华润万象生活魏小华：万象进化，坚持高质量发展

由赢商网举办的第18届中国商业地产节于5月17-18日在广州·南丰朗豪酒店隆重举办！本届大会主题为“开放·商业的共振”，行业大咖强势集结，500+品牌荟聚，更是吸引百万级行业关注，共享千万级曝光量，共同以开放的姿态，把握商业新风向，共话商业发展。

5月18日，在由“名创优品”冠名的“第18届商业推动地产论坛”上，华润万象生活执行董事、副总裁魏小华带来了《万象进化｜坚持高质量发展》主题演讲。

在演讲中，魏小华提到：“商业地产粗放式发展的时代已经过去，零售市场的二八定律会进一步凸显，市场中排名头部的项目正凭借更具创新性的产品、更专业的运营能力不断扩大对消费者的吸引力。”

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华润万象生活持续关注旗下每一座购物中心的零售额，尽力扩大能占有的市场份额。86个在营项目中，已有69个项目在当地市场排入零售额前三位。

未来华润万象生活将持续通过在“资源、产品、运营、数字化和可持续发展”五大方面的坚守与创新实践，实现企业高质量发展。

以下是魏总的主题分享内容整理：

回顾2022年，对每个商业人来讲都是职业生涯中最难忘的一年。

这一年，社会消费品零售额增速波动剧烈，多个主力综合电商平台销售额几乎与2021年持平甚至出现下滑。聚焦实体商业，商场客流触底、品牌拓店维艰也成为去年商业圈的现实困境。

幸运的是今年峰回路转，疫情防控政策迅速调整，政府也将“扩大内需、激发消费活力”视为中国经济发展的关键之举，并在政府报告中多次强调“高质量发展”的重要性。

回归到我们今天的探讨主题，商业高质量发展的基础来自于哪？这得回归到商业经营的核心，商业的本质始终是围绕着“人”的。

BCG2023中国未来消费者研究报告表明，预计到2030年，中国将再增加8000万中产及以上人口。

除了代际差异所形成的各种消费行为变化外，消费者的价值观也在发生着变化。去年有一些关键词很火，情绪治愈带动了疗愈经济、松弛感营造带动的露营、围炉经济均展现了消费的新气象。

在这些多重因素的共振下，中国消费市场具备持续发展动能，也为中国消费企业的进一步成长提供广阔天地。正是依托这样一个充满机遇的世界级消费市场，使得我们的商业发展充满了丰富的可能性。

去年商业地产市场整体运行承压，但我们依然交出了一份还算过得去的成绩单。2022年度，华润万象生活实现16座购物中心逆市高品质开业，其中包含3座重奢场；到去年年底的在营项目数量增长至86个。同时，轻资产商业拓展业务成功获取13个优质标的。

上市以来，华润万象生活两年一共获得25个轻资产的项目，25个其中有10个是存量项目，这些都进一步增强了我们对发展轻资产商业模式的信心。我们也一直持续关注旗下每一座购物中心的零售额，尽力扩大能占有的市场份额。在上述提到的86个在营项目中，已有69个项目在当地市场排入零售额前三位。

我们深知商业地产粗放式发展的时代已经过去，零售市场的二八定律会进一步凸显，市场中排名头部的项目正凭借更具创新性的产品、更专业的运营能力不断扩大对消费者的吸引力。

下面我想从资源、产品、运营、数字化及ESG战略五个方面展开，我们是如何持续进化，打造我们的产品，提升我们的服务，推动企业实现高质量发展。

——夯实高端商场影响力，构筑优质品牌资源壁垒

首先，我们通过高筑资源与能力壁垒，将高端市场的竞争优势作为高质量发展的抓手之一，并一如既往地看好中国高端商业消费市场。2022年中国奢侈品市场虽然增长放缓甚至还有微幅的下跌，但长期而言，中国仍是全球奢侈品最重要的市场之一：头部的VIC人群，包括中产阶层、新世代，都会是中国奢侈品市场未来增长的主要驱动力，未来我们相信奢侈品市场会回到一个长期、稳定向上的水平。

重奢购物中心的锻造一直与城市发展密不可分，重奢场的发展在机会成本上已经逐步提高，但得益于母公司华润置地在过往的高质量地产业务的开发，我们仍然在获取核心城市核心资源中不断扩张。

随着2022年新的重奢购物中心开业，我们的重奢场数量达到11座，合作的国际奢侈品品牌数量增至110多个，总共在这11个场里面目前合作店铺超470个，到目前为止是保持领先地位。有赖于高端资源的构筑，助力我司业绩快速反弹且显著优于市场平均水平。

今年一季度华润万象生活旗下重奢场零售额同比增长超过30%，远超社消零5.8%的增速水平。

——持续提升存量商业改造/盘活能力

产品端，从深圳万象城、杭州万象城、深圳万象天地等项目均有所耳闻。今天我想从另一角度来介绍我们产品力的打造，并不仅仅局限于拥有核心城市或地段占位，这些先天“好资源”的项目。面对立地条件没那么具备优势的项目，我们依旧也能实现高品质空间营造、重塑城市生活方式。

以去年改造的中山石岐万象汇为例，这是华润万象生活外拓项目中首个启动存量改造的轻资产项目。从去年2月中下旬正式启动闭店改造，仅历时9个月就实现升级开业。改造后，中山石岐万象汇的可租赁面积和月平均租金分别实现了15%和117.1%的增长；消费端来看，月客流及月零售额更是取得了250%和500%以上的巨大增幅。

在设计上中山石岐万象汇围绕“依托现状、小组微更、重点修补、激发活力”的核心理念，从客流动线、租户形象展示、商场氛围、场景吸引力等多方面全维度优化升级。

如商业动线上通过对原有平面优化重新梳理，将原来的各个分区以及室外商铺紧密联系在一起，形成一个连续的商业空间界面；在整体空间上进行扩容升级，重新规划铺位，提高可利用面积，使整体商业建筑面积从原有的10万平方米扩增至12万平方米，品牌数从原有96家增至近200家。

在业态组合上，项目拥有超35%城市首进品牌、有超50%城市高标店，快速拉近中山与一线城市生活消费的距离，开业之后持续引领中山商业品质升级。在座各位有兴趣，欢迎大家去项目参观。

——构筑了“Care by MIXC”特色服务体系

运营端，我们希望将有温度的高品质服务传递给更多的消费者。秉承着为消费者提供美好服务体验的初心，华润万象生活逐渐打造出全国标准化的特色服务体系“Care by MIXC”。

mama care：以母婴客群为切入点，自2018年起，我们精心打造推出了“mama care”服务体系。这个服务是专注于为0—6岁的母婴亲子家庭提供无微不至的关怀，服务内容涵盖母婴室、家庭车位、亲子洗手间等商场空间及设施设备，还联动商场内品牌为母婴客群提供定制化服务和产品。

截至2022年12月底，已有31个购物中心落地了“mama care”服务体系，该服务体系在消费者端和市场端均收获了一致好评。依托“mama care”的成功经验，我们也继续探索了更多客群的定制化服务。

lady care：针对女性群体的特色服务，服务内容涵盖宽敞明亮的化妆间、女士车位、心情手环、贴心用品，优质沙龙和体验活动，并联动场内品牌提供给女性专属折扣、定制妆容和衣物搭配建议等优享服务。目前已在全国14个商场落地。

kidscare：服务于聚焦3—12岁年龄段儿童，提供与其成长阶段匹配的服务设施、游玩空间、社群互动等，全方位关爱儿童成长需求。目前已在南通万象城等16个商场落地的“kidscare”服务

pets care：针对爱宠客群的特色服务。服务内容涵盖宠物户外活动场地、宠物车等便利空间和设施，定制沙龙和互动活动，旨在营造宠物友好、欢乐相伴的商业体验氛围。

这是我们在服务体系中最新的服务，目前已在郑州万象城等7个商场落地。

未来我们还会依托“Care by MIXC”特色服务理念，持续拓展服务内涵、丰富服务体验，不断满足消费者对美好生活的向往。

——数字化建设全面提升会员体验

2022年上半年，我们正式发布了自有积分品牌“万象星”，会员的一体化服务涵盖华润置地营销、康养、酒店、影业、长租公寓与文体六个业态，实现跟母公司华润置地体系内全业态积分打通、跨业态交叉引流。

统一的大会员体系，使我们有能力全方面提升会员体验。

举个简单的例子，若有业主购买华润置地的住房或者住木棉花酒店都可以兑换积分到商场换礼。截止2022年底，万象星会员总量已达3400万人。

那么，如何让这些流量更好地变成留量？我们认为建立直接的、高频的互动是将顾客留下的前提条件。

针对不同的赛道不同的客群不同的场景，我们打造了一套完整的流量池体系，实现差异化管理。

大家都知道年初ChatGPT爆火，包括这两三年来AI、AR数字化技术爆炸的时代扑面而来。作为线下商业地产商，更要懂得利用这些前沿数字科技为业务赋能。

以我们的线上平台“一点万象”为例，我们不断推出内容社区，为用户创造全新的信息获取及互动体验路径。2022年内容消费用户线上活跃时长同比增长85%，线上交易金额同比增长78%。我们期望通过自有的内容生态建设，赋能购物中心及商户品牌经营，助力会员管理体系价值进一步释放。

——共建可持续发展的生态体系

我们很荣幸能够成为中国商业地产市场发展的见证者和参与者。

在经济、社会与自然环境面临诸多挑战的今天，我们也期待与更多社会力量共建一个可持续发展的生态体系，推动ESG工作体系化、系统化和规范化发展。

2022年，华润万象生活正式对外发布ESG战略体系，并被纳入“恒生指数成份股”、“恒指ESG增强指数”及“恒指ESG增强精选指数”。

一方面，我们希望能为消费者带来更多亲近自然的消费体验，持续推进绿色低碳运营，去年我们新增绿色商场14座，截至2022年底，我们的绿色商场数量累计已达27座，总面积300万平方米。

此外，我们通过自身平台优势，积极将可持续理念传递给更多的消费者、公众，并在去年举办首届“可持续消费周”主题活动，倡导绿色生活方式，活动全年覆盖20余万人次消费者。

另一方面，可持续发展与社会责任也需同行，去年我们在疫情防控等方面，携手商户共克时艰，当然也是在国资委的要求下，在业主端购物中心减免租金20多亿元。

以上，就是我们在资源、产品、运营、数字化与社会责任方面对实现高质量发展的坚守与创新。未来，我们将继续以“非凡万象”为品牌理念，赋予城市和生活非凡的气质。

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