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截流春熙路、抢滩高奢局,成都交子金融商圈下大棋

赢商网 朱雅洁 王燕
摘要:商业存量跃居成都第一,首店引入持续发力……主角光环越来越强,也越来越引人关注:交子金融商圈,能不能把生意做到全世界?

成都与交子的商业故事,繁华越千年。

公元1023年,北宋政府设益州(今成都)交子务,发行了世界上最早的纸币“交子”,对中国乃至世界金融业影响深远。“天府之国”土地上,商货往来,交子流通,好不热闹。

2023年,以“交子”命名的成都交子金融商圈,首季开局热闹不已。首届交子国际消费节为商圈实现总营收11.7亿元,同比增长123%;接连登场的2023交子国漫文化节上,高达6米、身披混天绫、脚踩风火轮的“哪吒”IP雕塑霸气亮相,掀动国漫热潮

同时,商圈内又一地标——成都金融城文化中心完工;“新朋友”也纷纷到来:腾讯研究院西南基地落户后不久,总投资16亿元的德勤华西业务总部也正式和成都高新区签下投资合作协议。

动作频频的交子金融商圈,有节奏地吸引着成都消费者的注意力。

交子金融商圈,这个剑指成都第二个都市级商圈的“新星”,圈内甲级写字楼林立、高端住宅聚合、金融产业与时尚消费汇聚……已经成为成都商业市场的新C位。

◎图源:成都高新区官网

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成都商业看城南,

城南商业看交子

十余年来,成都城市发展一路向南。在政策利好之下,城南高新区从一片荒地发展到如今高楼林立,成为成都人均GDP最高的板块、中国西部世界500强最多的区域。

从对人口的“虹吸”效应来看,成都城南高新区表现不俗。成都七普数据显示,与2010年第六次全国人口普查相比,成都高新区流入人口超过70万,在成都各区中排行第三,常住人口在成都全市占比也从3.66%提升至6.01%。

聚焦在高新区,面积9.3平方公里的交子金融商圈最受瞩目。其位处高新区核心板块,累计入驻企业2700余家,其中,金融及配套机构近600家,数量在中西部位居第一。(数据截至2021年4月)

《成都市中优“十四五”规划》明确提出“交子金融城”为“城市主中心”之一,将打造成以金融产业和时尚消费为主要特色的都市级商圈。

从世界发达城市和国内东部沿海发达地区发展经验来看,大城市的第二个都市级商圈多为金融CBD,比如新加坡的滨海湾商圈、伦敦的金融城商圈、上海的陆家嘴商圈……

近年来,交子金融商圈优质商业高频入市、商业活力持续跃升,已成为成都新名片,与春熙路商圈共同构成成都商业“双核”格局。

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360°深扒交子商圈,

凭啥成为成都新“顶流”?

· 超前的“公园式商圈”定位

如果说春熙路商圈是成都“最成都、最融合”的商圈,主要负责将成都本土文化推向国际;那成长于金融城的交子金融商圈就是成都“最国际、最未来”的商圈,主要负责将国际潮流带到本土。

交子商圈以消费者的需求为“尺度”,进行前期规划与后期运营开发。秉持公园城市“人城境业”和谐共生的理念,围绕“公园里的商圈”定位,着力打造具有国际品质及成都特色的新型公园式购物模式,辐射周边万亿级现代产业高端从业人群。这是交子金融商圈得以成功火速“出圈”的关键之一。

对比传统商圈,交子金融商圈基于年轻客群的聚集、生态公园的加持,呈现出更年轻化、更前沿,也更注重生态与体验的特点。商圈商业以大规模公园化环境为本底,烟火与自然共生。

  • 商圈内1条锦江穿流、2条绿道环绕、5个公园嵌入,公园绿地面积高达4.05平方公里,超过50%的绿地覆盖率,远高于日本涩谷、中国香港中环等知名商圈。

  • 无论是特色商业街区交子大道、森系腔调街区合景·摩方,还是以五大场景吸睛的招商大魔方,都在商业空间与自然生态的结合上各出奇招。就连全部为地下空间开发利用的成都SKP,未来地面部分也将打造成为城市景观公园。

◎双子塔交子环夜景 图源:摄图网

· 商业总体量跃居成都第一,商业集聚多元标签

交子金融商圈兴起之前,金融城已是甲级写字楼林立,高端住宅错落分布。苦“无商业”久矣的居住人群和办公人群,在2012年迎来曙光:2012年奥克斯广场开业(2022年更名锦城万达广场),为综合商场;2013年体量达40万方环球购物中心亮相;之后直到2017年银泰中心in99、交子环宇荟先后开业,2018年合景·悠方亮相……

在这其中,2013年亮相的航母级商业地标——成都环球中心意义重大,它开启了成都城南购物中心的发展进程,如今已陪伴大众走进第10个年头。近200万方的总建面汇集了环球购物中心、海洋乐园、超五星级环球中心天堂洲际大饭店、中央商务城5A级写字楼等业态。无论是40万方的购物中心,还是25万方的海洋乐园,都是交子金融商圈的重量级名片。

交子金融商圈超40%购物中心为近三年开业,包括2020年的合景·摩方、2021年的“盒子”商业交子大道,2022年两个重磅项目成都SKP和招商大魔方,前者补齐交子商圈高奢商业空白,后者定位“城市潮玩新引力”主打年轻态。

据赢商大数据监测,目前交子金融商圈共有9个购物中心协同共生,商业存量146.2万方,已经超过春熙路商圈,位列成都第一, 发展潜力可观。

如今,交子金融商圈的商业百花齐放,不同定位、不同档次、不同业态组合的商业体竞合共生,加快聚集片区商业新场景、消费新业态发展;推动城市消费升级,形成国际化都市级公园商圈。其中,集中式商业可分为三类:

  • 高端精奢型:主打高能级品牌和差异化布局,典型项目如成都SKP、银泰中心in99。

成都SKP,作为交子金融商圈最具引领性和带动性的高端商业项目、西南地区首个世界级地标性高端百货,以“TOD+公园+购物”全新商业模式打造。开业之初便引入超1300个一线品牌入驻,一定程度上截流了春熙路商圈的高端消费者,完成了城南商业从“潮奢”到“重奢”的高端品牌矩阵全覆盖,拉动了整个交子商圈的国际化定位。

成都银泰中心in99,则主打“潮奢+生活方式”路线,是城南时髦精们最爱出没的地方。

◎成都SKP

  • 综合潮流型:主打消费新场景,典型项目如成都招商大魔方、合景·摩方。

成都招商大魔方:沉浸式体验场景塑造强打卡属性,其屋顶空间是引流利器:“空中天际跑道”开业以来持续出圈,还有大面积的户外营地区和娱乐休闲区,将运动场景、社交场景、亲子场景以及娱乐休闲场景融为一体。

合景·摩方(成都):2万方的小体量,却凭借时尚买手店、社交属性餐饮和时尚生活配套夯实了“森系时髦腔调街区”的定位。

  • 大众家庭型:主打全家共享的空间体验,典型项目有合景·悠方、锦城万达。

合景·悠方(成都):总体量12万方,包含2万方城市中的生态花园、水景广场、浪漫屋顶花园、光感音乐喷泉,还有800方的宠物公园等多样城市空间。

锦城万达:前身为2012年开业的奥克斯广场,为56万方的大型城市综合体,有酒店、写字楼、公寓以及‬20万平方米的‬购物中心‬等‬业态‬;陪伴成都近10年后由万达接手,正式更名为锦城万达,是成都城南第一座万达广场。

◎成都招商大魔方

除了集中式盒子Mall,交子商圈衍生出的非标商业项目,亦具有先锋性,可圈可点。

“交子大道特色商业街区”,一个以道路命名的特色商业街区,其最大的特色在于以街区“盒子”为承载,引入众多餐饮美食、轻餐茶咖、潮流零售、独创文体娱等业态。

这里有依托交子之环、天府双塔、商业盒子构建而成的特色消费场景;有各类旗舰店、首店、特色小店共同营造的活力氛围;有天府双塔灯光秀、交子之环夜景加持的夜经济;还有开街“天桥蹦迪”、“金物奖颁奖典礼”等潮流活动带来超高人气。年轻人爱往这里跑,“来成都,逛交子”正成为消费新时尚。

◎交子大道特色商业街区一隅 图源:交子大道

另一个非标商业“中国华商金融中心”另辟蹊径,按五星级标准打造超甲级写字楼底部裙楼商业空间,打造高端餐饮综合体,目前汇聚了10家米其林&黑珍珠明星品牌餐厅。其中多家米其林&黑珍珠,由中国华商金融中心直接参与投资孵化,立志于把优秀的中国餐饮品牌带往世界,实力与情怀兼具。

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密集“上新”期过后,

交子商圈下一个爆点在哪?

不可否认,交子金融商圈在锁定年轻客群、营造场景空间、提升消费体验等方面,有着超前的理念和极致的落地。而经过近几年项目的密集“上新”期,交子金融商圈亟待寻找新爆点。

· 潮汐效应明显,对周边客群吸引力待提升

作为高端服务业承载地和高素质人口聚集地,交子公园金融商务区侧重总部金融、金融科技、零售商业、总部商务、科技研发等高附加值产业,以商务人士、年轻创业人群为主。

赢商tech-城市商业地图显示,交子金融商圈日均客流量约309万人,在成都各商圈中名列前茅;3公里内办公人口82.6万,较春熙路商圈略胜一筹;到访客群画像方面,交子金融商圈中产及富豪占比49.2%,25-44岁人口占比约64.3%,超过春熙路商圈水平。

综上而言,交子金融商圈日均客流在全市排名靠前,且坐拥大规模商务客群、城市年轻新中产家庭客群,带来可观消费力。但同时,商圈客流潮汐效应明显,对周边客群的吸引力有待提升。

由于核心客群商务白领白天工作日并无充分的消费时间,下班过后大批人群向居住更成熟密集的城中心回溯,因而夜间消费热度不足。相比之下,位于老城区春熙路商圈,周边3公里内常住人口达97.2万人,远超交子金融商圈的29.1万人,客流基础更具优势。

另外,交子金融商圈工作日日均去重客流,高于节假日日均去重客流,节假日消费活力也有待提高。广州珠江新城商圈不少项目也因CBD客群的潮汐现象,长期不温不火。

· 高能级首店稀缺,对顶流品牌吸引力待提升

衡量商圈的活力度,首店数据是关键指标。据赢商大数据不完全统计,2022年成都共引入首店210家,其中交子金融商圈占了50家,比例为三成。

从首店能级来看,交子金融商圈西南首店24家,占比成都2022西南首店数量26.6%;全国首店8家,占比成都2022全国首店数量21%。2021年开始,随着招商大魔方、成都SKP相继开业,交子金融商圈首店开始有了量与质的飞跃,总体呈平稳上升趋势。

不过,尽管近几年交子金融商圈首店数量、质量均有跃升,但许多高能级首店仍首选春熙路商圈,交子金融商圈在提升商圈影响力和招商吸引力方面,还有很大的发挥空间。

除了以上两点,商圈内重点打造的公园和生态是否可以如规划中发展、按想象中落地,从而进一步赋能区域内商业的发展和差异化优势,也是需要不断实践预期、给出信心的重头戏。

但,进步总在不断的优化中发生,作为推动成都经济发展的重要地块,政府对交子金融商圈进行的纵深规划和利好加持,加上市场“无形的手”自然推动,其正处于生机蓬勃的向上生长期。

  • 据《成都市中优“十四五”规划》,交子金融商圈将形成“一轴+一带+三片区”的空间布局,构建具有特色的公园城市商圈,力争到2025年基本形成成都第二都市级商圈,到2035年建成国际消费中心城市的核心商圈。

  • 《交子金融商圈一体化发展总体概念性规划方案》亦明确,将在现有的成都银泰中心in99、成都环球中心等商业基础上,扩大优质商业规模,加大商业体量供应和提升商业建筑密度,以高密度实现商业氛围凝聚,并构建多中心组团,形成“一江连两岸”的互动。

按照最新规划,交子金融商圈将打造金融城西、金融城东、环球-SKP三大商业聚集区,6条商业街区和蓉城八景、交子六趣。

在今年2月召开的成都高新区2023年工作会议提出,要增强地标商圈吸粉能力深化“1(地标级泛交子商圈)+3(区域级新南、大源、新川商圈)+N(社区商业)+10(特色商业街区)”梯度商业体系,实现与中心城区商圈错位发展。

◎交子金融商圈三大商业集聚区示意图 图源:成都高新

目前交子金融商圈三大商业集聚区中,金融城西商业集聚区、环球-SKP商业集聚区已经基本呈现,依托毗邻锦江、公园贯穿的生态优势,未来金融城东商业集聚区的商业同样有着很大的想象空间。最新消息,基于金融城东TOD,片区商业有了新动向。

去年金融城东有多宗商业用地成交,表明该片区建设进程正在加快。未来,金融城东最终将与金融城西连点成片,持续强化交子金融城城市中心的战略定位,推动交子金融商圈走向成熟。

以上种种,都将为交子金融商圈吸引更多品牌落地、带来更多消费人口、催生更多商业机会,助推成都城南的商业升维,进而成为成都经济发展的新引擎。

成都商业新时代,交子金融商圈的“主角光环”越来越强,我们都期待一个新的商业传奇故事,从西南传播至更广阔的世界。

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