地产能救国美吗？黄光裕“割肉”，接连出售三亚、长沙项目予中融信托

作者：刘新歌

出售股份自救的同时，深陷泥潭的黄光裕正在逐渐失去其地产业务。

国家企业信用信息公示系统显示，近日，国美控股集团有限公司将三亚国美旅业有限公司100%股份转让给中融国际信托有限公司（下称“中融信托”）。天眼查信息显示，三亚国美旅业已于3月17日完成股东变更。

三亚国美旅业成立于2013年1月18日，最终受益人为国美创始人黄光裕，公司主要经营范围为项目投资、旅游信息咨询、房地产开发及销售等，旗下项目为2016年7月开工的三亚“国美·海棠湾”。多位三亚中介对时代财经称，国美·海棠湾在2021年首次开盘，将于今明两年陆续交付。

对于为何在“收获期”卖掉项目，时代财经以购房者身份电话咨询了国美·海棠湾案场销售人员，相关人员称项目正在正常建设中，中融信托只是注资，不影响后续交付及物业服务等问题。

无独有偶，近日，由黄光裕最终控制的宁波昊洋企业管理有限公司转让长沙先导臻缔地产开发有限公司100%股份，中融信托接盘。这意味着国美彻底退出位于湖南长沙的湘江玖号项目。

自2021年回归以来，尽管黄光裕很少在公开场合露面，但资本动作不断，包括连续减持国美零售股份，以至失去国美零售控股股东地位，同时其还累计为国美零售提供近8亿港元贷款。去年8月，黄光裕拟向国美零售注入物业资产，即国美地产控股旗下的鹏融地产，该公司主要资产为国美商都物业及湘江玖号物业，但最终告吹。

如今，国美系仍深陷困局，截至2023年2月3日，国美零售及其附属公司尚未偿还的逾期贷款总额约68.9亿元。黄光裕也无法保住其颇具价值的地产项目。

临近收获期却被转让

国美·海棠湾是国美进军旅游地产的首个项目，总建筑面积13.65万平方米，规划有国际品牌酒店、96栋游艇别墅及空中花园、河海景观长廊等，国美还曾计划引入三边俱乐部和中医药健康养生产业。

按照规划，国美·海棠湾共分三期开发，一期为45栋独栋别墅，二期为51栋独栋、联排、双拼别墅和1栋酒店，三期为总统别墅和地下商业。吉屋网、房天下等网站信息显示，该项目曾计划于2018年10月开放售楼处、2019年元旦开盘、2019年底交房，但直到2021年初才正式开盘。

楼盘销售王羽（化名）称，一期独栋将于今年8月底交房，联排于明年底交房。别墅户型分A、B、C三类，建筑面积在200平方米至350平方米之间，均附赠送面积，实际使用面积在560-880平方米之间。三亚房产中介李嘉（化名）告诉时代财经，A户型总价8500万元起，B户型4200万元起，C户型3800万元左右。除别墅外，国美·海棠湾2期产品还可认筹精装交付的五连排、六连排别墅，层高为四层（地上3层，地下1层），建筑面积约105平方米，价格为2000万元/套，预计今年四季度开盘、2024年底交付。50万元可排号选房，500万元可锁定房号。

与海棠湾众多楼盘一样，国美·海棠湾产权也为40年，目前剩余产权年限约33年，但海景资源相对优越。不过，项目资金问题还是劝退了一些购房者。近日去海棠湾看了几个别墅项目的李桦（化名）对时代财经说，“听说资金链有点问题，虽然对国美·海棠湾的户型设计和海景资源很满意，还是决定放弃。”

多位三亚房产中介对时代财经表示，项目去年曾停工一段时间，目前已恢复正常建设。对于停工原因，有中介表示是“受疫情影响”，并称三亚对预售资金监管严格，按期交房有保障。

IPG中国首席经济学家柏文喜认为，长期亏损严重而陷入现金流危机、需要出售资产补血是国美出售三亚海棠湾项目的主要原因，“它也无力继续投入资金进行房地产开发，而快进入收获期的项目可以有更好的卖价。”

卖地产项目救急

虽然不是一家典型房企，国美介入房地产领域的时间却较早。1995年，黄光裕成立了鹏润地产，并先后开发了鹏润家园、明天第一城、国美第一城、鹏润蓝海等项目。2005年，国美地产控股有限公司（下称“国美地产”）成立，国美控股、北京鹏润投资有限公司分别持股51%、49%。

2008年，黄光裕曾放话“拿出100个亿砸向地产，2-3年让国美地产打包上市，成为第二个国美电器”。不过，还未来得及在房地产行业大展拳脚，他就因涉及操纵股价而入狱14余年。

介入地产开发20多年来，国美控股地产板块已有国美地产、申福、玖号置业三个平台，布局了国内一线城市、二线重点城市核心区及热点区域城市；在全生态新零售战略影响下，形成涵盖“地产开发、商业办公招商运营、酒店运营管理、物流仓储标准化建设及多形态物业服务”的新型地产运营服务企业。

地产资产似乎也成了国美陷入危机时黄光裕手里的一张底牌。

自2017年由盈转亏后，国美零售一直处于亏损境地。2017年-2021年，其归母净亏损分别为4.5亿元、48.87亿元、25.9亿元、69.94亿元、44.02亿元，近五年累计亏损超193亿元。日前，国美零售公告称，预期2022年销售收入与2021年同期相比将下滑约55%至65%之间，归属母公司拥有者应占亏损预期将在170-190亿元之间。

2021年2月，黄光裕获释出狱。他在首次内部讲话中夸下海口：力争用18个月时间，使企业恢复到原有市场地位。

但这位昔日首富、家电零售大佬面对的是行业沧海桑田的变化。此外，出狱后不久，国美零售通过发行对价股份及转让全资子公司哈德森资产全部股权的方式，支付北京国美商都、长沙湘江玖号及北京鹏润大厦等三处物业未来近20年的租金。这意味着，通过对两处烂尾楼和一处核心写字楼的“腾挪”，黄光裕将未来20年的租金收益直接变现，不仅扩大了对国美零售的控制权，还保留了自持物业所有权。

不过，上述财技并不能有效改变国美的窘境。2022年上半年，国美零售营收121.1亿元，同比减少53.5%；净亏损约29.7亿元，同比有所扩大。去年下半年，国美不断传出欠薪、裁员、业务收缩等消息。

债务压力下，国美也不断转让旗下地产项目。除了三亚国美·海棠湾，国美控股地产平台玖号置业近日还转让了长沙先导臻缔地产开发有限公司100%股份，中融信托也再次成为国美地产项目的白武士。

长沙先导为长沙湘江玖号的项目公司，项目用地于2012年获得，规划总体量11万平方米，2016年起出现停工、烂尾情况。此次股权转让完成后，随着国美的退出，湘江玖号或将被盘活。