即将恢复正常运营，融创的复牌启示

文｜彭莹琛

距离召开境外债务重组说明会仅过去半月，融创以令人意外的速度发布了复牌公告。

4月12日晚间，融创中国公告称，复牌指引已满足，该公司已向联交所申请公司股份自4月13日上午九时正起恢复买卖。

据观点新媒体了解，融创中国于2022年12月8日、2023年3月31日公布了2021全年业绩、2022年中期业绩和2022全年业绩。

最新2022全年业绩显示，融创中国实现营收收入967.5亿元，毛亏约为8.2亿元，亏损较上年减少约9.7亿元，减少约54.2%；公司拥有人应占亏损约为276.7亿元，较上年减少约105.9亿元，减少约27.7%。

亏损有所收窄，意味着企业在积极调整与应对；而当前亏损主要是因物业计提减值造成的“浮亏”，预计不会对现金流和企业经营带来影响，且计提减值普遍出现在房企2022年财报中，如果市场环境有所回暖，这部分可转变为净利。

从收入组成来看，融创中国2022年实现物业销售收入828.4亿元，同比减少53.69%；另外3个板块均较上年有所下跌，文旅城建设即运营收入实现47.7亿元，物业管理收入实现62.6亿元，其他业务收入为28.8亿元。

于2022年12月31日，该公司经审核资产总额约为10902亿元。融创中国认为，开展的业务具有充足的营运水平，并拥有足够价值的资产支持营运。

2021年，融创中国通过出售项目公司、配股融资、大股东借款等方式，回流资金近250亿元；2022年更多是采用与AMC合作方式，如盘活上海董家渡、武汉桃花源等核心项目。

从2022年出售资产数量较2021年有所减少可知，融创中国开始转向以长期思维去运营，而不是低价变卖核心资产寻求资金回流。

另一层面，融创中国降债效果显著。截至2022年12月31日，负债总额同比下降约481亿元。其中，有息负债约为2984亿元，较2021年减少约233亿元；连同合营及联营公司的有息负债约为4043亿元，较2021年减少约642亿元。

债务重组方面，1月份融创中国公告称，160亿元境内债券整体展期方案获债券持有人会议表决通过。

对于已达成展期的债务，进一步展期3.75年至2026年9月；对于尚未达成未展期的债务，展期4.5年至2027年。

境外债务方面，包括本金约90.48亿美元的优先票据及其他境外工具或债务，以及应计未付及违约利息等费用。融创3月28日公布的境外债务重组方案显示，该公司计划以债转股交换融创中国、融创服务股份，以及发行新票据置换现有票据的方式化债。

据此前消息，融创中国获得债权人小组的支持，相当于提前拿到30%的赞成票。但方案惯常需要75%以上的赞成票，并在年内完成必要的法律程序，清盘呈请也将被撤销。

关于“清盘呈请”方面，融创中国表示，自收到呈请以来，公司一直积极寻求法律措施以坚决反对呈请，并采取一切必要行动保障公司的合法权利。公司已与公司境外债权人小组就建议境外债务重组达成协议，目前重组正在实施。公司认为，清盘呈请不会对重组计划或时间表造成实质性影响。

2022年下半年以来，信贷、债券、股权、“内保外贷”四箭齐出环境下，房地产公司企稳回升。

自去年8月龙光集团复牌以来，佳兆业在今年3月10日复牌，成为第二家成功达成复牌条件并复牌的出险房企；随后3月14日，景瑞控股也正式复牌。

目前来看，融创中国将是达成复牌的首家头部房企。至此，出现债务违约的在港上市房企中有14家仍处在停牌状态。

而祥生控股、花样年等多家房企并未刊发2022年业绩加入停牌行列，目前有超过20家房企正处于停牌程序。

融创中国的境内债务展期及境外债务重组都能给到“困境”房企一定参考价值，从2022年4月1日停牌至2023年4月13日复牌，历时370天有余，房地产的暖意似乎已吹到融创。

截至2023年3月底，融创中国累计实现合同销售金额约292.7亿元，同比降59.55%；累计合同销售面积约223.6万平方米，合同销售均价约1.31万元/平方米。

执行总裁汪孟德曾表示，公司前两个月销售也有比原来预期更好的表现，接下来将抓住市场窗口，加大供货力度，促使销售在下半年有一个更好的恢复。

购房信心尚未完全恢复，叠加融创中国销售未复苏的情况下，2023年一季度，融创在34个城市交付53个项目，超3.9万套。

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