济宁：山东本土开发商占主导 商业增长缓慢
————山东城市商业观察系列3
济宁，是中华文明的重要发祥地和儒家文化的起源地，也是运河文化的发祥地，因此，又有着“孔孟之乡”以及“运河之都”的别称。
曲阜尼山圣境孔子巨像 图源：视觉中国
济宁位于山东省的西南部，下辖2区2市7县。很多人对于济宁的了解，是从孔子故里曲阜和忠义之城梁山开始，曲阜和梁山都是济宁的辖区，曲阜在东，梁山居西，因此，济宁也是一座“文武双全”之城。
商业方面，得益于京杭大运河的全线贯通，济宁成为京杭大运河山东沿岸最大的港城，元明清三代，商业得到了迅速的发展。
不过，济宁的现代商业发展相对较晚，直到2009年才出现首个现代购物中心项目。其商业的发展与昔日运河繁荣经济密不可分，济宁市分布有济宁运河城、济宁济州上城、济宁太白路万达广场、济宁吾悦广场、济宁高新区爱琴海购物公园、济宁龙贵购物广场（太白路店）等商业项目。
当前济宁城市商业发展如何，未来2年新增商业又呈现怎样的特色？
百货占主导，购物中心起步晚
“山外青山楼外楼，购物还是到大楼”，是很多济宁人的记忆。
这里的大楼指的是济宁百货大楼（现在的济宁中央商场），于1957年建成开业，时为山东省八大百货商店之一，被誉为“鲁西南第一店”。后历经三次改扩建，营业面积达3.2万方；2004年与南京中央商场跨区重组后，软硬件建设全面提档升级，公司开始从传统百货转型为现代百货。值得一提的是，该商业至今仍是太白路商圈的中坚力量。
百货，占据济宁商业的大半江山。据赢商网大数显示，济宁市目前在营商业（仅统计体量≥3万方的 ）33座，商业体量总计232.53万方。其中独立百货数量18个，占比过半。
2009年，济宁才迎来首个现代购物中心——济宁运河城，也是山东省首个以“运河文化”为主题建造的商业MALL，其出现在济宁商业发展中有着重要意义，提高了城市的商业品质，同时也改变了人们的消费习惯。
此后长达5年的时间里，济宁购物中心（仅统计体量≥3万方的 ）数量未有新变化，直到2014年，济宁的商业市场才陆续增添了济宁太白路万达广场和济宁容商广场两个新开业项目。
济宁的商业大爆发期是2021年，这一年，商业格局由以太白路商圈为核心的成熟市级商圈，演变为包括其在内，还有京杭路商圈、金宇路商圈等多个新兴区域商圈多点开花的状态。本土开发商和外来开发商共同发力，5个项目先后亮相：济宁吾悦广场、济宁济州上城、济宁高新区爱琴海购物公园、济宁梁山联华购物广场、济宁建设路万达广场。
此时的济宁商业丰富而立体，充满着活力。
市级商圈项目密集 发展不均
济宁市辖区11个，各区域商业发展不均，现有商圈及项目较为集中。
其中，任城区作为城市的地理与政治双重中心板块，享有绝大部分优质的商业配套，它有太白路商圈、金宇路商圈和任城津多里商圈3大商圈，密集分布10个商业项目，占济宁商业总数的三分之一以上。
而太白路商圈作为济宁市唯一的市级商圈，占据城市绝对商业中心，更是一家独大，囊括济宁中央商场、济宁运河城、济宁太白路万达广场、济宁苏宁生活广场、济宁银座购物广场（广场店)、济宁银座商城(济宁店)、济宁龙贵购物广场(太白路店)共计7座商业扎堆。
任城区之外，已初步形成商圈氛围的有兖州区建设东路商圈和邹城市济宁贵和购物广场商圈，不过这2个商圈商业项目相对比较单薄。目前，建设东路商圈仅有济宁银座商城(兖州店)、济宁龙贵购物广场（兖州店）两大百货项目，且近10年无新商业入市；济宁贵和购物广场商圈表现平平，截至目前，只有一个济宁龙贵购物广场（太平西路店）在营。
除上述商圈之外，济宁市其余各区域的商圈及商业发展相对平平，基本只有1-2个商业项目，商圈特征并不明显。
山东本土开发商是商业主力，华润、星盛等竞相入局
已开业的33个商业项目中，九龙集团、华瑞园集团在内的10个济宁本土开发商在11个辖区布局15店；山东省内的连锁型企业，如鲁商集团、利客来集团则拥有10个项目；万达商管、新城控股、爱琴海集团等“外来者”仅有8个项目。
可以看到，济宁的商业目前仍旧是山东省内以及济宁本土商业开发运营商占据市场主导，其中又以鲁商集团的数量最多，旗下“银座”在济宁开出8个百货项目，占城市百货总数的44%，银座以中档和大众化的小体量独立百货为主，覆盖该市7个辖区，其中主城区的2座百货项目，更是占据城市核心位置，与济宁运河城、太白路万达广场等商业共同撑起了繁华的太白路商圈。
其次是九龙集团，也是以百货为主，它的商业品牌为龙贵购物广场，目前在济宁市任城区等4个辖区布局5店，占百货总数的28%。
购物中心方面，济宁本土开发商华瑞园集团市场占有率最高，打造了济宁运河城之后，相继开出济宁济州上城（2019年）和济宁津多里·北里（2021年）2个新项目。外来商业运营商中，目前拥有项目最多的是万达广场，进入市场较早的它，分别于2014年开出济宁太白路万达广场，以及2021年9月接手了领秀广场，开出目前已经更名为济宁建设路万达广场。此外，还有济宁吾悦广场、济宁高新区爱琴海购物公园等连锁型商业品牌相继在济宁市场亮相。
据赢商网不完全统计，今年济宁将迎来济宁花漾城、济宁九巨龙青年城龙城广场、济宁星河iCO三座购物中心，商业增量16.75万方，新增的几座商业体量均不超过7万方，以小体量的社区商业为主。
值得一提的是，星盛商业加码济宁市场动作明显。
济宁星河ICO效果图 图源：赢商网
今年9月30日，星盛商业与济宁城投控股集团联手打造的济宁星河iCO将迎来开业。济宁星河iCO位于太白路商圈，定位精品型社区商业，以餐饮、配套、儿童等体验业态为主，项目周边以居民区为主，学校、办公区域分布均衡，因此导入人口和发展上有很大优势。2024年星盛商业的另一商业产品区域性购物中心“COCO City”也将建成开业，济宁星河COCO City地处任城区，商业体量6.6万方。
星盛商业之外，其他外来连锁运营商也在进入，在山东济南、青岛、烟台等城市完成布局的华润万象生活，2026年也将迎来济宁首个万象汇的落成与亮相。据悉，该项目位于济宁高新区，体量8万方，整体设计为地下1层，地上4层，预计建成后有望提升济宁的整体商业氛围。
编者按：因烧烤出圈的淄博，让山东省中部的三线小城市被关注，“好客山东”形象更加立体与生动。除了备受关注的济南与青岛之外，淄博等山东省内其他城市商业发展情况如何？赢商网独家策划“山东城市商业观察”系列报道，呈现山东城市商业最新面貌。
往期回顾：1.火出圈了！不止烧烤，那些你不知道的淄博商业事儿