业务转型，临时抱佛脚，龙光集团活不成万达？

作者/杨柘

虽然龙光集团海外债务展期继续推进，同时被纳入恒生综合指数、沪港通及深港通，但预亏业绩一出马上打回原形，市值更是跌破50亿港元。

销售骤降、回血不足，累积的债务接踵而至 , 被内忧外患牵绊已久的龙光集团，不得不腾出手来一一化解。

公司不再受投资者追捧，意味着以高周转、高杠杆发展为导向的房企，渐被市场抛弃。

这可能还不是最严峻的考验。中国房地产市场在这几年里迅速降温，一大批房企被迫走进新周期里，卖房子越来越不赚钱，拓展新业务，岂能临时抱佛脚？

民营房企中，龙湖和万达等少数几家，日子稍微好过一些。早年布局的商业板块，如今成了香饽饽。收租、运营物业等，相比住宅开发，有更长久的想象空间。

龙光集团也在效仿，聚焦都市商业和社区商业的蓝鲸世界、蓝鲸天地先后开业，多少有点龙湖集团和万达商管的影子了。

最高亏损90亿

龙光集团日前披露2022年盈利预警，在录得业绩预亏70亿元至90亿元的字眼之下，这家钟爱“地王”的粤系房企，再次引发关注。

不同以往的是，公司被纳入恒生综合指数、沪港通及深港通正式于13日生效，还有海外债务展期进展的信息披露。

然而，这些利好没能抵消业绩跳水的影响，13日，公司股价大跌8.42%，收报0.87港元，总市值跌破50亿港元。

昨日延续跌势，跌幅5.75%，收报0.82港元。而在2021年3月，公司股价徘徊在12港元左右。两年时间股价跌了9成以上，蒸发市值超600亿港元。纪海鹏、纪凯婷父女的身家大幅缩水。

2022年，房地产行业调整进入深水区，叠加疫情影响，公司收入和销售的疲软远超预期。

去年上半年，公司录得收入126.3亿元、净亏损5.406亿元，同比分别降幅64.09%和108.74%。

同期，合约销售额303.4亿元，腰斩一半以上。

据克而瑞2022年房企百强榜单，龙光集团操盘金额419.2亿元，排名第36位，较上年分别减少1169亿元、下降16位。

海外债未解

龙光集团的发迹，最早可追溯至1998年开发的汕头阳光花园项目。当时纪海鹏正从建筑商转型房地产开发，当年开工、当年卖完的模式，几乎是高周转祖师爷碧桂园的翻版。

2003年，纪海鹏转战深圳，在土地市场里横冲直撞，对“地王”情有独钟。特别是2014年前后，央企、地方国企纷纷角力深圳市场时，纪海鹏狂亮肌肉。2014年龙华区白石龙某地块、2015年龙光红山地块、2016年光明新区某商住地块，不是深圳总价地王，就是全国总价地王。

在这些项目加持之下，公司销售规模从2012年百亿级跃升至2021年超过1400亿元，迈进行业前20强。然而，随着融资端口收紧，依赖借贷扩张的模式行不通了。

2022年8月，公司暂停支付5笔美元优先票据到期利息（本金规模约16亿美元），官宣违约，现金流危机随即爆发。

虽然中海地产和新世界发展，先后接盘了公司旗下一些项目，但离完成120亿元的资产盘活计划，还有很长一段距离。

截至2022年中报，公司负债总额2306.28亿元，现金及银行结余143.52亿元，难以覆盖962.08亿元的银行及企业借贷总额。

公司化债的顺序先易后难。去年12月，公司21笔境内债展期获得持有人会议表决通过，但境外债展期一直未能落定。

据13日公告，公司已将境外债展期方案草稿发送给境外债权人及其顾问，以就展期方案双方开始沟通。

据公开数据，截至目前，公司有11只存续美元债，规模约31.79亿美元。

为缓解流动性危机，今年3月上旬，公司计划新发行美元债置换当前存续美元债，规模约34亿美元，发行期限为7年。不过，这一计划尚未有新的进展。

活不成万达？

龙光集团曾是民营房企的优等生，可它并没有活成自己想要的样子。

公司主要有三大业务板块：物业开发、城市更新和物业经营，以前两大板块为主。对商业板块先天重视不足，以至于错失了发展机遇。

2021年，在原龙光商业广场基础上，正式确立蓝鲸世界、蓝鲸天地双产品线，并陆续在深圳和南宁亮相。

蓝鲸世界定位都市新商业中心，规划娱乐、餐饮、零售、休闲及体验等五大业态，是TOD城市综合体的一部分，类似万达广场。

蓝鲸天地规模较小，定位5-8万平方米的社区商业中心，重点专注便利和服务，集购物、餐饮、教育及娱乐于一体，偏向于中端购物中心，近似龙湖天街和吾悦广场。

公司官网披露，未来两年内，蓝鲸系列产品将在上海、浙江等多座城市陆续面世。

这些商业项目，围绕公司旗下地产项目来开发配套，考虑当下市场环境，这个后起之秀，要想异军突起，难度极大。

在这方面，龙光应该多借鉴龙湖集团、万达商管。

龙湖集团在商业板块上的成功，得益于在于市场环境和自身运营能力。譬如，首个商业项目北城天街2000年左右开发，现已成为重庆地标之一。它的成功来自对商业地产和新区域的嗅觉。正如龙湖前高管邵明晓所称，增加业态，就是增加一个活路。

另外，是龙湖每年以销售回款的10%，作为上限对商业板块投入。目前，商业板块衍生出商业投资、租赁住房、空间服务及智慧营造等。既让公司脱离了纯住宅开发模式，也增加了稳定的现金流。

万达商管业务更为纯粹，2019年剥离房地产业务之后，变身轻资产企业，2022年租金收入超过500亿元，贡献比例9成以上。

相较龙湖集团、万达商管在商业板块百亿级以上年收入，龙光集团在商业板块的收入规模相当小，2021年，来自物业经营收入分别为2.12亿元；去年上半年为1.28亿元，在公司收入占比极低。