合生创展：商业板块土储约726万㎡ 探索轻资产管理输出

文｜潘玲宣

3月30日，合生创展交出2022年度业绩，过一年的点滴展示在这份年报之中。

2022年，合生创展实现营业额约272.52亿港元，股权持有人应占净利润约87.62亿港元，扣除除税后投资物业重估收益净额约75.54亿港元，核心利润约10.81亿港元。

年报发出后，截至当天收盘，合生创展涨3.64%，收报7.4港元。

数据显示，截至期末，合生创展总资产2987.14亿港元，毛利率30.4%，每股基本盈利3.05港元。

据参与当天下午投资者会的相关人士透露，过去一年合生创展债务结构持续优化，因此得以在波动的一年保持相对稳健。来自六大行的授信贷款近千亿港元，在整体债务中占比三成。

年报披露，合生创展2022年有息负债总额下降16%至965.27亿港币，借贷实际年利率约为6.5%。

在降杠杆、缩负债，优化整体债务水平过程中，物业投资和生产层面并未出现明显下滑。全年为保证工程进度及销售节点，工程款支出达历史较高水平，为74亿元。该项调整及投入，也为合生创展2023年提供约950亿的新增供货。

住宅地产的负债占比43%，商业不动产占到有息负债的28%。债务整体以住宅开发贷款及经营性物业贷款为主，住宅项目及商业项目可保证还款来源。

住开基本面

物业发展仍是合生创展的核心业务，于2022年，主要围绕在环渤海地区、珠江三角洲及长江三角洲三个核心经济区域。

具体而言，华南（包括广州、惠州、中山及阳朔）占集团收益的25%，华东（包括上海、杭州、昆山、宁波、慈溪及太仓）及华北（包括北京、天津、廊坊、大连、太原及秦皇岛）分别占30%、45%。

2022年，合生创展录得合约销售总额约为人民币325.79亿元，较2021年的422.99亿元下降约23%，平均合约售价23861元/平方米。

广州及惠州于2022年共有27个在售物业项目，合约销售额为人民币83.12亿元，占集团合约销售总额的26%。

主要项目包括广州合生缦云、合生紫悦府、合生湖山国际及合生云山帝景。其中，在广州售出建筑面积合共为377789平方米，账面值为人民币72.9亿元；在惠州售出建筑面积合共为104084平方米，账面值为人民币10.22亿元。

上海共有17个在售物业项目，主要包括合颂兰亭、合生佘山东紫园及合生东郊别墅。上海之合约销售额为人民币32.99亿元，占集团合约销售总额的10%。售出建筑面积合共为194054平方米。

北京及天津共有20个在售项目，合约销售额合共为人民币209.68亿元，占集团2022年合约销售总额的64%。主要包括缦合北京、合生缦云、东叁金茂府及合生me悦，售出建筑面积合共为689413平方米。

于2022年交付建筑面积合共101.44万平方米。截至期末，合生创展已订立销售及预售合约但尚未交付予买家的建筑面积为206.24万平方米。于交付该等物业后，已收所得款项合共451.76亿港元，将于2023年及其后在财务报表内确认为收益。

于2022年内已落成建筑面积合共86.55万平方米，预期于2023年落成的建筑面积合共为289.73万平方米。

数据显示，截至2022年，合生创展总土地储备规模2872万平方米，2023年预计投放市场货值1000亿港币以上。

分布上来看，截至期末，地产板块土地储备约2146万平方米。其中，北上广深、临深区域等一线城市土储1595万平方米，占比74%。

商业板块土地储备约726万平方米。其中，北上广深及临深区域的一线城市土储达690万平方米，占比95%。

2022年新取得的土地储备主要是位于上海黄浦江合生滨江苑地块，该土地源自旧改项目的孵化，早于2003年就取得旧改权益，如今终于孵化成功。

据参会投资者消息，2023年，合生创展销售合约数计划400亿元，销售住宅部分的销售收入按照76%的回款率，同比去年的回款率在85%，相对保守，按照76%计算，全年预计产生约300亿地产销售收入。

企业预计，商业部分在2023年大概收入是45亿，开支部分是29亿，预计商业集团现金流正贡献17亿左右。物业及社区生活板块预计收入37亿，支出34亿，正贡献3亿左右。

投资部分分为两方面，一部分是投资收入，即合生持有的一部分金融股权，也有一些利息和分红，还有一部分少量的股权转让，大概有5亿左右。

“今年的现金流预算中额外做了大约23亿市场性拨备，企业方面表示并不一定要用，是一个预估的不可预见的开支，将这笔资金放在了经营性的现金流里面来做一个特殊的安排。”

企业预计，年内大概有77亿左右关于地产旧改投入以及轻资产运营投拓基金，将根据旧改项目上市进度安排具体的支出规划。

立体合生

据透露，管理层于当天下午投资者会上提到，2022年在各项财务数据表现之外，主要聚焦三个方面，即城市更新业务推进、缦系产品的行业竞争力、商业板块的管理输出。

城市更新方面，上海滨江苑项目于年内入市，今年3月16日取得项目预售证。除上海滨江苑项目之外，仍有相当一部分城市更新项目将于未来1-2年内问世，而该部分土储未在当前的土储统计数据之内。

其中相当一部分位于广州地区，例如广州番禺区南村镇1296亩城更项目，项目位于珠江周边地区，预计货值300亿人民币以上；广州市海珠区凤阳街道康乐村、鹭江村城更项目，预计货值900亿人民币以上；广州海珠区前进路项目预计货值120亿人民币以上。

此外，广州番禺区新基村、员岗村、TIT科贸园城更项目对应预计货值100亿、200亿、500亿人民币以上。

上述项目均来自合生过去数十年间的积累，进而在如今城市更新工作推进过程中释放价值。

另一方面，随着旧改项目陆续进入二级阶段，也预计将产生土地价款方面的相关投入。与之相对应，朱桔榕明确表示，年内暂无招拍挂市场拿地计划。

住宅产品方面，2018年，合生创展主席朱桔榕同安缦创始人Adrian Zecha正式开启全球战略合作，合生·缦系的第一条产品线——MAHA缦合就此诞生。

目前，缦系产品已形成“缦合”、“缦云”、“缦月”三大产品线，分别满足高端生活品质、高净值品位需求、时尚精致生活等不同人群及居住需求。“缦系”产品也逐步实现从北京至上海再至广州的“南下”布局，以及未来的全国落地。

2022年全年，缦系产品合计贡献销售业绩126.99亿元，占合生创展总销售业绩的39%。

从数据上来看，位于北京霄云路八号的缦合北京于2022年实现销售额46.65亿元，2023年以来销售额达9.08亿元；北京丰台分钟寺缦云北京项目2022年销售额70.34亿元，2023年以来销售额8.1亿元。

缦云广州2022年实现销售额10亿元，2023年以来销售额764亿元。缦云上海项目于2023年3月29日首开即磬，完成42.44亿元销售额。

值得注意的是，3月25日，合生创展集团携手安缦酒店创始人、MAHA CHINA主席Adrian Zecha，正式签署MAHA CHINA亚太地区战略合作协议。据悉，此举也意味着合生创展集团对世界顶级城市发展的创新与探索再度展开。

商业板块业务方面，尽管过去一年市场多变，合生创展商业地产部分2022年租金收入较2021年仍相对持平。年报数据显示，2022年合生创展商业地产投资收益为39.53亿港元，上年为42.17亿港元，变动幅度6.26%。

基于多年积累的商业运营能力，过去一年，合生创展在管理输出和轻资产拓展方面亦多有探索。据悉，目前合生创展已形成合生汇、超极合生汇、合生广场、hopx、MOHO等全系列产品线，五条产品线均包租委管并举，实现一线城市、省会城市、强二线城市不同场景和区域的全面布局。

2022年12月31日，合生商业高端产品线的首个项目“MOHO”于上海开业。

另据此前消息，2022年8月，合生商业成都首个合生广场落地高新区，该项目原名“盛世嘉苑综合体”，资产由成都高新区社事投持有。合生商业拿下该项目的运营权，也成为成都高新区盘活国有存量资产的一次混改新尝试。

2022年9月，合生商业携超竞集团升级推出“超极合生汇”的品牌线，旨在打造泛文娱的“社交商业综合体”。

就在此次公布2022年度业绩的前一天，也即3月29日，北京超极合生汇举办品牌招商发布会暨品牌签约仪式。作为全国超极合生汇的首个项目，也作为合生商业集团入驻北京的第二个商业综合体，将于今年年底正式开业。

此外，上海超极合生汇一期项目预计将于2024年正式竣工并开业。

据相关人士透露，此次投资者会亦提及REITs扩容消费基础设施领域相关内容，罗臻毓于会上表示，目前合生创展的土地储备中一定比例是商业地产，所以从内部开发的角度来讲，接下来也会延续开发主要几个大的综合体，包括在上海、北京、广州这些城市。

“今年要开出来的综合体包括北京超极合生汇，整体是有大概46万平方米的超大综合体。上海MOHO还有一部分没有完全完工，今年也会延续完成。”

上述人士称，“C-REITs，或者不动产私募投资基金这些都是非常好的退出渠道，近期消息发出来后，管理团队也在积极探讨研究推进。这个消息对企业来讲也是一个利好。”

“整体而言，这些对于商业不动产而言都是一种资本循环的渠道，从合生的角度也会有相关考虑。可能会将几个主要商场，合生汇、合生广场放到REITs。”