专项解读|手握大悦城、海岸城等多个“王炸”MALL的宝安，未来商业可期

不止于宝安中心，宝安商业越来越有看点了！

作为曾经的“关外城市”，宝安的商业长期以来都集中在宝安中心商圈，而近几年随着深圳西移、大空港、前海扩容等利好加持，宝安商业逐步向外辐射，包括松岗、福永等区域都在新项目入市后改变着宝安商业格局。

未来，随着深圳大悦城、万丰海岸城、壹方沙井奥莱、华润金蚝小镇等项目入市，宝安商业还将迎来新一轮的迭代。

01.商业现状

据赢商大数据统计，目前宝安区拥有存量商业37个，商业总量313.86万平方米，总量位于深圳之首。

#中高端MALL匮乏，本土民营企业占主导

宝安区是深圳工业大区，长期以制造业为主，受限于消费力，商业级别并不突出。在营的37个商业中，中高端MALL仅有深圳海雅缤纷城与前海壹方城两大商业体，大众化MALL则有17个，占比46%，在中高端消费上存在明显的差距。

从商业分布来看，宝安区目前形成了宝安中心商圈、沙井商圈、西乡商圈、流塘商圈、福永商圈、石岩商圈、新桥商圈、松岗商圈八大商圈，其中宝安中心商圈是宝安区唯一一个市级商圈。因商业与产业的紧密关联，除了宝安中心区外，宝安商业分布有个明显的特点是围绕制造业发达区域散状发布，例如在传统工厂分布较多的松岗、沙井、福永、石岩等形成了多个外围商圈。

从开发商/运营商来看，宝安区商业以本土民营企业占据主导，如区域内代表性商业海雅缤纷城、前海壹方城、宝安大仟里、满京华·满纷天地等商业体量较大的城市级/区域型商业项目均出自本土民营企业。相对而言，片区缺乏全国知名连锁商业企业代表性商业布局，优质商业缺乏更激烈的竞争环境，不利于商业的进一步向前发展。

#宝安中心商圈：总量与客流位居深圳之最

作为拥有1号线、5号线、11号线、12号线四条地铁线的宝安中心区，是与南山、福田、罗湖中心区联通最为紧密且最近的区域，也因此，宝安中心区是宝安商业发展的核心。

目前宝安中心商圈已开业商业项目有7个，商业总量92.2万平方米，包括前海壹方城、海雅缤纷城、宝安福城万达广场、深圳中洲πmall等购物中心。

从总量来看，该商圈不仅是宝安区商业最为集中的商圈，同时也是七大市级商业中商业存量之最，也是深圳唯一一个超90万平方米的市级商圈，随着2024年15万平方米的深圳大悦城的开业，该商圈有望成为深圳首个超百万平方米的商圈。

同时，宝安中心区承接着南山、福田的工作人口，且四条地铁线路扩大辐射范围，宝安中心商圈也是七大市级商圈中客流量最大的商圈，据赢商网数据统计，商圈日均客流接近200万人次。

02

商业变化

近三年，我们观察到，深圳商业的一路西移，西部中心宝安商业也在进阶发展。一方面中心区标杆商业焕新升级，核心商圈品质不断进阶；一方面新兴商业开业，带动宝安商业格局扩容，新兴商圈迎新貌。

#商业增量第三，松岗片区迎蜕变

据赢商大数据统计，近三年（2020-2022年）宝安区新增商业9个，合计商业体量71.8万平方米，位居第三。从新增商业区域分布来看，一是宝安中心片区持续扩容，二是松岗片区迎来大型商业综合体，迈入新的商业发展阶段。

• 在新增的9个商业中，宝安中心片区宝安福城万达广场、前海hop天地与深圳欢乐港湾三个项目，进一步填补宝安中心片区的商业容量。其中，华侨城欢乐港湾的开业，让宝安终于迎来首个滨海文旅商业代表作。

• 2022年松岗片区迎来首个大型商业综合体满京华·满纷天地，30万平方米的超大体量包含了深圳首个杉杉奥特莱斯广场，一众中高端零售品牌极大提升了区域商业级次，带动商圈的进阶发展。

#中心商圈朝时尚潮流进阶

对比来看，宝安中心商圈近几年正在向品质消费不断挺进。此前区域内的商业多集中为满足就近消费的中小型商业，前海壹方城刚开业的几年最大的看点也在餐饮板块，而区域内的中高端消费主要以带有“深圳最全高化美妆矩阵”的海雅缤纷城为支撑。

近两年，随着前海壹方城向“年轻潮奢”进阶、海雅缤纷城持续完善零售业态，宝安中心商圈商业品质也在加快提升。

• 2020年三周年之际，深圳前海壹方城以“轻奢购物高地与潮流生活目的地”为目标，向中高端mall进阶。围绕新的目标，项目近两年来不断发力高化美妆、高端腕表、轻奢服饰等，相继引入了Cartier、OMEGA、IWC、PIAGET、GUCCI、QEELIN等腕表品牌，并集齐了欧莱雅、LVMH、资生堂、雅诗兰黛等国际高化巨头的中高端品牌，超20余家美妆护肤品牌，此外还引入了一众大女装品牌。

• 海雅缤纷城也在高化美妆基础上进一步强化零售的集群效应，新打造新能源汽车主题区，引入理想汽车、小鹏汽车等新能源汽车品牌，提升商场品质感，布局中高端消费。

这两大商业项目的调改，填补了宝安中心商圈在中高端消费上的空白，并以更丰富与高阶的零售品牌拉升区域消费品质感。

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未来商业机会

2022年8月，广东省自然资源厅发布《广东省都市国土空间规划协调指引》，深圳扩大为都市圈，宝安纳入其中，与福田、罗湖、南山组成深圳都市圈核心区。从商业层面来看，城市级影响力商业项目稀少仍是宝安与其他三大区域商业的差距所在，但作为四大核心区之一，宝安胜存在极大的商业机会。

#人口全市top1，零售商业却存在大量的缺口

根据第七次人口普查数据显示，宝安区共有常住人口447万，是全市唯一超过400万人口的大区。但作为深圳人口最多的行政区，宝安区的人均商业面积却仅为0.49平方米/人，位于深圳主城区TOP6末位。

从消费活力来看，区域内宝安中心商圈与西乡商圈日均客流均在200万人次左右。可见零售商业存在巨大的空白，未来仍有较大增长空间。

#前海扩容、空港经济、会展经济等，这三大片区迎新机遇

宝安拥有“前海合作区”与“空港新城”两大高规格战略要地：

• 2021年，深圳前海合作区扩容8倍，宝安会展新城及海洋新城片区、机场及周边片区、宝安中心区及大铲湾片区纳入其中。作为国家战略要地，前海合作区到2025年将建立健全更高层次的开放型经济新体制，形成具有全球竞争力的营商环境。

• 空港新城是深圳市十八个重点开发区域之一，未来将以比肩国际的一流空港都市区，推动城市西部经济崛起。大空港片区包括国际会展城、海上田园城、海洋新城以及宝安综合港区及一些水域，将为临空经济、会展经济等，链接全球顶级资源，培育具有世界影响力的展会品牌等。

深圳国际会展中心

手握这两张王牌，未来以前海-宝安中心、空港新城、福永沙井片区三大区域为轴点，宝安商业将大步迈进，商业格局也将发生明显转变。

前海-宝安中心：宝安中心区域目前商业开发密度较高，虽仅有少量新项目补充增量，但品质可圈可点。比如大悦城控股商业在深圳的首座大悦城，将带来15万平方米的增量，打造集购物、娱乐、观光、休闲、餐饮于一体的的全新商业地标。

空港新城：该片区主要依托会展中心打造商业配套，如4月29日开业的深圳会展湾花园里开启会展湾商业首发。未来还有会展湾招商花园城，占地19万平米，计划于2024年开业，定位为城市潮流艺术目的地。另发力旅游休闲，区域内已经落户了前海·华发冰雪世界，规划约10万㎡冰雪主题商业、星级冰雪主题酒店、约5万㎡星光庆典广场等丰富业态，打造粤港澳大湾区的世界级旅游新名片。

福永沙井片区：福永沙井片区可谓是未来宝安商业价值点最高的区域，该区域聚集的诸多重磅旧改项目，或诞生宝安第二个城市级商圈。据赢商网统计，未来该片区至少六大新MALL蓄势待发，规划新增商业体量超过80万㎡。

比如今年下半年拟开业的百佳华佳漾汇沙井店，总商业面积12万㎡，项目位于新桥片区，紧扣精致时尚、家庭休闲、社交娱乐三大生活方式，建筑将融入沙井蚝乡理念，以立体街区模式加码夜经济，打造“佳华啷街”，此外更有百佳华超市5.0版，打造全新“网红菜市场”。

将在2024年亮相的2.0版海岸城-深圳万丰海岸城，商业体量达18万㎡，除了带来山姆会员商店宝安首店外，还将从场景空间体验、业态品牌内容等维度给深圳大空港地区商业带来一次“深度升级”。

未来该片区还有沙井华强时代广场带来建面约10万㎡的片区首个退台式大型特色商业中心；深圳沙井壹方奥莱，将以"奥特莱斯+X"模式，营造超级MALL+城市活力核心+街区的独特商业形态；华润沙井金蚝小镇打造一个“历史与现代交融、城市机能与文旅活动共生”的未来城市文旅目的地；华润福永怀德项目拟打造“万象汇”。

除此之外，宝安还有华润雪花科创城与宝安凤凰岗两大城市更新项目，也将带来两个亮点商业。

从入市时间来看，据赢商大数据统计未来三年（2023-2025年）宝安预计新增5个商业项目，合计74.1万平方米，上述提到的重磅项目多数处于较前期建设阶段，短期内宝安的商业看点将重点集中在宝中和沙井片区，未来尤其大空港-沙井片区商业格局变化较大。一路西进的商业迭代，在未来几年，也将极大提升宝安区在城市商业格局中的地位。