实体商业想要“吸客留金”，运营思路就得「绝」…这八大类项目必须了解下！

‍商业竞争日益加剧的时代，商场对精细化运营和提升经营效率的需求愈加迫切。在今年元旦疫情放开后至春节期间，国内消费者表现出了强劲的消费潜力，各个城市的零售业飞速增长。从春节期间的消费数据，能看出什么样的商业项目是当下真正被期待和被需要的，由此提醒着我们未来该往哪走。

本期，我们以近几年新开的12个优质案例为主，探讨未来商业项目该如何提升竞争力，成为人们心中的“必选项”。

01

年轻化引领新一代消费者

南昌中山路天虹

南昌中山路天虹商场是天虹在江西省的标杆项目，已有15年历史。总面积5.4万平方米、共11层，是南昌市最高的独栋商业体。项目初期定位为中端精品百货，目标客群为城市中产及家庭人群。场内汇集国内外知名品牌400余家，其中超过20%为独家品牌首店。类目涵盖床品、家居等日用商品，及化妆品、服饰、珠宝等中高档商品。在发展运营中曾成为江西省的时尚潮流风向标。

改造后的南昌中山路天虹商场首层为零售主题楼层，以高化、黄金珠宝、名表等品类为主，为目标消费者提供更高的生活品质。2、3、4层则以女装为主力业态，贴合项目以都市潮流女性为目标客群的定位，多种品牌满足各个年龄阶层人群的穿着需求；5层是以儿童业态为主的主题空间，包括童装、儿童用品、家居类、集合店等品类，为儿童及家庭客群提供惬意的消费和休闲空间。6层与7层分别以男装、运动主题为主要业态，在整体设计上凸显商务、运动风格，更加偏向男性审美，引进了众多国内外中高端品牌。B1和8层则侧重餐饮美食，引入各种简餐小吃、咖啡饮品及大牌餐饮等，为消费者提供休闲放松好去处。全方位打造为贴近年轻人的、高体验、强内容的艺术美学空间。

在建筑外立面的改造上将本地“襟三江而带五湖”的城市特点融入进去，通过流线型铝板的设计，使外立面在光照下如水面一般波光粼粼。首层天花板也运用了水波纹不锈钢元素，流动而连续的曲线使人感觉舒适轻松，在进入时可以更快地放下心理负担，并提升了商场整体的品质感及高级感，营造出充满灵活与艺术感性的体验氛围，增加了互动性。

天虹商场从外立面到内部空间及动线设计整体呈现年轻时尚感，与传统百货建筑相比更加清新灵动的同时，赋予其更多潮流活力，更符合当下审美，吸引了众多年轻人群的目光。

小结：南昌中山路天虹商场由和桥机构参与规划设计，该项目顺应市场趋势，围绕新生代年轻消费群体打造丰富的品类及一系列的营销活动，为商场、所在商圈及整个城市增添许多新鲜活力。除了寻找专业规划设计公司对项目业态和内外部环境进行升级，在运营方面也与时俱进。在疫情初期就搭建好了线上平台，实现天虹APP、小程序、微信公众号及天虹员工企业微信一体化运营，通过打通线上下平台将服务再次升级，重构了人货场的消费渠道，吸引了庞大的会员群体支持。顺应市场趋势，围绕新生代年轻消费群体打造丰富的品类及一系列的营销活动，为商场、所在商圈及整个城市增添许多新鲜活力。经过和桥机构的设计改造后，销售业绩保持两位数的稳定增长，巩固并延续了江西头部精品百货的行业地位。

02

烟火气与文艺范兼具的老街区商业

广州东山口

广州东山口是一个历史悠久的经典文化老街区，有493座百年历史的西洋花园别墅建筑群聚落，曾是华侨、富商和政要的聚居地。

2021年综艺《披荆斩棘的哥哥》燃爆夏日，来自大湾区的哥哥们引发了年轻人的喜爱，后续延伸节目《大湾仔的夜》让大湾区的艺人们在东山口经营一间大排档，观众们惊喜的发现广州东山口街区极富魅力，既有百年建筑、街区沉淀的历史文化，又有潮流时尚的个性店铺，烟火气与文艺气息在这里都自然融合。

这些岁月与历史的积淀让此处充满味道和故事感，漫步其间，感受穿梭时空的魅力，非常符合当下年轻人热衷的复古怀旧风格，此处的地形由三横四纵的几条网兜般联通，小巷四通八达，密集又丰富的店铺给予了在这里游逛的超多惊喜感。

东山口的街区商业业态极具潮流性和文艺性，几百米的街道可以看多种设计风格不同的门店，如美式复古、工业风、山系等等，这里有满足你小资仪式感的咖啡馆，如美山婚礼公园、iis:land、Charlie's Cafe；还有极具风格的潮流服装店、古着店以及艺术空间，如艺术展览空间LPS在地公园、ART23当代艺术馆、中古家居器皿+咖啡业态的二丁里、香水买手店+咖啡业态的白鸟之歌……

老洋房建筑群落里，游逛一个个潮流感、文艺范十足的小店，满足了年轻消费者追求的精致感、品质感，打卡拍照、沉浸式体验街区的独特魅力，成为当下青年人周末微度假、社交的首选。

小结：历史建筑在东山口焕发新活力的故事，吸引着无数消费者前来打卡参观。从东山口的建筑中寻找当下时尚小众的潮牌生活，是东山口的改造成功的一大特色。

03

松弛感业态

檀谷

在京西潭柘寺有一处京投发展打造的，面向未来生活方式的小镇——檀谷。

檀谷被认为是京西微度假之地，“在西山脚下，度过另一种北京时间”，在这里远离喧嚣，找回内心的平静。

疫情后时代，只需花一两个小时的车程，就能来到西山檀谷，享受大自然施予的山水美景，置身独特的山峰，同时真正在山间居住生活。

独特的山居生活离不开檀谷完整的配套设施，包括文化、运动、潮流、亲子、美食、露营等。在这里生活，来者能够体验身心与山谷相遇的同时，放心自在地在檀谷开启安然度日的悠闲生活。

山谷中设置一处慢闪公园，而这公园区别于传统意义上的绿植、美景、水石组件的公园，它的特色之处在于，白天这里是三五好友或者家庭亲子自由友好的空间，让生活得以延伸；夜晚到来时，无数的各式各样的灯光点亮，为檀谷山居生活增添了别样韵味。

三年的疫情，城市内不少品牌店铺因经营问题不得不暂时或者永远关门时，檀谷却在逆势招商，并且招商工作完成进度达90%。目前，檀谷已经集结了单向街&十三邀小酒店、熊亮奇幻主题乐园等知名品牌与IP。随着愈来愈多的品牌入驻，檀谷的业态愈加丰富，能满足居住者多元化的需求，隐在深山中，城市感同样触手可及。

小结：整合各类资源，充分发挥空间想象力的檀谷，不只是个诠释山系生活的商业，也不只是个为新一代消费者连接起新型社交生活的空间，而是一个未来城市生活场所，是现代人短暂的“避难所”。面对时代发展而带来的现状及问题，实体商业应该提出相应策略，为消费者构建更理想、更生活的商业空间。

04

开放式商业

成都Regular·源野

位于成都大源中央公园下沉广场的成都REGULAR·源野，定位为「具有城市影响力的文化生活地标」，包含了3个下沉式户外花园和1个公共艺术空间，聚集了20余个生活方式品牌，2021年7月首批空间开放至今，它成了成都新的城市名片。

整个项目以生活方式为核心主题，围绕北、西、东3个花园，三个区域，以1个公共空间gregarious进行连接。项目体量较小，6500平方米只能容纳20多家店，在这里聚合了更多“非标”的主理人品牌，在有限的空间里呈现更丰富的多样性。在这里汇集了不少国际高端品牌、潮流买手店，以及资深“环太古里”品牌等。包括“烘焙+咖啡+鲜花+周边”的明星面包店“面包会有的”、上海超人气买手集合店in the Park、艺术概念餐厅RAINY&WINY、美式复古咖啡品牌Next Station by UID CAFÉ CO、以及口碑西餐品牌FIELDS等等，Regular·源野将这些原本极富调性和质感的商业品牌装进了人们的生活日常。

项目还留足了空场地，为后期艺术展览、品牌活动开展做好了准备，“文化＋商业”定位打造让人们看到了这个社群空间的可持续性。Regular·源野，在公园的基础上，建构出一个备受年轻人追捧的高品质全新生活方式空间。

成都skp

作为成都2022年最受关注的商业项目之一，成都SKP于12月20日正式对外试营业，引起了成都人强烈的兴趣。该项目位于交子公园商圈核心区，是该商圈引入的首个奢侈品高端百货业态，与全球最大单体建筑环球中心一街之隔。

不同于传统商业形态，成都SKP采用了下沉式设计，地面为公园景观层，下沉建筑部分共五层，为亚洲最大的下沉式建筑。凭借过去北京SKP和西安SKP的成功经验，成都SKP引入了将近1300个品牌，其中不乏爱马仕、Chanel、Dior、Louis Vuitton、Gucci等头部奢侈品牌，还涵盖例如Bottega Veneta全球首家新形象店的222个首店品牌。

位于南馆的成都SKP-S相较于品牌阵容已经非常强大的SKP而言，SKP-S有更多创新的玩法和故事，吸引了SKP原客群以外的更多年轻受众。

成都SKP-S有着更敞亮的挑高，整体的空间布局更舒服，馆内几乎所有品牌都为成都SKP-S搭配主题化的室内设计，在视觉上更胜一筹。成都SKP沉浸式空间大大提高了消费者的游逛体验，人山人海的现场氛围也体现了项目超强的吸客能力。

小结：REGULAR极具包容性，适合融入多种丰富的业态。打破了我们对公园与商业空间的界限，也突破了两类消费客群的固有消费认知；成都SKP项目作为交子公园商圈引入的首个奢侈品高端百货业态，将成为西南地区高端商业项目的标杆，对成都加快建设国际消费中心城市和公园城市示范区起到重要的示范、带动和引领作用。

05

社区商业

泰国曼谷the COMMONS Saladaeng

在泰国曼谷众多巨无霸商场中，一家只有5000㎡体量的小商业体却因小而受到关注，自2015年开业起一举成为泰国曼谷旅游打卡网红地，它就是the COMMONS。

the COMMONS目前有两家店，选址均在富人区，一店是the COMMONS Thonglor，二店是今年1月16日刚开业的the COMMONS Saladaeng。

the COMMONS Saladaeng外观最引入瞩目的是整片的红色屋顶，灵感来源于19世纪末，该地区火车站台亭子红色的屋顶。

阶梯元素同样贯穿整个项目，指引行人的同时，为店面做了自然分区。阶梯每一层设有平台可以躺坐休憩。

the COMMONS Saladaeng拥有三个楼层：一层The Ground是grab & go（即买即走）外卖快餐和休闲餐厅，以曼谷街头小吃为主；二层The Market是正餐，提供宽敞舒适的就餐体验和社交活动；三层The Platform保留了原址的参天榕树，留出大量的公共区域，是供社区使用的多功能空间。

日本东京KAMEIDO CLOCK

作为一个改造项目，位于东京都江东区龟户地区的KAMEIDO CLOCK是一家社区商业体，在2022年4月面众。

项目以“LIVE UP! & LOVE LOCAL”为主题，注重利用项目内外空间为社区居民、租户搭建交流、互动的平台。围绕以上初衷，KAMEIDO CLOCK在业态组合、空间功能规划等方面做了有针对性的布局。

业态方面，UNIQLO和GU等品牌的引入满足区域内人群不同偏好的购物需求；主力店Sports DEPO和Alpen Outdoors户外体育品牌也契合了当下人们的新型生活方式。

除此之外，服装、家居用品、书籍、玩具等品类应有尽有，全家都能快乐购物。

购物中心四楼有一大区域是茑屋书店，以“打造以社区为基础的生活方式书店”为目标量身定制。

四楼的“诊所商城——医生广场”内配备内科、皮肤科、儿科、眼科、神经外科、牙科等综合门诊，为社区居民提供在家门口的安心医疗。

KAMEIDO CLOCK还致力于打造区域NO.1的美食据点，以充满活力的饮食文化创造交流引力点，B1层主打食材新鲜度和品质感的超市“Life”、一层的KAMEKURO横丁美食集合区、四楼美食广场，每个区域有不同的氛围和食物可以选择。

此外，KAMEIDO CLOCK还有一些颠覆传统购物中心的独特设施，例如Kame Lab、Kame TV影片工作室，甚至开启了YouTube频道。Kame Sports也是一个电竞场，是龟户电竞团队Kameido Turtles的新据点。

DT51

DT51是北京SKP旗下的子品牌商场，商场于1月6日正式营业，受到了大众的关注。被称为青春版SKP的DT51以年轻潮流为定位，共有8层空间，项目涵盖美妆、奢侈品、自营买手区及美食区、书店和地下一层的华联连锁超市。

一层由美妆区和奢侈品牌区组成，美妆区引进了20多个国际知名大牌，并设置了一个集合了96个化妆品品牌的美妆自选区；另一侧的奢侈品牌区由Burberry、maxmara、Tods等奢侈品牌及一些著名的珠宝品牌组成。

SKP SELECT和SKP BEAUTYSELECT等SKP自营买手品牌也已进驻DT51的二至四层，另外还有餐饮、亲子体验店、运动户外品牌以及华联连锁书店DRV等进驻商场。项目内充满高级感又舒适的休憩空间及特色场景带给消费者耳目一新的惬意享受。

小结：在体验感与互动性打造方面，DT51用多元休闲文化元素弥补区域内的商业短板，同时，通过加强休闲娱乐业态，提高目标客群的到访率及消费黏性。面对越来越激烈的竞争市场，商业项目如何能够连接社区，突出生活化、社交性、体验感，完善服务功能，营造休闲氛围，成为周围居民的“社交生活中心”，是社区商业的必修课。

06

空间打造的主题性

泰国Terminal 21 Rama 3

位于曼谷Rama 3 Road的Terminal 21 Rama 3在2022年10月20日正式开业。该项目连接曼谷、拉玛三世和吞武里地区的关键区域，周边拥有超过 100 万的社区人口，涵盖了约43 个办公楼、60,000 多名员工、5,000 多套住宅和公寓，消费需求潜力巨大。

Terminal 21 Rama 3共包含7个楼层，从LG楼、G楼到地上5楼，可逛面积一共7个楼层，除了延续航站风格，每层楼也按各个国家风情做设计，营造出环游世界的氛围。细致入微的主题元素与所传输的主题氛围密不可分，为消费者打造沉浸式的“在购物中心旅游”的空间。

在与品牌一致的设计基础上，Terminal 21 Rama 3结合新古典主义风格，以及运用位在河畔的地理优势，4楼设有室内河景观景平台，2楼也有紧邻河畔的户外广场。

小结：除了一样有许多本土品牌、特色小商铺进驻，曼谷Terminal 21拉玛3比Asok馆多了无印良品、UNIQLO…等品牌。此外，美食仍然是Terminal 21系列百货的强项，新馆的Pier 21美食区摊家数量和Asok馆一样，内有超过200间泰国街头小吃摊和31间知名餐厅，还在LG层规划美食广场，集合了大大小小、各式各样的餐饮品牌，无论是老字号品牌，还是一些冷门小吃，都能在这得到味蕾上的满足。

07

公园式商业

日本SEE SEA PARK

SEE SEAPARK以“大家一起创造的公园”为项目理念，目标是打造一个能让人们像逛公园一般轻松到访，并能在此享受自在惬意的时光，发现美好事物的目的地。客群定位包括家庭客群、年轻人、游客等全客层。

项目于2022年7月16日开业。总面积10800㎡，由SEE SEA WEST、SEE SEA EAST、SEE SEA FOREST、SEE SEA STREET四大部分构成。

SEE SEAPARK的建筑设计非常引人注目。整体采用轻钢结构和木质材料搭建，最大限度减少砖混结构；外墙大面积使用玻璃材质，建筑内外部的光线可以互相映照，尤其到了晚上灯光亮起后，整座建筑被笼罩在舒适惬意的氛围中，热闹的商业气息和公园式的休闲感十足；屋顶使用透光的软膜覆盖，自然光可以充分透射进来，内部为净高7米的穹顶式空间，让建筑充满轻盈、通透、开放感。

做成“玻璃盒子”的各个建筑单元错落有致地进行排列，从高空俯视，就如同一片一片的云朵一样，极具潮流时尚的艺术气息和视觉冲击力，具备了“网红”属性。

另外，建筑还和周边环境和谐交融，地热、自然风的巧妙利用，让建筑冬暖夏凉，让人仿佛置身于日本古代的房子中一般。

除了建筑本身的现代化气息之外，SEE SEA PARK所在地的自然环境优美，景色丰富。如同项目名称所示——一个可以看见海的公园。消费者在此可以置身绿意盎然的草坪上，眺望海景，感受阳光的温暖、山风和海风的不同气息。这种别样的体验感得益于项目独树一帜的环境设计，成为项目的标志性亮点。

小结：作为一个“公园式商业”，SEE SEA PARK不只集合了零售、办公、公共服务设施、运动设施，海边公园等多种功能，它更多象征着的，是全新的一种自然化生活方式。

08

下沉市场消费新动力

邯郸新世纪中心

2022年最后一天亮相的新世纪中心，在经历了一年的调改后，终于以超级百货新世纪中心的形象再次出现在大众的视野。

新世纪中心位于邯郸市中华北大街、人民东路交汇口东北角，地理位置属于市内最为核心的新世纪商圈。项目建筑面积达20㎡万，室外广场景观面积8000㎡。负责该项目的设计团队在空间美学与人文结合的美学思路之下，将艺术、自然、科技融入顾客体验，提出 “探索河谷“的设计理念，室内整体动线及空间宛如自然河谷的流线及层次，引导顾客在其中探索。

室外两面的广场区域更是分别被设计为憩（水秀广场）、联（商业步行通廊）、迎（庆典广场）、趣（弹性剧场）、达五大部分（地面停车场/生活超市），每个部分的标识、景观铺装、绿植、亲水景观、多媒体艺术装置等，与建筑整体设计风格都进行了统一，融合了现代、艺术、科技与绿色的室外区域营造出了超级商业中宜人舒适。超强的招商与品牌规划，让这座老百货重新走上了城市商业的巅峰。

伴随着这次全面升级，新世纪中心筑建起一个集艺术美术馆、潮流时尚品牌、创意生活空间、城市运动广场、绿色商业环境为一体的高品质多元空间。此次新世纪中心外立面与外广场的改造升级，融入了街头篮球、街头跑酷、街头涂鸦、咖啡文化集市、美食文化集市、生活态度站、生活充电站、节日场景活动类等新鲜潮流元素，以购物之名，感受生活之美，为置身于其中的人们提供源于意识中的美学土壤和灵感来源。

信誉楼百货

河北信誉楼百货已有30多年发展历程，其目标客群即工薪阶层及普通百姓，通过持续创新，信誉楼针对目标客群探索出了一套独具特色的百货业态自营模式，即与生产厂家、原产地合作，实现自有品牌商品定制化，结合目标客群的特征与消费偏好，开发适合当地消费者的产品，其售卖产品95%以上为自营。这种独特的商业模式让信誉楼形成了独特而强大的竞争力，得以在三四线城市获得一席之地，被老百姓广泛接受并充分好评。

信誉楼不定期通过零售大数据平台洞察目标客群的消费规律、消费偏好，开发与消费者匹配的自有品牌商品，在每一家门店，信誉楼自有品牌商品以其高品质、高性价比获得了广大消费者的青睐；在门店的陈列上也有其独特的打法，陈列干净整洁、分区细致、标识明显，消费者能一眼找到需要的物品，并会根据消费者的喜好定期进行调整更新，为顾客带来新鲜感信。誉楼真正从消费者需求出发，从商品品质出发，将自己打造为消费者健康品质生活方式的引领者。

小结：互联网快速的信息流为小镇青年提供了充足的购物信息与渠道，而线下新兴的体验业态及品牌则对他们有着巨大的吸引力，商业在进入下沉市场时应摒弃下沉市场等于低端市场的过时想法，充分研究居民的消费需求及精神追求，沿着两条主线发展，一是追求更好的品质，二是追求自我个性、品牌化、高端化、体验式的消费等。

09

结语

无论是主题性商业，还是沉浸式商业公园，或者是街区式购物中心，有理由相信，在这个科技与经济飞速发展的年代，在创新型人才不断涌现的今天，未来的商业项目一定不会止步于此，运营者将会不断探索更多元和新颖的商业形态，为居民创造更高品质的美好生活。

编辑 |和桥机构

图片来自网络

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