利润有可能无法与股本和净资产同步增长，从而导致公司的每股收益和净资产收益率存在被摊薄的风险。
如此大额的定增，是否会导致公司控制权产生变化？
根据增发预案，截至公告日，王振华持有新城发展63.33%的股权，新城发展通过香港创拓持有富域发展和常州德润100%的股权，富域发展持有公司61.09%的股权，常州德润持有公司6.11%的股权，公司控股股东富域发展及其一致行动人常州德润合计持有公司67.20%的股权。
本次发行前后，公司的控股股东均为富域发展，实际控制人均为王振华，本次发行不会导致公司控制权发生变化。
融资寻路
此次增发的背景，是复杂的市场环境及“三箭齐发”政策支持房企合理融资需求，也是时隔七年后再次于A股融资闯关。
在刚刚过去的临时股东会上，新城管理层透露，公司其实在2016年7月1号的定增计划就通过了，但因为宏观调控的原因一直没拿到批文。“我们现在也在跟监管层沟通。不管是定增还是REITs，都比纯债的资金帮助要大。”
2016年新城控股便拟非公开发行不超过4.07亿股，募集资金总额不超过50亿元，扣除发行费用后将用于5个项目，以及补充流动资金，但新城控股在之后久久未收到中国证监会相关核准文件。
就在披露80亿定增预案当天，新城控股也随即宣布终止2016年度非公开发行A股股票事项并不再就该事项向证券交易所提交发行上市注册申请文件。
值得关注的是，于2022年末，新城控股母公司新城发展就已在港股完成配股融资，认购方按每股认购股份3.50港元的认购价认购，认购股份占经配发及发行认购股份扩大后该公司已发行股本约7.93%，所得款项净额总额约19.43亿港元。
无独有偶，万科此前同样抓住机会在H股及A股进行股权融资，总裁兼首席执行官祝九胜不久前分析两者差异：“H股就像泡普洱茶，A股就像泡绿茶。”
他称，H股拿到的资金使用灵活性要强很多，A股只能用于保交付，用于现有的开发建设，H股资金可以60%置换原有的借款和债务性的安排，剩下40%用于补充流动性。
作为少数没有出现公开违约的民企，新城的债务情况尚可。截至2022年三季末，新城控股流动负债3522.18亿元，主要为应付账款和其他应付款，一年内到期的短期债务有256.54亿元，货币资金有345.08亿元，较2021年末下降38%，但仍可覆盖短债。
除此之外，该公司还有629.38亿非流动负债，主要为长期借款和应付债券，而长期有息负债合计505.57亿元。整体来看，新城控股刚性债务规模约为762亿元，以长期有息负债为主。
不过，新城控股仍难以避免房地产整体下行所带来的挑战。根据其此前发布年度业绩预告，预计2022年度实现归属于上市公司股东的净利润为6.3亿元到37.79亿元，同比减少70%到95%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为5.12亿元到30.73亿元，同比减少70%到95%。
而期内净利润减少的主要原因为：（一）受整体市场环境、疫情及结转项目的结构变化，2022年公司房地产项目结转收入及毛利较2021年有较大幅度的减少。（二）由于市场情况变化，公司计提的资产减值准备同比增加。
刚过去不久，穆迪下调其母公司新城发展公司家族评级至“B1”，穆迪预计新城发展的合同销售额将继续落后于市场，在2023年同比下降15%，至1000亿元人民币左右。
根据新城控股发布的业绩报告显示，1-2月，新城控股累计实现合同销售金额约135.85亿元，比上年同期减少28.85%，累计销售面积约160.03万平方米，比上年同期下降19.25%。
但穆迪预计，在未来12-18个月，新城发展的流动性将保持充足，因为过去3-6个月，中国政府的措施为新城发展在境内筹集新融资提供了支持。
具体而言，该公司在中债增的信用担保下发行了20亿元人民币的境内中期票据，并于2022年12月通过H股配售筹集了19亿港元。另外，新城成熟的投资物业也将继续产生稳定的经常性租金收入。