专项解读|K11 ECOAST、深圳湾万象城二期，南山未来商业继续“领跑”

深圳湾畔的南山，广东经济第一强区，商业跑出加速度。

数据统计，2022年南山区经济总量破8000亿至8036亿元，三年跨越两个千亿级台阶，连续10年稳居广东省区之首。

经济韧性十足，托稳辖区商业底盘。三年来，南山区成功孵化了深圳第二个高端商圈；培育了深圳湾万象城、深圳万象天地两大影响力全国领先的商业项目；具有国家级战略定位的前海商业也在逐步崛起……

作为深圳三大城市中心商业起步最晚的中心区，南山后来居上晒出亮眼成绩单。看向未来，这里也将是深圳商业高地，诸多重磅项目待入市、世界级地标性商圈进化中等，未来商业价值可期。

01.商业现状

增量多、商圈密集

据赢商大数据统计，截止到2022年末，南山区已开购物中心/独立百货43个（≥3万平方米），总商业体量约287万平方米，排名第三。

作为深圳商业的重要版图，南山区优秀商业也不少，43个商业项目中包含了1个高端mall-深圳湾万象城；5个中高档mall，数量仅次于福田，如深圳万象天地、万象前海、海岸城、益田假日广场等都是在深圳商业市场中沉淀了一定影响力的代表项目。

#增量方面

南山是近几年深圳商业供应的主力区。数据显示，近三年（2020-2022年）南山总计入市12个新项目，新增商业体量约78万平方米，排名第二。尤其在2021年迎入市高峰期，该年南山区带来了6个新项目合计40.53万平方米的商业总量。

遗憾的是，尽管近三年来南山区新增项目不少，但对比其他区域大型综合体项目或标杆企业代表产品线项目，南山区开业引发城市效应的项目并不多。除了万象前海、海上世界·汇港购物中心（二期）、西丽宝能环球汇等项目外，基本以社区商业为主。

#商圈方面

南山面积广阔，辖区总面积187.53平方公里，是福田、罗湖的约2.5倍，也因此商业较为分散，形成了诸多商圈，且多数商圈以单项目或2-3个项目构成。赢商大数据显示，在深圳形成的47个商圈中，南山占据了9个，是深圳各行政区中商圈数量最多的。

其中后海商圈是深圳七大市级商圈之一，也是深圳第二个高端商圈，同时是南山区商业最为密集的商圈。据赢商网统计，该商圈拥有7个存量商业，合计总商业面积62.9万平方米，集中了深圳海岸城与深圳湾万象城两大城市级标杆场，以及天利名城、保利文化广场、南山后海汇等项目。

02.商业变化

高奢进阶、商圈格局向西推进

近三年可谓是南山区商业的高光时刻，通过高奢消费的养成、代表项目调改出圈、新兴区域商圈的打造，南山区的商业光环越擦越亮，影响力甚至逐步超越罗湖、福田。

#高奢氛围已成气候

南山拥有深圳第二个高奢购物中心-深圳湾万象城，2018年项目开业时高奢品牌暂时缺位，两年的市场培育在2020年重奢集中入场，如今南山区的高端消费氛围也已成气候。

据赢商网统计，自2020年以来，深圳湾万象城已经进驻了Louis Vuitton、DIOR、Cartier、HERMES、CHANEL等顶级奢侈品品牌，并形成了Cartier、BVLGARI、BLANCPAIN、Jaeger-LeCoultre、IWC等强大高端腕表珠宝矩阵。

#商业多元化特色愈加明显

相比于其他行政区，我们观察到南山区商业更加多元化与特色化。尤其近年来在代表性项目的调改运营，与政府推动新消费模式的构建，以及新商业的亮相，让南山商业差异化更加明显。

除了上述提到的高端mall外，中高端MALL深圳万象天地这几年的蜕变也让南山区商业收获不少关注，带动了区域时尚与潮流影响力的提升。项目在近三年来，分别完成了高街、里巷以及盒子mall以及原诚品区域的焕新升级。其中高街引入了众多国际潮流品牌、里巷重点在餐饮，进驻一众有调性的知名特色餐饮、盒子mall加强零售氛围，尤其是高化香水品类。如今的深圳万象天地已经成为了城市潮人聚集地与潮事儿发生地。

南山区商业有一个优势在于拥有欢乐海岸、海上世界等系列具有文旅属性的商业，近年来发展火热的夜经济，南山区以文旅商业为载体打造夜间经济示范点。其中以欢乐海岸为代表，项目充分利用独特滨海自然资源与文旅资源禀赋，发挥“主题商业+文化娱乐+生态旅游+商务度假”多元融合业态优势，探索夜间经济与文旅融合的消费模式，开拓深圳夜间经济的特色生态圈。

传统商业模式之外，非标商业南头古城也是南山区的一张商业名片，其以文化为依托丰富了南山区商业形态。改造后的南头古城是一个以历史为基底，包容多元文化的城市创意街区，引入传统特色餐饮、新式休闲配套、文创精品零售、人文生活居所四大特色业态，30+优质品牌，成为人们的打卡地标之一。

#商圈格局之变，前海商圈兴起

深圳前海商业氛围逐渐浓厚，让南山区商业格局往西推进。

此前，片区仍处于建设中，商业基础较弱。2021年随着商办人群日渐增多，首个开业的大型商业综合体前海卓悦INTOWN，逐渐培育起区域商业氛围。随后2021年12月开业的10万平方米的万象前海，在打造前海国际化高品质商圈、营造高端产业集聚的优质营商环境、引领前海商业发展方面具有里程碑意义。

2022年前海印里继续补充前海商业存量，总商业面积约5万平方米，是前海首个岭南庭院式街区商业，独特的商业形态丰富了前海商圈的商业模式。

而即将在今年6月底开业的前海山姆旗舰店项目，也是前海为打造深圳国际消费中心城市核心商圈引进的第一家高端仓储式零售品牌店。该项目亮相后还将助力前海国际化城市新中心建设。

前海山姆旗舰店效果图

数据统计，目前前海已开业的商业项目主要有深圳前海万象、深圳前海卓悦intown、前海印里三大商业体，合计体量约18万平方米。

03.未来商业

优质新商业多，高端商业进一步发展

十四五规划中南山的商业发展有四大方向：

• 一依托后海总部基地建设湾区商业中心；

• 二规划建设前海合作区奢侈品一条街；

• 三推动太子湾邮轮母港区和海上世界联动发展，建设滨海风情特色商街；

• 四以世界之窗、中华民俗文化村、欢乐谷主题公园和华侨城创意文化园等资源为支点，打造文旅创意商街。

由此我们可以看到，南山未来商业将愈发多元化，尤其在高端商业的发展上，现有后海高奢商业之外未来还可能诞生前海高端商圈。

目标之下，支撑南山商业发展的依然是持续上扬的经济基础与扎实的产业功底，作为深圳的经济大区与科技强区，南山消费基本盘也十分稳健。未来南山在高端商务氛围进一步巩固、诸多优质项目入市后，南山商业还有很大的看点。

#总部经济发达

相比于福田的金融产业，南山的优势在于科创产业，南山区以“科技创新+总部经济”双轮驱动战略，加速从世界级创新型滨海中心城区迈向现代化国际创新型的先行区。在深圳初步形成的六大总部基地中，南山拥有深圳湾超级总部基地、后海中心总部基地、留仙洞总部基地、深圳湾高新区总部基地四大高规格总部基地。

深圳湾超级总部基地

其中尤其以深圳湾超级总部基地为代表，作为南山向世界展示粤港澳大湾区竞争力和影响力的全球城市“巅峰之作”，现已经进驻了京东、招商银行、中国电子、万科集团、深圳地铁等16家企业总部。未来南山依托于总部经济的商办氛围，商业尤其是中高端商业还具有很大的发展空间。

#亮点项目多

南山一直是深圳新商业的主要供给区域之一，未来亦是如此。据赢商大数据统计，未来三年（2023-2026年）南山计划新开10个新项目，合计商业体量116万平方米，数量与体量都位居TOP6城区之首，且筹开项目看点满满。

即将在4月30日亮相的深圳红树湾超级总部基地首个商业体-深圳湾睿印RAIL IN，引入多家优质主力店与米其林餐饮品牌，以填补区域商业空白的存在启动区域商业的建设。

深圳前海壹方汇：位于前海桂湾中心位置，以“城市中心公园MALL”为核心理念，全维度打造出一个高格调、高素质、高能效商业空间。

深圳K11 ECOAST：K11 母公司新世界发展与招商蛇口联合在深圳斥资百亿的商业项目，总建筑面积22.85万平方米，将打造为大湾区海滨文化零售新地标及循环经济先行者，推进大湾区文化零售新里程。

深圳湾万象城二期：由华润置地代建的深圳湾文化广场位于南山后海中心区，将打造为集公共文化空间、商业、生态景观、生活、娱乐于一体的世界级目的地。项目建成后将与春笋、深圳湾万象城、人才公园等进行无缝衔接，共同构成后海片区生态圈，这里也将打造深圳湾万象城二期。

近两年南山区的商业格局会往前海、深圳湾超级总部基地扩容，而往后两年南山区的最大看点在高端商业，尤其后海、蛇口两大片区的发力，或将改变深圳现有的高端商业格局，持续巩固南山区高端商业地位。

编者按：在加快“培育建设国际消费中心城市”目标之下，深圳各城区“铆足马力”打造商业名片。赢商网特别策划“深圳TOP6城区商业进化图谱”系列报道，记录过去三年各区商业变化，展望未来发展机会点。本期——南山篇。