存量改造还能怎么做？五大新思路及案例来了！

当前，中国城市发展进入城市更新的重要时期，一个明显的特点即由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，从“有没有”转向“好不好”。

据了解，我国核心城市有近1亿㎡的存量物业等待改造，这些物业要么陈年老旧亟待修缮，要么规划不合理亟待优化，要么缺乏新意无人问津。但存量商业改造的难度和投入并不亚于新建一座购物中心，甚至因设计局限和硬伤，更具挑战。

如何激活这些购物中心存量资产，将其再度焕发生命力，转化为市场号召力呢？有些项目走出了一条与众不同的路径。TA们在定位规划、空间环境、品牌业态三大核心要素上超前设计，最终引爆话题、客流，也为行业寻找存量改造方向提供了新思路。

策展型购物中心

策展型购物中心，是策展与商业体的融合形式，又不同于把艺术、展览直接陈列在商业空间，其实质是空间即展馆、品牌即展厅，策展即品牌，通过主线串联和展品设计，从简单的个体性陈列走向整体性诠释，讲好一个让受众有情感共鸣的故事。

因此，策展型商业并不迫切直接售卖商品，注重内容展现以及消费场景的搭建，从而间接把传统消费转变为新型社交消费，比如通过漫展、艺术展、画展、文化展等等，重新梳理“人”“货”“场”之间的关系，通过这些艺术展为消费者构筑沉浸式社交消费场景。

华亭伊势丹》》》》TX淮海

定位：全球首个策展型零售空间

TX淮海利用上海老牌地标华亭伊势丹重建。改造之前的原物业硬伤明显，如体量小，不靠地铁，没有停车场、沿街展示效果差等，加之周边项目的的冲击，让新接任的操盘手不得不考虑跳出传统商业地产思路，新开发一种全新的商业形态——策展型购物中心。

TX淮海以全球首个策展型零售空间的定位，仅用2.5万㎡作为创新体验与前沿艺术融合的潮流消费目的地，重新定义年轻力的空间内容。尚未开业前就凭借超前的定位，招募了数万会员，开业一年即实现盈利，全年带来60万年轻人重回淮海路。

全楼有6层，总体分为公共空间、商业零售空间和主题空间三种空间，汇集当代艺术、潮流、美食、社交场景，深度融合以“DIGITAL数字化、OASIS可持续、URBAN都市、X（COLLABORATION）跨界”为城市永续发展的核心理念，为消费者提供完整的沉浸体验。

“常驻品牌+限时闪店”的模式，集聚潮流品牌、推广原创设计、培育新锐品牌，以秀促展、以展促市。所有品牌都是一个小型展览空间，每隔几个月店铺就会重新装修，永远力求给年轻人新鲜感，满足年轻人的精神需求及情感消费的萌生。限时闪店更是三个月换一批品牌，不断地给消费者制造新鲜感，找清自己的定位。

上普财富中心》》》》COSMO成都

定位：“青年磁场”的潮流文化地标

由原上普财富中心历时三年改造而来的COSMO成都，最终定位为“青年磁场”，围绕Z世代潮流生活方式，打造“小而美”的潮流聚集地。这座“非典型”的商业体，它是商场、是展厅，也是livehouse，志在为年轻人提供潮流零售品牌组合、有调性的餐饮、顶尖的潮流画廊、丰富的艺术演出、展览发布等系列创新业态。

COSMO成都

毫无疑问，COSMO成都是独特的，甚至是难以理解的，TA把个性毫无保留地释放出来，甚至散发出一种“I DONT CARE”的气质。

整个空间完全打开，破除门店与公共空间之间的隔阂，拆除了隔墙及楼板后，在公共区域融入更多展示性陈列，将艺术展搬到到商业，让看展也能在商业空间中进行。

联合Clap主理人联合打造的INNERCO（内合），7600㎡、两层挑高的实验社交空间，是COSMO成都最大亮点空间。空间里保留了裸露的建筑结构，大台阶的休息平台预留了较大的表演空间，配合到吊挂的LED透明屏幕，使空间仿佛音乐现场一般，可呈现音乐表演，舞台走秀，发布会等活动形式。

INNERCO（内合）

项目独特的定位及潮流风建筑设计，吸引了越来越多潮流品牌在此“抱团”——成都本土潮牌代表1807、LANLIZI烘焙概念店、A FEW GOOD KIDS、CLAP新锐买手店等等，

摒弃大众、重奢的招商做法，有利亦有弊。一方面，汇聚、深挖潮流类品牌，将不断开拓品牌首店，稳固住品牌圈层，形成1+1大于2的效力；但另一方面，COSMO成都的部分都处于培育期，能否平稳度过培育期有待时间检验，在某种程度上为后期招商调改增加了难度。

公园型购物中心

公园型购物中心，是人与自然、城市与公园之间的“过渡带”和“纽带”，通过将公园形态与城市空间有机融合，打造出生存生活生态空间相得益彰、自然经济与社会人文相融的复合系统。

近几年，国内外的商业项目已经尝试在商业场所内融入公园元素，让室内具有公园的场所功能，或是通过引入绿植设计，达到购物中心“生态化”效果，而在众多主打公园、生态的购物中心里，成都Regular源野是其中的代表者。

成都大源中央公园下沉广场》》》》成都Regular源野

藏在成都大源中央公园地下区域的西北角的Regular源野，由方所与REGULAR团队联手打造，打破了市政公园“老龄化”和“运动场”的刻板印象，自开业之后就成为了成都新的城市名片，吸引着各方关注与考察。

“非典型”的选址及设计，“非标”品牌的选择，舒适自然的生活氛围……都是TA为人津津乐道的要点。

Regular源野秉持着设计师在公园里“再造一座公园”的理念，力求让每一个商户都有能够与各个花园直接衔接的空间过渡，最终让项目本身也宛如一座妙趣横生的小公园，在开发过程中保护了公园生态原真性，与地面公园景观形成自然的延续和衔接。

整个项目呈现南北走向，以1个名为gregarious的公共艺术空间为中心，向北、向东、向西延伸出三座小花园，北花园作为主要迎接客流的入口。

作为存量改造类的社区商业，Regular源野体量很小，仅有6500平方米，只能容纳20多家门店。招商团队结合REGULAR的价值观，场景的审美，对内容和产品的要求，以及周边大量年轻上班族、年轻家庭的消费特点，选择符合成都“生活”的品牌，在螺蛳壳里做道场，放进了国际精品、潮流买手集合店、轻餐、咖啡、烘焙、生活杂物个人护理造型等一系列业态。

Regular源野另一大特点在于内容矩阵和所营造的生活文化，公园不再只是供市民见绿赏花的地点，还是潮流群体感受艺术熏陶、体验消费场景的汇聚地。Regular源野为这些有共同属性的人群提供着发生持续联系的空间，展现着城市“新生活方式”的态度。

市集型购物中心

市集型购物中心，紧紧抓住人们热衷于“游逛”、“赶集”的真香本质，在原本市集买卖物品的基础上增强社交属性。以往购物中心与市集的集合，只是商场活动营销的手段，一条简单的地下街或户外独立街区就能撑起，但如今“购物中心的市集”正逐渐转变为“市集型购物中心”。

罗湖华润笋岗仓储冷库》》》》深圳万象食家

定位：万象食家，不止市集

罗湖华润笋岗仓储冷库，曾是闻名全国的“中华第一仓”，也是广东省内规模最大的综合性商业冷藏仓库。2014年，华润集团决定盘活这个仓储项目，被称为“首个市集型购物中心”的深圳万象食家由此诞生，延续着冷库“新鲜”概念，成为首个集食材市场、美食体验、生活方式三大主题功能的购物中心。

深圳万象食家联合10DESIGN建筑设计事物所，将万象食家的新鲜定义融入建筑灵感之中。“同一屋檐下”、“雕塑型顶篷”、“漂浮盒子”成就了万象食家的建筑空间表达方式，通过街区和Mall相互融合的建筑形态，令消费者感受更多样化的游逛体验。

在品牌引进上，打造丰盛的“食”、“家”生活，餐饮品牌占比40%以上，餐饮首进品牌40余家，打造格调与人气兼具的美食新地标。

且充分挖掘餐饮端优质供应链，汇聚农业新技术的蔬菜园子“昶裕隆”、精品水果产业链服务商品牌“桃源山水”、深圳30年老字号健康食品供应商“一亩市集”、深度整合国内外匠心食材的“玛翠斯甄选”、华润集团旗下优质海鲜全球供应商“五丰渔市”等供应链头部品牌，为消费者提供鲜活独特的高品质食材。

为了吸引这批缺乏直销开店经验的稀缺食材供应商，深圳万象食家依托华润万家充沛的供应链条作为起点，为供应商提供运营扶持、装修指导，同时将活动资源、自媒体资源与租户互通，加大门店宣传力度，有效地引入客群流量，带动经营消费。

景区型购物中心

景区型购物中心，是购物中心与文旅业态相互融合的作品，是文化、旅游和商业相融合的模式。以往购物中心主打高频的体验式消费，文旅景区则是做目的地强的消费，随着城市微度假概念的兴起，购物中心承担起日常旅游景点的角色，景区型购物中心也由此兴起。但全国大多数购物中心是从营销层面切入旅游，长春这有山却是从定位、建筑设计、业态规划层面深度切入景区型的购物中心。

老厂房》》》》长春这有山

定位：红旗街上的度假山庄

位于长春的「这有山」，开业就被评为4A级景区的商业综合体。旅游度假与商业中心的完美结合呈现出不一样的消费场景。

设计团队在大约7万平方米的建筑空间内，利用山坡和山洞两种不同的建筑形式和风格进行设计，从街到巷到院落，空间层次分明，打造成为了具有强烈年代感的现代山丘景区小镇。顺着“这有山”的上山路一路爬山而上，在领略不同风景的同时完成一次愉悦的短途旅行体验。

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山顶的问蟾亭是商场的核心景观，登上问蟾亭便可纵观项目全景，“问蟾者”这个让人过目难忘的艺术雕塑，也成为了“这有山”一张极具辨识度的名片。

问蟾亭的对面是望山亭，作为整个山坡动线的末端，望山亭是可供消费者休息的公共区域，问蟾亭、望山亭两亭相对，互望全景，其实都是典型的景区设计手法。

既然是景区型购物中心，完成吃喝玩乐购后，还得有住宿地，才算完成了旅游体验闭环。为此，项目在四层到六层区域打造了一间名为“这有山舍”的客栈，方便逛累了、玩累了的游客休憩住宿服务。

项目团队采用了内容组团的品牌落位逻辑，呈现了多元化的品牌内容。目前来看，为区别于周边内容大而全的竞品商场，这有山降低零售服饰业态比重，主要规划了休闲逛玩组团、小吃街组团、嘉年华组团、聚会餐组团、电影院组团、夜生活组团等内容。

另外，在首层设立“山洞广场”，平层慢逛，服务不爱爬山的消费者；将猫咖、密室逃脱、古着店等年轻群体青睐的业态放在中上层区域，为各层品牌引流，延长消费者停留时长。

实景游戏型购物中心

实景游戏型购物中心，是故事内容植入空间场景的一种新思路，故事可以从电影、电视剧、小说、动漫、游戏等内容中挖掘，再提取关键元素到实体场景中，通过一条或多条主线串联，形成差异化风格的购物中心。“元宇宙”概念的火爆，则将实景游戏场景的线下空间无限延伸至虚拟世界，助全息投影、AR、VR设备等科技手段，商场们搭建了一个又一个虚实结合的交互场景。

五道口服装市场》》》》北京BOM嘻番里

定位：沉浸式实景游戏类商业地标

北京BOM嘻番里由原先的五道口服装市场更新改造而成，建筑面积约1.5万㎡，地上4层。项目针对周边高校年轻人，打造ACG（动画、漫画、游戏的总称）集中性消费场与次元体验式商业聚集地，也被称为“全国首个线下元宇宙主题商业”。

“BOM”是拟声词，蕴含着创作团队的期许，意为很燃、很炸。“嘻番里”是“喜欢你”的谐音，“嘻”是开心的寓意，“番”是二次元用语，“里”是一个具象地名概念。

这是一家需要部分付费才能进入的购物中心，二层以上购票进入，通过手机游戏与空间场景完成线上线下场景链接。首创郎园联合“暴风岛”将整个商场打造成为大型实景解谜“游戏场”，引入《梦境之镜》剧情，设置幻兽、X星人和探险家三大种族，

进入商场的玩家，都能领取到自己的“身份信息”，在NPC演员引导下参与体验解谜游戏。商场内每一家商户也都拥有自己的“虚拟身份”，名称、剧情故事也跟线下商铺强关联，比如异世童话，图标是一件衣服，就是刚刚提到的春日花与月，游戏环节也是跟服饰制作有关系的探索、解密，线上线下同步解开谜团。

BOM嘻番里以餐饮业态为主，在品牌引进上极力避免大众化面孔。连锁餐饮之外，均是二次元周边、三坑服饰、卡牌游戏、剧本杀、猫咖等新消费、个性品牌。如IP主题店“一番赏”，集二次元周边、艺术藏品、手作娃娃于一体的“收藏癖”，动漫主题拉面“小浦同学”，中古店“RQ”，三坑服饰“春日花与月”等。不同商家除了自有的店招外，还悬挂有他们在游戏世界中的“别称”，获取“别称”还能得到相关的解谜线索。

除此之外，北京BOM嘻番里还初步建立「嘻番货币」系统，设置「嘻番梦境商行」，为项目元宇宙内部装备流通、游戏交易等进行支撑。